房地产测量部分作业参考答案

1房地产测量部分作业参考答案一、问答题2、何谓房地产测量？其主要特征是什么？p1房地产测量就是采取测绘科学技术，按照房地产业管理要求和需要，对房屋及房屋用地的权属、权界、位置、数量、质量及利用现状进行表述的一门学科，是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量，具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效力。房地产测量的主要特征是：以权属为核心，以权界为基础，以房屋的平面位置和面积为重点，对房屋及其用地实现“六定”，即定位、定性、定界、定量、定质和定价。18、简述房屋共有建筑面积的分摊原则。P2241）协议优先原则，即产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2）受益均摊原则，即无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。3）幢内分摊原则，即以“幢为单位”进行测量与分摊。分摊的共有建筑面积为本幢内的且只为本幢服务的共有建筑面积，与本幢不相连的共有建筑面积不得分摊到本幢房屋内，本幢共有建筑面积不分摊到它幢。4）总分恒等原则，即共有建筑面积分摊后,各分户权属建筑面积之和应等于相应的幢、功能区、层的权属建筑面积。5）逐级分摊原则，即由上而下依次进行分摊。即先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。6）上位下承原则，即功能区内的共有面积应参与分摊功能区间的共有面积。小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的共有面积应承担分摊整体的共有面积。20、根据所学知识，简述购买期房/二手房时应着重考虑的问题。答题要点：1）明确购房目的，是刚需还是改善性购房，是投资投机还是养老补充，是方便工作还是子女上学等需要，选择合适的房源；2）了解自身经济条件（如收入情况及是否稳定等），选择合适的付款方式（如：一次性付款，还是公积金贷款、商业贷款或组合贷款等），月供一般不超过可支配收入的50%。3）根据置业类型，如果购买的是期房，则应查验开发商的销售许可证，并在销售合同中载明房号、面积、付款方式、交房日期、质量标准、验收规定、办证期限及违约责任等；如果购买的是二手房，则必须查验三证，并在合同和协议中详细载明三方（买卖双方及中介机构）的权利、义务和违约责任（包括家具、电器、水电气、清房、清户等），特别要注意：有无查封、出租、抵押、遗留的户口、居住及是否凶宅、脏宅等。4）明确置业的地段区位、是否学区房、楼层面积、房型结构、楼盘品质及物业管理等；5)深入了解房地产价格近期走势及发展趋势等。221、分析2005-2010年历次房地产价格调控失效的原因。答题要点：1）贫富差距扩大，投资渠道狭窄，投机氛围浓厚；2）供应结构失调，保障房建设力度不足，管理制度不到位；3）通货膨胀严重，购房成为抗通胀及保值增值的首选；4）投资投机者人为炒作及跟风；5）社会医疗养老保障不健全，个人购房作为养老补充；6）国际环境（如金融危机、经济形势、地区局势等）的影响。22.从公平和稳定视角论述2010年国家对房地产调控实行“双限”（即既限购又限贷）的必要性。答题要点：1）安居乐业，是社会主义制度的基本要求。房地产作为人类重要的生产要素和必不可少的生活必需品，在现代社会中越来越受到人们的重视。作为土地公有制的社会主义社会，保障公民居者有其屋，让人民安居乐业，是社会主义制度的基本要求。2）实行“双限”、多管齐下，是遏制投机、抑制房地产泡沫的需要。随着改革开放，先富起来的一部分人通过房地产运作，个人或家庭财产获得跳跃式增长。同时，由于住房保障制度的不健全，为手中握有权力的人或利益团体提供了极大地谋利运作空间，用极低的成本获取极高的个人财产。加上分配不公以及权力寻租等贪污腐败现象普遍存在，使住房沦为房产商、掌权者及富人的投机游戏，这三股势力轮番推高房价，绑架国民经济，使之陷于危险的边缘。因此，必须旗帜鲜明地限制投机，使房地产回归到合理价格区间，与社会发展和居民收入相适应。同时切实加大保障房建设力度，制定公平、公正、长效的管理制度，彻底扭转房地产投机预期，逐步实现居者有其屋，保障每一个公民的合法权益。3）实行“双限”是科学发展的需要。我国虽幅原辽阔，但人均土地资源十分稀缺，土地是有限的不可再生资源，是人们生产、生活及社会发展的基本要素，必须科学规划、合理使用，不能任由无序发展。因此，对房地产调控实行“双限”是抑制房地产过热及过度投机，寻求摆脱商品房经济独大且极易被逐利资本所操控，使房地产市场完成由单一的资本品属性市场向民生品属性市场或消费品属性市场的转变。4）实行“双限”是纠正盲目性的需要。市场不是万能的，有自发性、盲目性、滞后性的局限性。任何市场，包括房地产市场，有时会失灵，这就需要通过计划控制加以解决。“限购令”是行政调控手段，一定意义上也可称计划机制。5）实行“双限”是维护公平、促进社会和谐稳定的需要。由于土地是有限的不可再生资源，随着社会经济总量不断增长，房地产具有天然的保值、增值属性。随着城市的不断拓展和完善，房地产也会因周边交通、商业等基础设施和环境的改善而升值。原则上，房地产的这种增值应归于社会，归于全体人民。实施“限购令”，即利用计划机制限制开发商和强权势力的投机行为，使广大民众公平地享受社会财富的自然增值，促进社会的和谐稳定。二、计算题下图所示为一普通住宅楼，全幢共有6层，分为两个单元，每单元有两套住宅，全幢共24户住宅，各层套型相同，具体尺寸见图。图中所注尺寸除阳台为外尺寸外，其他尺寸均为中3线尺寸，墙体厚度为0.3m。试进行套内面积、分摊面积、产权面积并计算504室的得房率。解：1.房屋中线总长L=5.2*4+2.4*2=25.60m2.套内建筑面积计算S(101)=5.20*10.00+1.20*5.50+(3.70*1.35)/2=61.10m2S(102)=5.20*10.00+1.20*5.50+(3.55*1.35)/2=61.00m2S(103)=5.20*10.00+1.20*5.50+(3.55*1.35)/2=61.00m2S(104)=5.20*10.00+1.20*5.50+(3.70*1.35)/2=61.10m23.全幢套内面积之和∑STi=(61.10+61.00+61.00+61.10)*6=1465.20m24.幢共有面积计算层梯间面积：(2.40*4.5)*2=21.60m2层外半墙面积：(0.15+25.60+0.15)(0.15+10.00+0.15)-(25.60*10.00)=10.77m2或：[(0.15+25.60+0.15)*0.15+10*0.15]*2=10.77m2层共有建筑面积△Sc=21.60+10.77=32.37m2幢共有建筑面积△Sz=32.37*6=194.22m25.幢共有建筑面积分摊系数计算Kz=194.22／1465.20=0.13255526.各套房屋分摊面积计算δS(101)=S(101)*Kz=61.10*0.1325552=8.10m2δS(102)=S(102)*Kz=61.00*0.1325552=8.09m2δS(103)=S(103)*Kz=61.00*0.1325552=8.09m2δS(104)=S(104)*Kz=61.10*0.1325552=8.10m27.各套房屋的产权面积计算SE(101)=S(101)+δS(101)=61.10+8.10=69.20m2SE(102)=S(102)+δS(102)=61.00+8.09=69.09m2SE(103)=S(103)+δS(103)=61.00+8.09=69.09m2SE(104)=S(104)+δS(104)=61.10+8.10=69.20m28.检核计算4SEz=(SE(101)+SE(102)+SE(103)+SE(104))*6=1659.48m2Sz=S主+Sy=[(25.60+0.3)*(10.00+0.3)+2.5*2+2.4*2]*6=276.57*6=1659.42m29.504室得房率计算P=61.10/69.20=0.88三、案例题某企业高管杜先生婚前，也就是6年前，独资购得一套价值60万元的公寓，现已涨到100多万元。2年前，杜先生与林女士结婚。在林某的强烈要求下，杜先生只好把公寓作价152万元卖掉。卖房时由于金额较大，其中150万元是通过银行转账，汇到杜先生的账上，2万元是付的现金。后买的新房花费180万元(其中林某父母赞助20万元，但没有说明为单方赠予)，装修又花去30多万元，总共投入210多万元。现此房市值280万元。此外，杜先生用单位发的年终奖金先后共计40多万元委托其妹妹炒股。对此其妻子并不知情。现市值已经涨到80万元，结婚时购买的家庭用品价值10多万元，其中首饰约5万。现其妻子提出离婚。杜先生认为，房产是其结婚前的房屋置换过来的，属他个人财产，而她妻子认为，此房是结婚以后购买，应为共同财产。两人无法协商一致而诉诸法院。请你根据《婚姻法》及有关司法解释，分析说明离婚时该家庭财产应如何分割。答：（1）现此房市值280万元中的150万应该属于杜先生的婚前财产，剩下的130万元（其中林某父母赞助20万元，因没有说明为单方赠予，视为对夫妻双方的赠予，属夫妻共有财产）是夫妻双方的共有财产，一人一半，每人65万元。（2）股票的80多万元应该属双方的共同财产，一人一半，每人40万元。（3）结婚时购买的家庭用品价值10万元也是夫妻双方的共同财产，其中首饰谁使用归谁所有，其余一人一半。1.某旅游开发公司由甲、乙两自然人股东共同出资成立，各占50%的股权。经市场公开竞价，竞得一旅游项目开发地块。两年后，项目开发完成，建造了一些休闲项目和房产。后因经营矛盾激化，根据公司章程，决定注销公司并将资产平分，过户到各自名下。请问该做法是否可行合法？为什么？若此法不可行，又不能继续共同经营，问应该如何处置该资产？答：不合法。因为违反《土地管理法实施条例》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规的有关条款，试图改变土地用途和性质。解决办法：承包经营；委托经营；转让或拍卖后分钱等。5房地产估价部分作业参考答案一、问答题1．什么是房地产估价？简述房地产估价的一般程序。P7p38（3）指房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价工作的一般程序：①明确估价基本事项（目的、对象、时点）；②拟订估价作业方案；③搜集估价所需资料；④实地查勘估价对象；⑤选定估价方法计算；⑥确定估价结果；⑦撰写估价报告；⑧估价资料归档。2．何谓补地价？补地价的情形有哪些？p25（6）补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。需要补地价的情形主要有4种：①增加原土地使用权出让时规定的容积率；②改变原土地使用权出让时规定的用途；③转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)；④出让土地使用权期满后续期。3．什么是房地产估价原则?最高原则是什么？技术性原则有哪些？p32（8）房地产估价原则指在房地产估价活动应当遵循的准则。房地产估价的最高原则是：独立、客观、公正。技术性原则主要有5项：①合法原则；②最高最佳使用原则；③替代原则；④估价时点原则；⑤公平原则。4．何谓市场比较法？简述市场比较法估价时的操作步骤。P43p44（9）是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据《房地产估价规范》的规定，市场比较法的操作步骤如下：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)建立价格比较修正基础6(4)进行交易情况修正；(5)进行交易日期修正；(6)进行房地产状况修正；(7)求取比准价格。5．何谓收益法？简述收益法估价时的操作步骤。P89p90（10）是通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对