房地产开发与经营试题2014

1黑龙江科技大学考试试题第1套课程名称：房地产开发与管理课程编号：1603050适用专业：人文城乡11-1共4页命题人：教研室主任：第1页一、单选题（每题1分，共20分）1.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地2.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领《建设用地规划许可证》3.下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用4.（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段5.购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P)的函数，即S=f（E,P）。若购买者不满意，则（）。A.P=0B.EPC.E=PD.EP6.某市2010年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2011年住宅销售量为（）万㎡。A.500B.537.5C.612.5D.650.07.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线8.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法9.某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差异化C.服务差别化D.产品差别化10.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资11.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力2课程名称:房地产开发与管理课程编号:1603050适用专业：人文城乡11-1共4页第2页12.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。年末012345净现值/万元-200000446.35432.32532.59640.67455.57累计净现值/万元-200000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.50A.3.09B.3.48C.3.83D.3.9213.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其应对的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%14.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A.45.05%B.49.31%C.56.86%D.63.6%15.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.61万元、45.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率16.房地产开发项目工程质量控制方法中的直方图法，下列四幅图中哪幅表示的是正常分布。（）ABCD17.房地产开发企业设立的注册资本为（）万元。A.50B.100C.150D.100018.房地产建设项目的竣工验收一般由（）主管部门组织验收。A.建设部门B.开发商C.工程质量监督站D.规划部门19.SPC图法中，控制界限通常确定为（）。A.μ2σB.μ3σC.μ4σD.μ5σ20.项目安全率是反映项目承受外部风险能力的指标，项目安全率越小，表明项目风险承受能力（）。A.不变B.没有影响C.越大D.越小3课程名称:房地产开发与管理课程编号:1603050适用专业:人文城乡11-1共4页第3页二、不定项选择题（选项中最多有四个选项是正确答案，每题2分，共10分）1.房地产开发的四个阶段包括（）A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.招标阶段D.建设阶段E.租售阶段2.下列房地开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费3.反映投资项目财务状况的指标包括（）A.价值型指标B.效率型指标C.期限型指标D.静态指标E.动态指标4.开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析5.房地产项目管理的三大核心是指（）。A.成本管理B.质量管理C.合同管理D.进度管理E.工程管理三、名词解释（每题3分，共15分）1.房地产开发2.空置期3.敏感性分析4.财务净现值5.盈亏平衡分析四、简答题（共40分）1.土地使用权出让与转让的区别是什么？（10分）2.房地产项目定位的内容？（6分）3.房地产项目的国民经济评价的指标有哪些？（8分）4.房地产项目风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？（8分）5.根据因果分析图中的鱼刺图，说明该项目中出现的工程质量问题？以及出现问题的原因？（8分）4课程名称:房地产开发与管理课程编号:1603050适用专业:人文城乡11-1共4页第4页五、计算题（15分）本项目投资成本依据××地产有限公司提供的相关数据资料和项目所在区域的土地市场开发成本水平进行估算。具体估算过程见表1。请表汇总表填写完整表1房地产开发项目成本费用估算汇总表内容费用估算说明成本概算单位成本（元/㎡）面积（㎡）总成本（万元）一．土地费1.土地出让金《××市基准地价级别范围》、《××市基准地价》1750654202.红线外市政基础设施建设费6802105443.征地、拆迁安置补偿费土地取得费1500020955.6二．前期费用取红线外市政基础设施费的20%估算。三．管理费用取土地取得费、红线外市政基础设施建设费、前期费用之和的2%估算。四．交易费用按土地取得费、土地出让价款、红线外市政基础设施建设费、前期费用之和的1%估算。五.其他费用按土地取得费、红线外市政基础设施建设费、前期费用之和的1%估算。七．不可预见费按土地取得费、红线外市政基础设施建设费、前期费用、其他费用之和的3%估算。投资成本合计5