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《房地产开发》——第九章房地产开发合同第八章房地产开发合同序号主要内容1房地产开发合同的概念和类型2施工合同的主要内容3勘察、设计合同的主要内容4合同计价方式5合同谈判的策略参考资料重要网站中国建设工程招标网中国招标投标网中国建设工程网中国项目管理研究网重要期刊《建筑经济》《土木工程学报（工程项目管理版）》《国际经济合作》《中国房地产》《施工企业管理》《基建优化》重要图书《合同法》（第四版），[美]ClaudeD.Rohwer,GordonD.Schaber著，汤树梅注校。北京：中国人民大学出版社，2003《合同法案例评析》，徐兆宏等主编。上海：汉语大词典出版社，2003《合同法典案例》，俞里江编著。北京：中国人民大学出版社，2003《国际工程合同管理》，何伯森编著.北京：首都经贸大学出版社，2002《建设工程合同管理与案例分析》，梁鑑等.北京：中国建筑工业出版社，2004《建设工程施工合同纠纷案例评析》，何红锋著.北京：知识产权出版社，20051房地产开发合同的概念和类型——概念：房地产开发合同是指在房地产开发阶段，当事人就房地产开发用地的取得和房屋建设以及房屋销售的相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。——类型：1）前期工程类合同2）房屋建设实施类合同3）房屋销售服务类合同房地产合同的类型土地使用权转让合同房屋买卖合同房屋租赁合同房屋抵押贷款合同物业管理合同房屋拆迁合同房地产开发合同法律规范中华人民共和国合同法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法建筑法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房屋拆迁管理条理建设工程勘察设计企业资质管理规定建筑业企业资质管理规定工程监理企业资质管理规定商品房销售管理办法城市房屋租赁管理办法城市房地产转让管理规定适用的法律体系1）法律。合同法、招标投标法和建筑法等。2）行政法规。《建筑工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等。3）行业规章。《建设工程施工许可管理办法》、《工程建设项目施工招标投标管理办法》、《建筑工程设计招标投标管理办法》、《建筑业企业资质管理规定》、《建筑工程施工分包与承包计价管理办法》等。4）地方法规和地方部门的规章。各地的《建筑市场管理办法》、《建设工程招标投标管理办法》等。作业：请查阅厦门市与工程合同有关的地方法规和地方部门的规章。合同的主体和客体——合同的平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。——合同关系与其他民事法律关系一样，由主体、内容、客体三要素构成。——合同主体：即民事法律关系的参加者。——合同客体：即民事权利、民事义务共同指向的对象。——合同内容：即民事权利、民事义务的具体内容。——工程合同的主体：工程发包人；工程勘察、设计合同承包人；工程施工合同承包人——工程合同的客体：建设工程项目及其勘察、设计、施工建设、设备安装、装饰装修等工作任务。工程合同的概念《合同法》第二百六十九条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”——概念：工程合同是指承包人进行工程的勘察、设计、施工等，由发包人支付相应价款的合同。——承包人：在工程合同中负责工程的勘察、设计、施工任务的一方当事人。——发包人：在工程合同中委托承包人进行工程的勘察、设计、施工任务的一方当事人。工程合同的特点——特点：诺成合同、双务合同、有偿合同。1）工程合同的标的仅限于建设工程2）工程合同具有较强的国家管理性3）工程合同为要式合同合同的分类1、单务合同与双务合同2、有偿合同与无偿合同3、诺成合同与实践合同4、要式合同与不要式合同5、有名合同与无名合同6、主合同与从合同7、单一合同与复合合同8、预约合同与本约合同9、涉他合同与不涉他合同10、一时性合同与持续性合同1）单务合同与双务合同双务合同即缔约双方相互负担义务，双方的义务与权利相互关联、互为因果的合同。如买卖合同、承揽合同等。单务合同指仅由当事人一方负担义务，而他方只享有权利的合同。如赠与、无息借贷、无偿保管等合同为典型的单务合同。——分类意义：1）在两类合同的履行中，当事人享有的有关权利不同。双务合同的当事人双方负有相对应的义务，彼此间具有相互依赖关系，因而当事人依法享有同时履行抗辩权、不安抗辩权及其他相关权利；2）两类合同解除后的溯及力不同。在双务合同中，因一方当事人违约而解除合同的，合同解除具有溯及力的效力，已履行义务的一方可以要求恢复原状或采取其他补救措施。2）有偿合同与无偿合同——分类意义：承担责任轻重不同；合同主体要求不同；当事人可否行使撤消权不同。1）限制民事行为能力和无民事行为能力人订立的纯获益的无偿合同，不必经法定代表人追认即可生效；但限制民事行为能力人订立的有偿合同，一般需要经其法定代表人追认后才可生效。2）两类合同的债务人对合同的注意义务程度和违约责任的程度也有所不同。3）在无偿合同转让财产的合同中，如果该合同对转让人的债权人造成损害的，该债权人可以通过法院撤销该合同；而对有偿转让财产的合同，转让人的债权人不得行使撤销权，特殊情况例外。3）诺成合同与实践合同诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同.实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。——分类意义：诺成合同中交付标的物是当事人的义务，若违反就产生违约责任；实践合同中交付标的物不是当事人的义务，违反它不产生违约责任，但可构成缔约过失责任。——《合同法》第367条规定“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”4）要式合同与不要式合同——合同是否为要式合同，取决于法律的规定或当事人的约定。——要式合同：必须按照法律规定的特定形式或程序订立方可成立的合同。（法定要式、约定要式）——不要式合同：法律对合同订立未规定特定形式的合同。合同除有法律特别规定者外，均属于不要式合同。——现代合同法为求流转的迅速和便捷，合同以不要式为原则，要式的例外。——我国《合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房地产开发建设实施类合同开发公司（业主）咨询合同勘察设计合同监理合同施工合同供应合同贷款合同分包合同供应合同劳务合同运输合同供应合同劳务合同运输合同2施工合同土建工程施工合同设备安装工程施工合同管线工程施工合同装饰装修工程施工合同建设工程施工合同的概念建设工程施工合同也称为建筑安装承包合同，是发包人(建设单位、业主或总包单位)与承包人(施工单位)之间为完成商定的建设工程项目，明确双方权利和义务的协议。建筑工程施工合同是建筑工程合同中最重要，也是最复杂的合同。建设工程施工合同是工程建设质量控制、投资控制、进度控制的主要依据。施工合同的当事人是发包人和承包人，双方是平等的民事主体，双方签订施工合同，必须具备相应资质条件和履行施工合同的能力。2施工合同主要条款《合同法》第二百七十五条规定：“施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。”包括：——工期和合同价格——对双方有约束力的合同文件——标准和规范——发包人和承包人的工作——材料和设备的供应——担保和保险——解决合同争议的方式签订施工合同的条件1工程的初步设计和总概算已经批准2工程以列入年度计划3建设资金和主要建筑材料设备来源以落实4有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料5开工准备三通一平6对招标工程，中标通知书已下达《建设工程施工合同示范文本》目前适用的示范文本主要为建设部和原国家工商行政管理局于1999年颁布的《建设工程施工合同示范文本》（下称示范合同），该版本是在1991年颁布的版本的基础上，结合我国相关法律法规的规定制定的，同时也参考了国际上最为通行的由国际咨询工程师联合会（FIDIC）制定的《土木工程施工合同条件》的内容，在合同内容与形式上都相当完善。我国的各类建设工程施工合同基本都采纳了这一示范合同文本。在形式上，示范合同分为三部分：协议书、通用条款与专用条款。协议书是对双方就建设工程施工合同内容达成合意的书面确认，主要包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款、合同文件的范围等基本内容。通用条款则是对双方合同权利义务的详细规定，可适用于各种不同的工程项目，具有相对固定性。专用条款则是合同双方针对特定工程项目所作特别约定，为当事人意思自治留下必要的空间。施工合同双方的一般权利和义务——发包人工作——承包人工作——工程师的产生和职权——项目经理的产生和职权施工合同的质量控制条款——标准、规范和图纸——材料设备供应的质量控制——工程验收的质量控制——保修施工合同的投资控制条款——施工合同价款及调整——工程预付款——工程款（进度款）支付——确定变更价款——施工中涉及的其它费用——竣工结算——质量保修金施工合同的进度控制条款——施工准备阶段的进度控制——施工阶段的进度控制——施工验收阶段的进度控制施工合同的管理——不可抗力、保险和担保的管理——工程转包与分包——合同争议的解决——施工合同的解除——违约责任——索赔建设工程施工合同(示范文本)简介1.《建设工程施工合同》文件的组成除专用条款另有约定外，《建设工程施工合同》由下列文件组成：(1)双方签署的合同协议书；(2)中标通知书；(3)投标书及其附件；(4)本合同专用条款；(5)本合同通用条款；(6)本工程所适用的标准、规范及有关技术文件。在专用条款中约定:(1)适用的我国国家标准、规范的名称；(2)没有国家标准、规范但有行业标准、规范的，则约定适用行业标准、规范的名称；(3)没有国家和行业标准、规范的，则约定适用工程所在地的地方标准、规范的名称；发包人应按专用条款约定的时间向承包人提供一式两份约定的标准、规范；(4)国内没有相应标准、规范的，由发包人按专用条款约定的时间向承包人提出施工技术要求，承包人按约定的时间和要求提出施工工艺，经发包人认可后执行；(5)若发包人要求使用国外标准、规范的，应负责提供中文译本。所发生的购买和翻译标准、规范或制定施工工艺的费用，由发包人承担;(6)图纸；(7)工程量清单；(8)工程报价单或预算书2.词语定义项目经理、设计单位、监理单位、工程师、工程造价管理部门、工程、合同价款、追加合同价款、费用、工期、开工日期、竣工日期、图纸、施工场地、书面形式、违约责任、索赔、不可抗力、小时或天。3.《建设工程施工合同(示范文本)》的组成《协议书》《通用条款》《专用条款》三部分，并附有3个附件。《协议书》是《施工合同示范文本》中总纲性文件，主要包括以下10个方面的内容:(1)工程概况：工程名称、工程地点、工程内容、群体工程应附承包人承揽工程项目一览表、工程立项批准文号、资金来源等；(2)工程承包范围。(3)合同工期：开工日期、竣工日期、合同工期总日历天数(包括法定节假日)；(4)质量标准；(5)合同价款：分别用大小写表示；(6)组成合同的文件；(7)本协议书中有关词语含义与通用条款中分别赋予它们的定义相同；(8)承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修