房地产泡沫的成因分析

I目录1房地产泡沫之国际比较..............................................................11.1美国之房地产泡沫.............................................................11.2日本之房地产泡沫.............................................................11.3东南亚之房地产泡沫...........................................................22国际房地产泡沫形成之共同原因......................................................22.1政府宏观调控失误.............................................................22.2银行贷款之过度支持...........................................................32.3宽松之金融环境...............................................................32.4过剩之国际资本流动...........................................................33中国房地产泡沫判断及实证分析......................................................33.1可支配收入...................................................................33.2房价收入比...................................................................43.3销售增长率...................................................................43.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比.........................................44房地产泡沫经济博弈................................................................54.1居民收入水平过低导致房价收入比过高...........................................54.2房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层...........................................54.3房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标.............65房地产泡沫之防治..................................................................65.1加强宏观经济调控，防止政府调控失误...........................................65.2加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持.................................65.2.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策.........................................65.2.2加强金融监管...........................................................75.2.3加强房地产信贷管理.....................................................75.2.4拓宽房地产融资渠道.....................................................75.3强化土地资源管理.............................................................75.4规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境.............................85.5警惕过剩之国际资本流动.......................................................8参考文献............................................................................9致谢...........................................................................10II摘要房地产因与人们的日常生活汲汲相关，尤其是近几年来，房地产产业的发展，使其成为人们日常生活最为关注的问题之一。在我国理论研究的角度集中在对房地产景气波动的研究、确立，评价整个房地产市场发展的状况，就是利用房地产市场波峰和波谷的历史记录，来预测市场发展的方向，其主要目的是为减少市场的过热波动提供依据。不置可否，过热波动与泡沫有关，但是，过热绝不等于泡沫，它们的本质不同，对过热波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。目前的许多争论用这些景气指标系统的综合指数，甚至只是利用这些指标系统中的几个指标，来分析当前房地产市场，做出目前中国出现了房地产泡沫或没有出现房地产泡沫的结论，都缺乏充分的理论依据。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。关键词:房地产泡沫；国际比较；防治措施III武汉生物工程学院论文1前言对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格之定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益之预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成之一种经济状态。房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。它是指房地产价格中背离其实际价格的部分。房地产泡沫的存在可能导致资源配置的失调。由于资本的趋利性，过量的资本将涌向房地产市场。资源的错误配置及其对经济的打击以及随后必须进行的长期经济结构调整，对国民经济的影响是非常大的。对发展中国家，它将是严重阻碍经济的发展。对发达国家而言，它则可能导致国民经济的崩溃或新一轮的经济萧条。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。1房地产泡沫之国际比较1.1美国之房地产泡沫20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发之危机。最初发生问题之金融机构集中在主营房地产存贷款业务之储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量之资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行之40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场之重要力量。从20世纪50年代到70年代之战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例之取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产之储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务之储贷机构贷款损失惨重。从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低之利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反之趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”之存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济之美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家之正确判断。1.2日本之房地产泡沫日本地价偏高之问题一直存在，随着日本经济在二战后之复苏，日本之地价尤其是城市地价也以惊人之速度上涨。1955年到1980年之25年间，日本城市地价之年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%之次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比之考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期之25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重之一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国之地价总额已经折合美国地价总额之4倍。到了1990年武汉生物工程学院论文2地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年之68倍。日本此次地价泡沫之形成有多方面之原因。其中主要之原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行之开放国内金融市场使日元利率自由化之举措；二是日本对金融货币政策之调整为地产泡沫之出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少之国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定之心理偏好，以土地或房产之方式保有财富也是泡沫出现于房地产业之重要心理基础。1990年，日本之地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家之经济造成了极大之破坏。投机于房地产之企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有之地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱之局面最终造成了日本经济长达十年之低迷。1.3东南亚之房地产泡沫有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫之形成过程中扮演了重要之角色。东亚金融危机中具有代表性之泰国、马来西亚以及香港地区之银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业之过度扩张不仅是造成房地产泡沫之重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要之作用。东南亚各国在十几年之经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲之金融机构投放到房地产之资金占其贷款总额之比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场之逐渐饱和，房地产日益暴露严重之供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚之数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接之后果是银行之呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系之稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济之深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放之国家应引以高度重视之问题，不可掉以轻心。2国际房地产泡沫形成之共同原因通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫之比较分析，各个国家之房地产泡沫形成之共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款之过度支持、宽松之金融环境和过剩之国际资本流动等。2.1政府宏观调控失误政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点之日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设之资金也转而流入金融投资领域。政府之诱导、投资者之冲动与金融机构本身存在之内部不完善结合在一起。在政