房地产投资分析第六章课后习题20~22答案

20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。预计可以获得150万元的抵押贷款。该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。某项目的（自有资本金）税后现金流量情况单位：元年份12345677税后现金流量650007500085000900009300099000105000800000要求：使用10%的贴现率计算（1）该物业投资的财务净现值；（2）该物业投资的内部收益率。解答如下：（1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。各年的税后现金流量贴现值计算如下：年份012345677税后现金流量-500000650007500085000900009300099000105000800000贴现值（贴现率为10%）-50000059090.9161983.4763861.7661471.2157745.6855882.92464408.1则该物业投资的财务净现值为：FNPV=324444.05（元）（2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤：由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。首先选择i1=20%，则列表计算可得：年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值（贴现率为20%）-50000054166.6752083.3349189.8143402.7837374.6133154.9252568.9FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下：年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值（贴现率为23%）-50000052845.5349573.6745677.6339320.7733033.7128589.37212477.4FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下：年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值（贴现率为21%）-50000053719.0151226.0147980.2841985.6635855.5331544.45238314.79FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。年份01234567税后现金流量-500000650007500085000900009300099000905000贴现值（贴现率为22%）-50000053278.6950389.6846810.0940625.9234409.9330024.53224972.67FNPV4=-19488.50＜0。则财务内部收益率FIRR=21%＋625.73÷（625.73＋19488.50）×1%=21.03%。21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表，假设贴现率为12%，求该项目的动态投资回收期。单位：万元年份1234567现金流出-3000-1500-300-300000现金流入00300020001500500100各年净现金流量-3000-1500270017001500500100各年净现金流量贴现值-2678.57-1195.791921.8071080.381851.1403253.315645.23492累计净现金流量贴现值-2678.57-3874.36-1952.56-872.175-21.0346232.281277.5159则动态投资回收期应为：Pb=6－1＋21.0346÷253.3156=5.08年###########################################################################3322、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发项目总投资为1000万元。第1年项目投资600万元，其中资本金为200万元，银行贷款400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计算，期末一次性还本付息。第1年该办公楼预售了400㎡，均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金投入，第2年预售了600㎡，均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设前3年的出租率分别为60%、70%、80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期限内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）。解答如下：基本思路：要求最低月租金，则即按照目标收益率16%（此时为自有资本金内部收益率）作为整个运营期间的贴现率，计算的净现值FNPV应该等于0。解出的月租金即是最低月租金。则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为：X元/㎡。由于投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末，则：第1年的投资额600万元其中200万元自有资本金发生时点为第1年年初即0点，第2年的投资额全部为自有资金400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。贷款期末即第2年年末一次性还本付息，按单利计算：400万元×（1＋10%×2）=480万元第1年末预售收入为：400㎡×8000元/㎡=320万元；则第1年的净现金流量为：320万元－400万元=-80万元第2年末预售收入为：600㎡×7800元/㎡=468万元；则第2年的净现金流量为：468万元－480万元=-12万元0123456502004004800.36x0.48x0.60x0.72x0.72x0.72x320468第3年的出租收入为：1000㎡×X元/㎡×12×60%=7200X元=0.72X万元；第3年的出租运营成本为：1000㎡×X元/㎡×12×30%=3600X元=0.36X万元，则第3年净经营收入为：1000㎡×X元/㎡×12×（60%－30%）=0.36X万元。则同理：第4年的净经营收入为：1000㎡×X元/㎡×12×（70%－30%）=4800X元=0.48X万元第5年的净经营收入为：1000㎡×X元/㎡×12×（80%－30%）=6000X元=0.6X万元第6年及以后各年的净经营收入为：1000㎡×X元/㎡×12×（90%－30%）=7200X元=0.72X万元各年的净现金流量如下：单位：万元年份0123456……净现金流量-200-80-120.36X0.48X0.6X0.72X0.72X净现金流量贴现值（贴现率为16%）-200-68.9655-8.91800.230637X0.265100X0.285668X合并计算则FNPV=0=（-200）＋（-68.9655）＋（-8.9180）＋0.230637X＋0.265100X＋0.285668X＋0.72X*则：200＋68.9655＋8.9180=【0.230637＋0.265100＋0.285668＋2.139815】X277.8835=2.92122X则解得：X=98.05（元/㎡）*********************************************************************************************************************************************************************************若目标收益率16%为全部投资的内部收益率，同样的思路解答如下：5550550%1611%161%161%161则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为：Y元/㎡。由于投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末，则：第1年的投资额600万元发生时点为第1年年初即0点，第2年的投资额400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。第1年末预售收入为：400㎡×8000元/㎡=320万元；则第1年的净现金流量为：320万元－400万元=-80万元第2年末预售收入为：600㎡×7800元/㎡=468万元；则第2年的净现金流量为：468万元第3年的出租收入为：1000㎡×Y元/㎡×12×60%=7200Y元=0.72Y万元；第3年的出租运营成本为：1000㎡×Y元/㎡×12×30%=3600Y元=0.36X万元，则第3年净经营收入为：1000㎡×Y元/㎡×12×（60%－30%）=0.36Y万元。则同理：第4年的净经营收入为：1000㎡×Y元/㎡×12×（70%－30%）=4800Y元=0.48Y万元第5年的净经营收入为：1000㎡×Y元/㎡×12×（80%－30%）=6000Y元=0.6Y万元第6年及以后各年的净经营收入为：1000㎡×Y元/㎡×12×（90%－30%）=7200Y元=0.72Y万元各年的净现金流量如下：单位：万元年份0123456……净现金流量-600-804680.36Y0.48Y0.6Y0.72Y0.72Y净现金流量贴现值（贴现率为16%）-600-68.9655347.80020.230637Y0.265100Y0.285668Y合并计算则FNPV=0=（-600）＋（-68.9655）＋347.8002＋0.230637X＋0.265100X＋0.285668X＋0.72X*则：600＋68.9655－347.8002=【0.230637＋0.265100＋0.285668＋2.139815】X321.1653=2.92122X5550550%1611%161%161%161则解得：X=109.94（元/㎡）