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1房地产开发经营管理房地产开发的概念房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。作为房地产开发过程的组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。房地产开发商的主要目的是在获取最大利润的同时尽可能降低风险。房地产开发的主要程序房地产开发过程必须遵循的基本步骤。即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理（如图所示）。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。房地产开发程序中的八个步骤1：开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。2：开发商选择实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，作出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。3：开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。4：开发商根据市场研究中得到的客房需求特征确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。5：签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。6：开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。7：开发商组织物业管理队伍，进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。8：业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。一、投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。2所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速在头脑中初步判断其可行性。投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。二、前期工作前期工作的内容主要包括以下几个方面：1、分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小；2、获取土地的使用权；3、征地、拆迁、安置、补偿；4、规划设计及建设方案的制定；5、与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可；6、施工现场的水、电、路通和场地平整；7、市政设施的谈判与协议；8、安排短期和长期信贷；9、对拟建中的项目寻找预租（售）的客房；10、对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；11、对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；12、对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；13、开发项目的保险事宜洽谈。上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会轻举妄动。当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明（如容积率、覆盖率、用途、限高等），但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。有关主管部门的审批时间也比较长，这一点要引起开发商的足够注意。作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见，使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本；同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工作量清单，与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在准备项目可行性研究（财务评估）报告时必须考虑这个时间因素。最后，在开发方案具体实施以前，还必须制定项目开发过程的监控策略，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。这里要做的主要工作包括：!3安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划；编制项目开发进度表，预估现金流；对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完成。以上各项工作内容落实之后，就可以开始进入建设阶段。三、建设阶段建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程，即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，签付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。四、租售阶段开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售并举，以出租为主。虽然租售常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组成部分。二）土地相关概念的介绍在讲述开发商获取土地使用权的几种方式之前，我们先来介绍几个常用的概念：1、土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。2、地土使用权转让，指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。3、土地使用年限，指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。4、土地使用权出让金，指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。5、毛地价，指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”），或未进行征地补偿的新区土地（俗称“生地”）时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。6、熟地价，指当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市4建设配套费和土地开发费。7、土地使用费，指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。第三节土地使用权的获取第一步就是获取土地使用权。土地是人类赖以生存的根本，人类生产、生活资料的获取、交换，文化知识的传授、交流等各项社会活动都离不开土地，没有土地就没有人类社会。土地作为重要的生产资料，是生产要素之一。土地又是一种基本的自然资源。土地是一种有限的资源。从区域上讲，城市土地有:3个层次；1城市市区土地；2城市规划区土地，即包括近郊区的菜地和村镇占用的土地；3城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。（三）投资者获取土地使用权的方式根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。1、土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者用的行为。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。对房地产开发商来说，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是经济适用房项目建设用地；对较大规模的旧城改造项目，为了减轻开发商前期土地开发的负担，部分城市也采取了先划拨土地给开发商进行土地开发，在开发商转让熟地或开发建设商品房阶段再补办土地使用权出让手续的做法。对于政府划拨的新区建设用地，开发商还须经过征地过程。根据征地面积的大小和原用地性质，征地的审批权由各级人民政府掌握，具体如下：（1）、征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；（2）、征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。开发建设项目必须征用土地时，要按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6~10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准确定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜5地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照前述规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。（3）、土地使用权出让按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为