房地产开发论文房地产开发管理论文浅谈漯河房地产开发潜力

房地产开发论文房地产开发管理论文：浅谈漯河房地产开发潜力[摘一要]文章对项目的区位及地块现状进行了简单的介绍，并对区域房地产市场情况进行了详细的分析，在此基础上对380亩地块整体用地指标进行了初步规划建议和整体测算，以决策人员参考。[关键词]房地产；市场分析；指标；测算1、区域房地产市场情况分析1.1漯河城市简介。漯河市位于河南省中部，伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带，境内河流为淮河流域沙颍河水系，淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇，滨河城市特色明显。1.2房地产市场分析。1.2.1开发商特征。本土品牌与外地名企争锋，“诸侯会战”中消费者倾向于品牌化选择。近年来漯河楼市崛起了“昌建、银鸽”等本土企业，在产品开发、配套设施、物业管理等方面形成了一定的品牌影响力。而外域房地产如河南建业等，近两年加速抢滩楼市，积极参与市场份额争夺大战；对于改善型消费者来说，房产消费时对“品牌实力企业”更为青睐。开发企业追求品牌化。为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。1.2.2产品特征。产品综合素质良莠不齐，低端产品与高品质产品并存，漯河房地产发展初期，产品综合素质参差不齐，但随着市场竞争加剧和市民居住品质提升，漯河楼市涌现出较多“亮点”楼盘，如建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰、金地蓝乔圣菲、昌建外滩等，房地产企业更加注重产品内在品质的提升，比如恒温、地暖、断桥铝合金等配套服务已大众化普及。小高层、高层占据市场高端产品，多层仍为市场主流产品。近年来，随着漯河消费者居住观念的改变，小高层、高层等产品满足了高端消费者的居住需求，而受漯河房价整体水平较低的影响，多层仍然是漯河的市场主流产品。目前，市场依然偏向于南北通透，采光面较好、户型方正的物业。1.2.3市场特征。住宅需求稳定，开发总量较大，市场略微供过于求，漯河市受人口总量制约，市场需求爆发力不强，而在政府新区建设推动下，房地产投资较大，楼市整体呈现略微供过于求的特征。楼盘销售“冷热不均”，楼市整体销售进度较慢。随着城市框架拉大，漯河市住宅项目陆续上市，导致竞争加剧，楼市呈现“冰火两重天”的局面，地理位置好的高品质楼盘如建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰等项目价钱高、卖的好，而地理位置较偏、楼盘品质一般的产品销售维艰。经济适用房及廉租房建设规模较大，进一步蚕食漯河房地产低端市场。09年，仅沙河改造开发建设的阳光安居工程项目由漯河城投开发建设，六盘共计近70万m2，这将进一步蚕食漯河中低端房地产市场，低端产品销售难上加难。1.2.4客户特征。商品房消费呈“多极化”分布，四大消费群体支撑漯河楼市。（1）有灰色收入的官员、私营企业主（包括下属县区的）和新乡个体经营业主，该类客户主要集中在高档物业类型，追求居住的舒适度。（2）漯河各级政府及事业单位的公务员和职工，该类客户置业需求量较小，主要需求集中在中、高档物业类型，对区域环境和小区环境要求较高。（3）企业职工和老城区旧宅居民，该类客户住房陈旧且拥挤，对住房需求量较大，但需求品质较低。（4）县级城镇收入较稳定的公务员及私营企业老板，该类客户多选择中档楼盘。（5）物业服务特征。物业管理追求规范化。在房地产市场不断发展的前提下，一些早些时候开发的房产品，由于缺乏必要的维修维护和综合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨声载道。“买房子就是买物业”已经成为大多数购房者的共识，在此基础上，对物业管理规范化、有序化的呼声渐高，也成为房地产企业体现开发实力的一个重要方面。（6）未来房产市场趋势研判。漯河市委、市政府始终贯彻落实“工业兴市”的总体思路，狠抓招商引资，全市经济呈现强劲可持续发展势头。未来漯河楼市的主要表现有：①楼市发展冷热参半，区域发展不均衡现状将继续维持。②户型供给结构将有较大转变，产品品质好，户型精致的产品将更受市场青睐。③楼市竞争继续加剧，各楼盘“短兵相接”。④总体楼市价格将缓慢上升。2、初步规划建议2.1380亩地块整体用地指标。地块测算整体容积率等数字是按照建业森林半岛的数据得出的，整体容积率为2，包含了低容积率的花园洋房产品和高容积率的高层部分产品。其他数据则是依靠从市调和其他渠道整理所得。因为项目四面临路，因此考虑总建筑面积10%的商业。2.2整体测算。根据市场调查获得的市场数据、规费收取标准，结合当地其他项目的经验值，对本项目的整体收益进行初步的测算。市场各项税费计算的比较充分，若本地块按照当地政府颁布的城中村改造及沿河改造的相关税费优惠政策执行，项目开发的利润将直接提高。2009年10月，漯河市房管局统计结果显示，超过98%的消费者偏好多层住宅。因此项目规划了15万平方米的多层花园洋房来提升项目档次。380亩项目整体开发整体收益估算，税后利润率为14.83%。总建筑面积超过45万平方米，开发周期保守估计需要6-8年。整体利润率为14.83%，内部收益率超过50%。3、结语综合以上因素，建业森林半岛占地172亩、总建筑面积22.9万平方米。2006年面市，至今才推出三期项目。结合周边市场，尤其是沙河、澧河沿河改造区未来的市场投放量，全面考虑项目的整体开发周期。