房地产政策对我国普通住宅市场的影响

经济学概论结课论文学生姓名学生学号专业班级土木研究生手机号码2013年4月25日房地产政策对我国普通住宅市场的影响摘要:本文通过阐述普通住宅市场的定义、特点，深层次的理解普通住宅这一商品的特殊性。进一步阐述国家调控政策对商品住宅市场的影响，通过政策和影响的分析，总结普通住宅市场过热原因，提出控制房价的建议关键字：普通住宅市场；房地产政策；市场过热普通住宅市场住宅市场是住宅作为消费品用于交换的场所及由于交易发生的经济关系的同城。住宅市场是房地产市场的重要组成部分，其具有相对独立性，和独有的特点。一般的，狭义理解的住宅市场是指为住宅提供租赁、抵押、买卖等交易的场所或者空间。广义上的住宅市场是指，因为住宅所有权和使用权等转让、交易等活动，而产生的经济关系和社会关系的综合，比如，从不同角度理解，住宅商品的供需关系，有能力购买住宅的个人或全体或者期望购买住宅的个人或群体等等。普通住宅市场的特点1．地区性住宅一旦建成，便牢牢固定在土地上不可移动，因此它只能按就近原则．、为其周边一定半径的空间范围内的消费者提供服务。也就是说，它的客户人群受到很大的地理局限，与之相关的需求和供给都被限制在较小的地区范围内。在特殊情况下，开发商固然也可以将某类住宅产品推至异地甚至境外去销售(例如海滨别墅或森林度假所)，但是购买者仍然必须到住宅所在地来消费和使用它，并且只能按照当地的价格进行交易结算。2．分散性住宅是异质性商品，每一户住宅都具有自己独特的住宅特征，因此也就有不同的价值构成基础。反映在价格上，则任何一户住宅的成交价都仅仅是个案，只对其他住宅的价格起到参考借鉴作用，而无珐成为单一的均衡价格去放诸于市场上。此外，住宅不可移动使得人们很难建设一个类似于超市的集中市场来进行房产交易，而必须分散到各个住宅的所在地去进行一对一的踏勘与谈判，因此有关整个地域内的住宅市场的交易详情就很难集中收集和发布，信息传递具有某种天然的缺损、失范和不透明。这便是住宅市场的“分散性”。3．多元性住宅市场的“多元性”表现为它具有下列特点：(1)商品属性多重。一方面，住宅是家庭最大宗的消费品，在人的一生中时时不可或缺。人们选购和选租住宅，基本动机和最终目的是为了消费，所以住宅市场主要具有消费品市场的属性。另一方面，住宅的特殊之处在于它具备保值增值的能力，无论是专门把住宅作为一个投资项目来经营，还是在消费住宅的同时“额外”享有增值收益，住宅都可以为其业主带来经济上的好处。人们投资于住宅，几乎就像投资于金银、文物、期货和股票、债券等一样，所以住宅市场又具有投资品市场的属性。再一方面，在政府干预能力较弱的时期以及住宅短缺的地区，投机者炒买炒卖、兴风作浪的现象屡见不鲜，所以住宅市场一定程度上也有投机的属性。(2)交易形式多样。即住宅交易具有买卖、租赁、典当、抵押、信托等不同的方式，体现的经济关系也因此不同。4．反复性一般的商品，在完成从生产者到经营者再到消费者这个过程之后，流通活动便告结束，从而退出市场运行环节。但住宅由于具有使用寿命长、在使用中还能实现保值增值的特点，于是可以在整个寿命期内反复多次地进入市场流通领域，频繁地更换业主和用户，而且每一次的交易价格都是有起有伏、涨跌不定，这便是住宅市场的“反复性”。房地产历年主要政策1978-1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。1984年政策目标：发展房地产业。政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。2002年1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务。3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%;修改《住房公积金管理条例》。8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年8月：国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业2006年：11项政策，调控从指导意见到可操作性房贷利率再次上调调控卷土重来、国六条出台、央行调整金融机构人民币存贷款基准利率、房地产市场整顿等等政策央行2007年首度加息、2007年5月：央行再次加息、2007年7月：央行第三次加息、2007年、8月：央行年内第四次加息、央行年内第五次加息等等2008年上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点、国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧、央行宣布“双率”齐降等等2010年1月：“国十一条”出台、2010年3月:国土资源部出台19条土地调控新政、2010年4月：国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控、2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）等政策2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。房地产政策对普通住宅的影响2008年以来，我国房地产市场开始进入调整阶段，市场销售持续低迷，房价总水平涨势回落，部分城市房价开始下跌。首先感觉到压力的是各地方政府，开发商资金紧张，房地产投资减速，影响了这些城市的固定资产投资增长速度;商品房销售不畅，开发商利润率下降，土地交易量价齐跌，房地产业创造的税收减少，土地出让金减少。可以说房地产市场调整对地方政府的经济增长、财政收入和就业产生了较大的影响。因此从2008年4月份开始，各地方政府陆续出台了旨在促进房地产市场平稳运行的“救市”政策。与此同时，在国际经济环境迅速恶化、国内经济困难明显加大的情况下，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，“保增长”成为宏观调控主要任务，国家适时实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，以保持经济平稳较快增长。房地产业是国民经济的重要支柱产业，房地产市场平稳健康发展，对于扩大内需促进经济增长具有重要意义，10月末开始，中央政府出台了一系列鼓励居民住房消费、活跃房地产市场的政策，并且允许地方政府制定鼓励住房消费的政策。从各地房地产救市政策的实施情况来看，多数城市效果并不理想，消费者持币观望仍然较多。中央政策出台的时间较短，政策效果还需要时间检验。目前房地产市场对一系列的政策还是有所反映，电话咨询的人数开始增加，看楼盘的人数有所增长，一些城市的楼盘，价格下调幅度稍大的销售较好。应该看到，我国正处在城镇化、工业化加速的进程中，人口自然增长、农村劳动力向城市转移和居民消费结构升级等因素，使我国自住性需求和改善型需求仍然比价旺盛，我国的房地产市场仍然具有较大的发展空间。目前导致市场销售低迷的主要原因:一是前几年房价快速上涨，高房价一定程度抑制了自住性需求;二是受宏观经济形势调整和房地产市场调整的影响，消费者收入预期和对房市的预期更加谨慎，持币观望的情绪更加浓厚。目前各级政府出台的一系列房地产政策，一定程度降低了购房者的购房成本，但由于过去房价上涨幅度过高，目前房价涨幅回落较小，对于自住或改善住房的需求者，支付能力仍然与房价有一定差距。因此，在经济放缓的背景下，多数消费者仍然持观望态度，等待房价继续回落，等待继续出台政策。普通住宅市场过热的原因我国商品住宅市场之所以过热，其实主要原因是因为社会资金在这个市场的过于集聚现象。首先我阐述为什么会出现社会资金在这个市场的集聚现象。主要有三点原因，第一点国家从80年代一直到2001年，国家在逐渐的放开住宅市场，逐步将房地产作为国民经济的支柱行业，各种政策扶持开始推动房地产市场的发展，房地产市场的快速发展毕竟产生赚钱效应，而社会的其他行业赚钱效应是远远低于房地产这个市场的，由于社会资金具有足够的理性，开始逐渐的由其他市场开始流金房地产市场。第二点从2006年开始中国各种市场已经出现了不景气现象，再加之房地产和股票市场的赚钱相应越来越明显，更进一步加剧了其他市场社会资金的流出，社会资金的流出必然会导致市场进一步不景气，由此而恶性循环。第三点国家的财政政策是有问题的，首先通过提高银行的存贷款利率和存款准备金率，在经济运行正常的情况前提下会带来明显收缩流动性的效果，然而在市场过热现象已经恶化的阶段，银行正在逐步丧失它对市场的弱化作用，主要原因是中国还在面临严重的通货膨胀，通货膨胀的产生主要原因是货币的印刷速度远远大于社会财富的增长速度。解决措施1弱化房地产的支柱地位一个国家经济强大势必会经过房地产这个行业的发展，比如美国、英国、德国、日本、香港这些地区都经历过房地产的大繁荣，然而这只是国家经济的发展的一个过程，最终一个国家的经济强大在于科技的进步、企业创造财富的能力。2国家体制的进步一个国家要想快速的发展还是需要改革的，最重要最核心的是体制的进步，经济的迅速发展是需要体制的配合的，体制的落后必然会影响经济的发展，体制的进步会促进经济的发展。国家面临蛋糕的分配问题，到底怎么分配需要体制的建设。3改善其他行业的营商环境政府应该改善其他行业的营商环境，让其他行业具备赚钱的效应，使得资金理性的流出房地产行业，从而为房地产也降温。4保障房政策。保障房的介入对房地产的价格和商业的投机需求可谓冲击巨大，根据国家统计局数据显示，保障房建设力度正逐年加大，数量从2010年的590万套增加到2011年的1000多万套，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，如郑州、济南等城市的廉租房和经济适用房的增加降低了商品房的入市需求，使商品住房市场被动萎缩，从而拉低房地产价格。5政府问责政策的影响。根据国家要求地方政府应当根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，制定房价调控目标，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。对于未如期确定并公布房价控制目标、房价涨幅超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的地方政府，要向国务院作出报告，有关部门对相关负责人进行问责。参考文献[1]廖英敏.当前各地政府出台房地产政策及对房地产市场的影响[j].中国房地信息.2007.9Vol.5(12):1-2.[2]杜宇.试论房地产营销策略[J].中国科技信息,2006(4).Vol.4(12):1-2.[3]黄湘红.浅析房地产价格营销策略[J].广西城镇建设,2005(11).Vol.1(12):4-6.[4]新景祥.浅析国家政策对房地产营销策划的影响[J].现代商业,2009(6)Vol.6(9):1-2.[5]周斌.房地产政策中的博弈分析[J]，中市场周刊，2012（8），Vol.5(12):27-28.[6]尹中立.如何看待当前的房地产市场和房地产政策[J]，中州建设2012（2），Vol.5(14):7-8.[7]方定.房地产微调的合理性[J]，上海房地2012（2），Vol.7(14):21-26.