房地产市场调研报告范本

房地产市场调研报告范本2004年至2005年是北京及至全国房地产最不平静的时期，房地产市场在这一时期经历了各种政策调控。从03年121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的8.31大限，即在04年8月31日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院关于项目资本金比例从20%提高到35%以上的通知；银监会对房产信托监管力度的加强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；05年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（“老国八条”）；05年５月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（“新国八条”）；预售制度的取消争议；以及二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是希望之地。“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿心”，“北京中心的东移”，“大七环的建设”，京东板块的现状与发展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多关于京东的话题。根据北京市统计局资料显示，2005年1-9月份北京市房地产的总体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局统计数据，1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％：其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。2005年1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增长11.9%，消费指数为101.5，房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。而作为北京“编外郊县”的燕郊，从行政隶属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域发展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。目前在此置业的买家80%来自北京，北京市的经济发展状况对燕郊经济开发区在很大程度上有着较强的影响和参考意义。新华恒机构是以京东地区发展大势为依托，京东地区房地产成长为基础而发展起来的房地产营销服务机构，基于此，新华恒机构一直致力于京东地区的房地产的现状及其发展趋势研究。为深入调研京东地区房地产市场和消费状况，新华恒机构在经过精心准备后，重点针对京东地区的通州和燕郊展开了大规模、较全面的房地产市场项目现状和消费行为的市场调研工作，并对市调结果进行了详细的分析。本次市场调研共向燕郊和通州地区发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数的96.53%，其中有效问卷2633份占总问卷数的87.77%；对近百个项目进行了调查，主要包括楼盘基本信息、价格、销售进程、周边生活便利程度等。第一部份北京东部地区宏观环境及规划分析沿着东长安街向东，从天安门广场出发，经建国门、国贸，21公里处是通州，出通州上京哈高速，往东9公里便是燕郊，更得“天子脚下，御驾行宫”之美称。两地处在环渤海经济圈、京津冀腹地的核心位置，北京东扩计划的浮出水面，处在东扩线路上的关键地位，其发展前景不可限量。燕郊燕郊开发区依托信息产业部等国家部委，先后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国以及港、澳、台等20多个国家和地区的490多家企业。目前，美国惠普、日本富士纷纷落户，石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业以及有国际背景的亚星数码科技……燕郊开发区的国内生产总值、工业销售收入、出口创汇分别保持了年均45%、37%和75%的高速增长，步入了良性发展的轨道。2005年1-7月，燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入分别完成16.63亿元、1776万美元和1.01亿元，同比分别增长了22.4%、22.4%和60.3%。根据燕郊开发区的总体规划，至2010年将发展成占地50万平方公里，人口20万，固定资产投资年递增10%。八通线向东延至燕郊的方案已提上日程，目前正在审批阶段，如果审批成功，工程有望在2008年前后开工。这将为燕郊的发展和两地房地产市场的融合创造出良好的条件。大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围之中。昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的发展日新月异，正进入全面发展的快车道。通州今年1——9月份，通州固定资产投资69.4亿元，同比增长17.3%。房地产投资完成36.6亿元，同比下降11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市总体规划赋予通州“首都城市发展新区”功能。作为北京重点发展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续发展的综合性服务新城。并确定通州新城的发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。从北京中心东移及通州交通主干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北京的副中心，各种城市功能逐步完善，城市化的进程将加快步伐。第二部份京东地区房地产市场概况从2005年1-9月京东地区房地产市场国家宏观政策的影响，一向备受关注的房地产投资增幅继续回落。房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由于对房地产市场价格下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。市场在此次市调中，我们分别对通州房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。2.1物业类型从物业类型的市场情况来看，从普通住宅、公寓、别墅、假日酒店各种物业类型均有涉及。根据取样调研分析，物业类型分布大致如下表：2.1.1通州物业类型：通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权房在内，这个比例还会有增加对CBD区域人员的入有较大的吸引作用。2.1.2燕郊物业类型：据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。2.2物业分布在对京东地区物业分布的调研中，住宅分布大多向交通干道集中的特点，新的现象是向新区发展。象燕郊地区，东部潮白河区域的发展以休闲宜居为主，以燕顺路为引导线，从京哈高速出口向北延伸。通州则沿城铁沿线向东南及通州南部发展，向东则过东关大桥在运河东岸的南北方向呈向心状建设2.2.1燕郊2.2.2通州从上图来看，京东地区的通州和燕郊都是以普通住宅为主的生活居住区。高档的生活区在发展的过程当中逐渐在区域当中增加，特别是燕郊区域，高档物业如东方夏威夷、美丽乡村的入市，对拉动燕郊高档物业的发展起到了一定的作用。从普通住宅当中的分析来看,高层物业是今后东部地区的一个发展趋势,生活观念的改变以及日益稀缺的土地资源,特是中心城区土地资源的日益减少,高容积率、优质物业管理、高收入阶层入住的物业必将是北京东部地区发展的一场重头戏。2.3物业价格自2004年8.31大限之后，土地严格按照“招、拍、挂”的方式土地作用权，开发商取得开发用地进一步受到严格限制，土地成本提高，部份建材价格涨幅较大，市场新盘放量下降，虽然在1-9月期间有阶段性的交易下降，但京东地区购房需求持续旺盛，房价也一直稳步攀升，。据统计，京东地区房地产售价同比上涨物业的销售价格是体现物业水平和区域发展程度的一个重要标志，从这次市场调研当中可粗略看出，通州的物业单价大都在3500元/m²以上，物业均价在3800元/m²的物业占据了通州大部份房地产市场，通州的多层住宅越来越成为一种稀缺产品，板楼的青睐度一直高于塔楼，多层的青睐度一直大于高层。而燕郊物业的整体均价相对于通州的物业价格低1000元/m²左右，多层物业的价格在2800元/m²左右。北京消费群体对燕郊的青睐，来源于价格的敏感占有较大因素，其次就是燕郊物业居住密度较低，低密度的居住空间，对于在北京CBD或泛CBD区域工作的群体来说，在心理上有一定的空间释放感。2.4物业管理水平及收费情况分析部份在售物业情况一览表物业名称物业类别物业单价物业体量物业费开发商物业公司星河皓月多层2950400．8住达房地产开发有限公司燕达物业管理人限公司美林新东城多层高层288014未定美林房地产开发集团有限公司未定世纪名苑普宅285070．5三河市龙太房地产开发有限公司上瑞物业天子庄园别墅/普宅2300-2500130.7-1.1京郊房地产开发公司三河市天子物业管理有限公司北欧小镇多层/高层2700170．5-1．1中建华远房地产开发有限公司中建华远物业意华田园都市普宅2600140.69-1.28燕郊意华房地产开发公司意华物业管理公司东方夏威夷别墅7000292.38-3.98三河兴达房地产开发有限公司第一太平戴维斯新圣得花园别墅71006.42.5三尖市鼎盛投资集团有限公司圣得物业管理公司欧陆豪庭多层1750180.26香河县城镇房地产综合开发有限公司香河尚新物业管理有限公司育龙香苑高层2700100．9北京育龙房地产开发有限责任公司香河育龙物业管理有限公司BOBO自由城多层高层4280180.98-1.68北京永泰宠基房地产开发公司香港中原物业管理有限公司本岸高层3700281.76伯雅集团北京久居雅园物业管理公司世纪星城高层4580861.75北京顺华房地产开发有限公司北京东光物业管理公司苏荷雅居高层4600111.84北京顺开房地产开发公司北京顺开物业管理公司时尚街区多高层4300300.98-1.72北京住总集团、北京景新世纪房地产开发有限公司园景时尚物业管理公司瑞都公园世家高层\多层3900801.6北京东杰房地产开发有限公司瑞都物业管理公司瑞都国际高层450026.41.85北京瑞景房地产开发有限公司北京瑞景物业管理有限公司当代名筑多层/高层4100121.1-1.58北京筑高房地产开发有限公司北京名筑物业管理有限公司武夷时代多层/高层35508.11.28北京武夷房地产开发有限公司北京武夷物业管理有限公司水岸长桥高层4380111.7北京中博房地产开发有限公司均豪物业管理有限责任公司桃花岛多层3850210.98欣达园房地产开发有限公司北京悦豪物业管理有限公司柳岸芳园高层4300未定北京贵源房地产开发有限公司未定河畔丽景高层340012.51.38维盛宾房地产开发有限公司通运达物业管理有限公司新华联锦园多层3680201北京新华联房地产开发公司西果园物业管理公司在水一方高层3980181.48北京黄海房地产开发公司均豪物业管理有限公司从上表中来看，燕郊多层物业费在0.5元到0.8元之间，高层物业费在1元至1.3元之间，别墅物业费在2.元至4元之间；通州多层物业费在0.7元至1元之间，高层物业费在1.5元至1.8元之间，别墅物业费在2.5元至8元之间不等。根据对在销楼盘的对比分析，楼盘品质和物业管理公司的不一,物业费的标准也呈现多方面的现象,多层物业费主要集中在0.5至元至1元之间,高层物业费用主要集中在1元至1.8元之间,超过2元物业费的以高档公寓和别墅为主：部份楼盘营销主题东方夏威夷那片海的别墅星河皓月百万平米欧洲小镇，百万平米超大社区，尽享欧陆生活美林新东城美林深处的欧洲意华田园都市生活就是度假、家在田园中，田园有都市天子庄园生活的理想，就是理想的生活BOBO自由城一波未平一波又起世纪名苑好房子自己会说话/引领京东住宅潮流之典范本岸阳光板楼世纪星城新城超薄板楼苏荷时代年轻轻轨轨迹多端时尚街区城铁零距离瑞都公园世家引领通州