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2007年以来国家层面及四川省，先后出台过与房地产行业有关的法律、法规和政策有如下：2007年1月23日，建设部、央行联合发布《关于房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》；2007年3月16日，全国代表大会第五次会议表决了《中国人民物权法》；2007年3月，央行2007年首度加息，2007年5月，央行再次加息，7月，央行第三次加息，8月，温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），接着央行年内第四次加息。9月，第五次加息，9月27日出台新政，要求商业银行重点支持借款人购买小中户型自住住房贷款的需求。（来源）2008年3月，财政部、国家税务总局下发《关于廉租房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。08年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款率0.5个百分点，6月，具体政策：商品住房开发不得超过3年、土地管理不作为将受惩罚等，自6月1日起执行。7月国土部表示小产权房不给宅基地证。8月11日，国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。8月三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》。8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。9月，受金融风暴的影响，央行从9月16日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应的调整。来源：一、房地产开发投资情况根据国家发展和改革委员会公布的《2011年1-2月各地区房地产开发投资情况》显示，2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，增速同比加快4.1个百分点。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。其中，东、中、西部地区投资分别为2640亿元、770亿元和840亿元，同比增长30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4个百分点。26个省份房地产开发投资同比增长(吉林、西藏、青海无数据)，增速较快的贵州、河北、重庆分别增长97.7%、68%和52.8%。与去年同期相比，18个省份增速加快，其中贵州、河北分别加快67.7和28.5个百分点；7个省份增速减缓，其中海南、北京分别减缓163和68.8个百分点；新疆由下降11.7%转为增长52.2%。内蒙古、黑龙江2个省份房地产开发投资同比分别下降81.3%和11.3%，黑龙江去年同期为增长7.9%(内蒙古去年同期无数据)。一季度全国房地产开发投资较去年大幅增加，中、西部地区增幅高于东部地区，房地产开发投资仍主要集中在住宅。一二线城市的普遍限购、限价，使得三四线城市楼市似乎迎来了前所未有的投资“春天”，房地产商和社会资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松的三四线城市再次集结。二、资金来源情况根据国务院研究发展中心信息网3月30日公布的《2011年1-2月各地区房地产企业投资资金来源情况》，截至2011年2月，房地产市场开发投资资金来源总计达12173.08亿元，实现同比增长16.27%，较上年同期增加1703.83亿元。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。其中其他资金来源渠道占全部资金来源总额42.91%，较上年同期增加741.78亿元。房地产市场资金需求依然旺盛，但因宏观调控影响，通过贷款获得资金的数量在缩减，资金获取渠道主要转向自筹资金和利用外资。三、土地购置及完成开发情况一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。四、建设竣工情况1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。五、销售面积及销售额增长情况根据中国产业信息2011年3月17日公布的《2011年1-2月全国商品房销售面积情况》显示：1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。六、商品房价格走势根据国家统计局2011年3月17日公布的《2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示：新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。4月4日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。第三部分房地产市场发展趋势分析一、房地产投资将继续保持稳步增长趋势中央的“十二五”规划建议在“积极稳妥地推进城镇化、加强城镇化管理”部分对住房和房地产业的发展提出了要求。城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。2009年我国城镇化率为46.6%，按“十一五”年均增加0.9%测算，我国的房地产业还可有20多年的发展空间。十二五房地产业规划重点，十二五调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应比例，增加租赁房、尤其是公共租赁房的比例。保障性住房的建设将使得市场低、中、高档住宅项目的结构趋于平稳，有利于市场供应链条的良性运转及市场投入放量，会使得全国各地多年来形成的房地产市场的供需断层得到最大程度的缓解，从而有利于市场价格的稳定。十二五期间调控仍将是房地产市场的主基调，房地产业结构调整将使得保障性住房市场规模持续扩大，而商品房无论从土地供应支持，抑或是通胀压力下较长时期的金融政策的收紧，以及国家对房地产业秩序的持续规范，将商品房市场整体运行日趋理性、规范，而住宅市场的投资功能也将在行政、金融、税收、土地等一系列收紧政策的影响下削弱，而与此同时对房地产开发企业运营的门槛也将逐步提高，行业整体优胜劣汰的步伐将进一步加速。二、保障性住房和商业地产将成为投资热点行业定位变化将为保障性住房发展带来新的契机。目前行业已经开始从此前的单一市场化供应逐步转为保障性住房和商品房相结合的双轨供应体系。多年来一直被行业低估的保障性住房建设将迎来新一轮发展。保障房建设规模庞大，需要包括开放商在内的社会各方的支持。2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿资金，其中，中央和地方政府仅能保证400亿元和200亿元财政拨款，棚户区企业和职工保证投资3400亿元。那么，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量的支持。由于价格较低，保障房基本不愁销路。按照4%到6%净利率测算，2011至2015年保障房净利润将在1153亿到1728亿之间，占行业总利润的7%到10%左右。保障性住房6种盈利模式中的配建开发、综合运营开发和工业用地转换开发模式，可以为开发商带来更高的附加价值。目前所有的调控政策针对的都是住宅市场，商业地产市场像一条“漏网之鱼”一样被国家宏观调控政策所“忽略”。2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季，但即便是在这种情况下，中国房地产标杆企业交出了一份相当不错的答卷，这其中既有万科集团、恒大地产这样的大佬们的继续领跑，同时也欣喜的看到京御、卓达这些新势力出现，更值得关注的是保利地产和保利香港、融侨集团和金辉集团这样的双子座持续发力。而从业绩构成分析来看，尽管原因是多方面的，但更主要来自于这些企业在三四线城市布局的优化以及商业地产方面转型的成功。2011年2月以来，横跨大洋的强劲对手也开始频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示，截止到3月24日，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷，高达39家。德梁行日前发布全球房地产投资报告显示，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向。三、各种影响商品房价格走势的因素政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。行业政策的主要目的是暂时削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。1、行业政策对房地产市场的影响（1）、限购政策对房地产市场的影响为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分为三类：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。一季度二级市场成交量同比涨跌不一，