房地产工程成本控制论文范文浅谈成本控制论文论房地产项目的工程成本控制

房地产工程成本控制论文范文浅谈成本控制论文论房地产项目的工程成本控制摘要:有效地控制工程项目的投资成本,对于提高房地产开发商的实力和竞争力有着重要意义。本文从设计、合同、实施、竣工四个阶段分别总结了房地产项目的工程投资控制措施。关键词:房地产；工程投资；控制对于房地产开发商而言,在市场经济环境下开发项目的主要目的就是追求利润的最大化。但随着生活水平的提高,消费者对居住条件、办公条件及公共建筑的要求也越来越高,开发商对应各类型的项目投资费用的控制将极大地影响到项目的利润收成。因此,如何巧妙有效地进行工程投资控制,对房地产开发商显得越来越重要。1设计阶段的投资控制长期以来,人们对设计阶段的造价控制认识不足,加上我国正由计划经济向市场经济体制接轨,市场竞争日益激烈,供过于求或开发周期随着地产市场环境的看好被无限的缩短,设计周期也随之无限的压缩。曾经在广州一个高端的酒店项目出现工程主体结构封顶三个月还没有建筑分隔及装修标准的现象。虽然设计费用占项目开发费用的比例非常小,但它对工程造价的影响程度却非常大。因为设计图纸一旦完成,项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型等就基本确定了,建安部份的投资额就基本确定。因此开发商要推行限额设计,同时还要具备一定专业知识,在设计过程中与设计单位专业人员密切联系,对结构形式、建筑装饰、材料设备都应慎重考虑,反复磋商,把设计做细、做深,真正做到优化设计。值得注意的是,不能一味盲目地压缩设计指标,因为目前存在有些投资建设单位一味地压低投资,比如在设计招标中盲目压低单位混凝土含量及含钢量,使得工程质量无法保证。2合同阶段的投资控制在合同阶段要积极推行施工项目招投标制度,通过招投标,投标单位之间展开竞争,使工程造价趋于合理甚至下降。因为招投标坚持的是公开、公平、公正的原则,有严格的管理机构和管理程序,还有专家、技术人员进行评估、决策,能使其中报价相对较低,工期较短,并具有良好业绩和管理水平的单位中标,这也为合理控制工程造价奠定了坚实的基础。业主通过招投标确定合同价后,与施工单位按建设部和国家工商局联合编制的建设工程合同范本签订施工合同。如何加强合同管理也是整个工程造价管理的重要一环。(1)工程预付款的支付和进度款的支付。采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位带来挪用建设资金的契机,因此,采用形象进度付款的方式或者按照工程预算根据竣工计价付款的方式更为合理。(2)建设单位和承包单位并不是永远对立。虽然建设单位和承包单位是各自计算成本,但在适当的情况下,还是可以合理协商与协作,达到合理工程总成本的控制。例如因建设材料价格的飙升而给施工单位带来压力,并影响到了工程的进度。面对这种情况,建设单位应该适当予以考虑,以控制总成本为目标,合理支付工程款。通过短期内单纯的建设成本增加,达到工期的缩短以及工程质量的保证带来的收益,这样在总投资方面还是值得的。3实施阶段的投资控制工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段,也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段,投资支出大部分都要在这一阶段落实。(1)严格按合同办事,订立严密的合同条款,特别是施工过程中可能产生职责不清,互相推倭,影响造价,延误工期等的因素进行事先约定,以法律的形式确定下来,确保双方按约履行,推行履约担保制度,保障承发包双方合法权益。(2)工程洽商是编制预算增减帐的依据。为了加强工程洽商的管理,防止不正当的索赔,建立规范的工程洽商制度是必要的,制度应分工明确,规定工程、规划、预算合同等有关部门的职责,建立起相互配合又相互制约的管理机制。预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理,随时收集了解工程造价动态变化资料,并采取多种手段如合理化复制同类项目或集中采购来控制材料设备价格。(3)严格控制工程变更和加强材料管理。因为在一般情况下,设计概算对设计变更考虑较少,随着变更的增加,必然会增加工程造价,并可能导致超出原来的预计投资。因此,在施工过程中,房产建设单位应高度重视工程变更,对单项变更达到一定金额时要有相应的审批制度,同时坚决杜绝施工单位因合同标的不够或施工过程中因管理不完善借提出工程变更来调整合同造价的情况,对一些确需变更的情况房产建设单位应严格控制变更单价和施工工艺,并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。另外预算部门应指定专人对项目工程造价实施跟踪管理,随时收集了解工程造价动态变化资料,落实进场材料的报验制度。(4)当工程发生索赔时,投资控制人员要仔细的审核施工单位提出的索赔文件,并依据原有的合同文件、技术资料等,剔除其中不合理的索赔要求,另外建设单位要加强现场施工管理,严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用,无特殊情况坚决不做设计变更。对必要的工程变更应先做预算后付款,由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项,随时掌握工程造价的增加额度。相关人员要督促施工方做好各种记录,特别是隐蔽工程记录及签证工作,减少结算时的扯皮现象。4竣工阶段的投资控制建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后,加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施。工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段,其工作量虽然不是很大,但是非常复杂繁琐。目前就有许多建设单位在竣工验收阶段与施工单位发生纠纷的问题。(1)建设单位在项目财务投入方面,应该有两套技术经济团队。第一团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理,在项目合同签订之前,由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策,完善合同。第二团队是竣工时的审计小组,可以由第三方审计单位完成。建设项目竣工决算审计涉及面广,适用法规多,相对繁杂。所以在组成审计组时,应综合考察被审单位基本情况,审计任务繁简程序,审计人员的专业特长、工作能力,尤其是要考虑审计人员的综合适应能力。(2)加强结算管理,严把审核关,严格审查工程量。根据施工合同要求,对工程预算外的费用严格审核,不符合规定签证以及设计变更,一律核减费用;凡合同明确包含的费用,属于风险包含的费用,未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用;对实际发生的工程量变更和工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整;结算时工程量清单中原有的项目,应按报价中的综合单价确定;工程量清单中有类似的项目,参照类似工程项目报价中的综合单价商定,工程量清单中没有的项目,按现行预算定额及有关规定结算。(3)建立健全后评价制度对房地产开发企业也很重要。在项目建成以后,对投资决策、项目建设的效果进行评价,总结投资项目建设的成功经验和项目建设过程中存在的问题,为今后的项目决策和投资计划政策的制定提供依据。5结语综上可见,工程的投资控制应该贯穿于开发项目建设的全过程。开发商要对工程项目进行投资控制,就一定要根据建设程序全面展开。只要展开全程控制,抓住重点环节,针对具体情况实施切实有用的措施,就能真正有效地控制工程投资。