房地产开发企业税源管理工作指引

1漳州市地方税务局房地产开发企业税源管理工作指引(试行)第一章总则第一条为了加强对我市房地产开发企业（以下简称企业）税收管征，规范房地产开发项目税源管理工作（以下简称管理工作），规范房地产企业档案管理，强化监督考核机制，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定，制定本工作指引。第二条管理工作的基本任务，是以房地产开发项目为管理对象，对房地产开发的各个环节实施规范化、科学化、精细化、标准化管理，促进依法纳税，保障税收收入，为房地产开发企业的企业所得税汇算清缴、土地增值税清算夯实基础。第三条管理工作应当以事实为根据，以法律为准绳，加强与有关部门、单位的联系和配合。第四条管理工作的具体内容：（一）受理房地产业开发项目的项目登记；（二）对房地产开发项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；（三）对房地产开发项目各个阶段管理资料的采集和审2核分析；（四）掌握房地产销售进度，根据销售进度监控企业的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库；（五）监督企业合法取得、使用、开具发票；（六）对房地产销售结束后及时清缴税款，并出具清算报告；（七）建立起完善的房地产开发项目税收管理档案。第五条本指引所称的房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。第二章、用地阶段的税源管理第六条主管税务机关应根据企业取得土地的不同方式，按规定期限向企业采集有关资料。以出让、划拨方式取得土地使用权的，应采集：①经有权机关批准用地文件、用地红线图；②《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》；③《国有建设用地交地确认书》；④建设用地批准书；⑤《国有土地使用权出让合同》（划拨的，采集《国有建设用地划拨决定书》）；⑥《建设用地预审意见书》；⑦《非农业建设项目有关内容审查表》；⑧企业在“先税后证”后，主管税务机关应即时向企业采集《国有土地使用权证》。以转让方式取得土地使用权的，应采集：①转让方的《国3有土地使用权证》或土地权属证明；②《国有土地使用权转让合同》；③《地价评估报告书》（政府土地收购储备中心或政府投资成立的土地开发公司转让的，无须采集）。以拍卖方式取得土地使用权的，应采集：①被拍卖方的《国有土地使用权证》或土地权属证明；②《土地使用权交易委托协议书》③拍卖成交确认书；④法院裁决文书（法院委托拍卖强制处分土地使用权的）或行政处理决定书（其它执法机关委托拍卖强制处分土地使用权的）；⑤《地价评估报告书》。以合作建房方式取得土地使用权的，应采集：①出地方的《国有土地使用权证》或土地权属证明；②合作建房的合同或协议；③《地价评估报告书》。以改组或新设立股份制企业方式取得土地使用权的，应采集：①出地方的《国有土地使用权证》或土地权属证明；②土地作价入股协议书、土地使用权作价入股批准文件；③《地价评估报告书》。以其他方式取得土地使用权的，应采集：①出地方的《国有土地使用权证》或土地权属证明；②土地用途的合同或协议；③《地价评估报告书》。第七条主管税务机关应认真审核用地阶段采集到的资料，做好土地税收的征收管理。审核取得土地使用权所支付金额的真实性。取得土地使4用权所支付的金额，包括企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。审核企业以转让、拍卖方式或以属于转让性质的合作建房方式取得土地使用权的，在支付转让款时是否取得付款方开具的发票（或其他合法凭证）。审核自行转让或合作建房属于转让性质的转让方有否及时、真实申报缴纳转让土地使用权的有关税费。对转让合同或协议和《地价评估报告书》所载金额即计税依据的真实性进行判定，判定计税依据参照近期拍卖的土地价格、评估价或当地政府规定的基准地价。若判定计税价格明显偏低并无正当理由的，根据征管法的规定，由主管税务机关核定其营业额。第八条主管税务机关对用地阶段采集到的资料审核完后，应做好对以下税种的征收管理。（一）契税。企业应当自签定土地权属转移合同之日起10日内办理纳税申报，缴纳税款。（二）耕地占用税。企业以出让、划拨方式取得土地使用权的，占用耕地的，应当在收到土地管理部门通知办理占用耕地手续之日起30日内缴纳耕地占用税。（三）城镇土地使用税。征用的是耕地，按规定报备后自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税，征用的是非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。企业以出让或5转让方式有偿取得土地使用权的，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从取得土地交地确认书的次月起缴纳城镇土地使用税；合同签订前已交付土地的，应从交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。第三章土地征用和房屋拆迁阶段的税源管理第九条在土地征用和房屋拆迁阶段，主管税务机关应按规定期限向企业采集有关资料：①房屋拆迁许可证（附拆迁计划和拆迁方案）；②房屋拆迁补偿安置协议或青苗补偿协议；③拆迁委托合同；④拆迁台帐：房屋评估、丈量和测绘的数据和资料、房屋拆迁补偿安置计算单、被拆迁房屋权属相关材料、被拆迁人身份证明材料、安置资金结算及交付证明材料、土地征用及拆迁补偿费的有关票据。第十条主管税务机关应认真审核土地征用和房屋拆迁阶段采集到的资料，做好土地征用税收和拆迁施工方建安税收的征收管理。审核土地征用及拆迁补偿费是否实际发生。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。审核确认土地征用及拆迁补偿费票据。对一些非发票性质的书面凭据如财政局的行政单位收款票据、村委会开具的收据、拆迁补偿款支付凭证等，应通过审核这些款项支付的6相关合同、证明，来判断支付的内容和真实性。审核重点包括：审核拆迁补偿款支付凭证，应审核被拆迁户的分户档案和拆迁人的拆迁档案；审核财政局的行政单位收款票据，应审核这些款项是否政府收费；审核村委会开具的收据，应审核开发商与村委会签订的合同，明确支付给村委会款项的性质，如属于村委会代为支付，应提供开发商与村委会最终结算材料和村委会支付的票据和材料；审核支付给拆迁指挥部的款项，应重点审核其过渡款项的去向。按照闽地税发[2004]63号文规定，对拆迁安置业务进行税收管征。审核企业支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额；审核企业支付拆迁补偿金取得的票据是否合法有效。第十一条主管税务机关对土地征用和房屋拆迁阶段采集到的资料审核完后，应加强对契税的征收管理。企业应当将土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等包括在契税计税价格内申报缴纳税款。第四章建设阶段的税源管理第十二条在开发项目建设阶段，主管税务机关应按规定期限向企业采集有关资料：①建筑工程施工许可证；②建设工程勘察、设计书面合同，项目可行性研究报告；勘察设计费高于合理水平的必须提供相关证明；如果由境外企业提7供勘察设计劳务的，必须提供进出境的证明(如车船票、住宿发票等)③《建设工程施工合同》（含变更设计追加工程补充协议，“三通一平”、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、智能系统、门禁系统、环卫、绿化、挡土墙等工程施工合同或协议）以及工作清单。实行招标的建筑工程，应附送中标单位的投标文件、中标通知书；④建筑工程监理合同；⑤经有关部门批准或审核的建筑工程预（概）算书、和工程竣工结算书；⑥竣工验收证书；⑦技术人员名单及工资标准、工资表，非本地技术人员到达和离开施工地点的证明(如车船票、住宿发票等)。第十三条主管税务机关应认真审核开发项目建设阶段采集到的资料，做好项目施工方的建安税收征收管理。审核企业是否按不同的开发项目取得《建筑安装统一发票》，核实企业取得的《建筑安装统一发票》是否真实、合法。审核施工单位的纳税情况。审核方法同拆迁施工。在项目竣工后应对工程费用的实际发生额进行审核。审核中如发现实际发生额高出工程预算书、工程施工合同，应重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”。企业如有自购建筑材料时，重点审核①自购建材费用有无包含在施工企业开具的建筑业统一发票价内,造成重复计算成本,②8自购建材费用作为“甲供材料”有无并入营业额申报缴纳营业税。企业如果采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查掌握企业的关联企业，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，查核是否存在利用关联关系转移利润或通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。审核工程结算书，重点审核是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、做大工程单项定额单价等方面；审核建安工程合同或协议，重点在审核其真实性，审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在阴阳合同、错位合同，是否与工程招投标中标书一致等，并对照有关合同款项支付的约定要求，适时审查企业资金往来情况。第五章销售阶段的税源管理第十四条主管税务机关对企业销售商品房应按不同的开发项目，在规定期限内采集以下有关资料：①《商品房预售许可证》；②商品房预售方案；③预售楼盘表(可从综合业务管理系统中查询)；④商品房总平面规划设计图及分层平面图；⑤预售项目面积配比说明书；⑥经房地产管理部门登记备案的《商品房买卖合同》（普通住房、非普通住房、9店面、车库、储物间等各类房产各一份代表，其余以《商品房产权登记证明书》代替）；对企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应采集委托合同、代理销售单位或个人的税务登记证件及营业执照；无偿赠送商品房（包括奖励）或以房抵债的，应采集有关合同、协议等证明；出租商品房的应采集房屋租赁合同。第十五条主管税务机关应认真审核销售阶段采集到的资料，做好商品房销售税收跟踪管理。要求企业在纳税申报时，要通过“福建地税综合业务管理系统—税源管理—不动产税源管理”模块区分不同开发项目的售房收入计算申报缴纳有关税费。要实地审核。实地察看、了解各项目分期楼盘开发情况（建筑面积、建筑结构等）、整体项目的销售情况（可销售面积、不可售面积、已销售面积及金额），并与综合业务管理系统进行比对；核对房源销售平面图、商品销售明细表，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室等的销售状况，察看核实售楼部(处)等营销设施在销售结束后的处置情况。同时要将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息以及账面记载面积与实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售10面积，销售后不计收入问题。此外，要实地察看未售面积和不可售面积的状况，审核是否有已销售或视同销售而未作销售处理的情况，审核是否有公共配套设施建成后有偿转让不确认收入的情况。对未按照房地产行业法律、法规运作，无法办理房产证的企业，应重点跟踪，并列为稽查重点。主管税务机关应实时掌控纳税人的商品房产存量情况，对存在出售后回租、闲置商品房自用或出租等应税行为，应纳入日常税收管征。在企业售房结束并提出开发项目纳税结算申请后，应对企业开发项目纳税情况进行结算，对发票使用情况进行清理；对确认已结束销售并已结清税费的应填制企业开发项目纳税情况结算审批表并报市级批准。经市局批准后，对该开发项目售房不再做税务跟踪管理。要对代理销售商品房的单位或个人的税收进行征收管理。第十六条《商品房预售许可证》办理后一个月内，主管税务机关应要求企业在综合业务系统的外围系统中填报《预售商品房明细表》；项目竣工后一个月内，主管税务机关应要求企业在综合业务系统的外围系统中填报《已竣工商品房明细表》；商品房销售结束后，主管税务机关应要求企业报送《房地产企业开发项目纳税结算表》。第十七条主管税务机关对销售阶段采集到的资料审11核完后，应加强对以下税种的征收管理。（一）营业税及附加。1、企业销售商品房并收讫营业收入或者取得索取营业收入款项的当天，即发生纳税义务。2、对企业采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。企业与购