房地产的开发程序

房地产的开发程序，包括以下四个阶段，既投资机会的寻找与筛选、前期工作、建设阶段和租售阶段。下面就按照这四个阶段开始论述，分析。第一章：投资机会选择与决策分析投资机会的选择与决策分析，是整个开发过程中极为重要的一个环节，类似于项目可行性研究。首先，在投资机会选择过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者、潜在的租客及买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或者合作意向书。其次，投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。需要注意的是，作为一条行业准则，开发商要保持一种健康的心态，既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。同时要考虑某些意外事件可能导致的损失。第二章：前期工作前期工作的内容主要包括以下几个方面1、签定土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，领取土地使用权证。2、取得土地使用权后，向市计委申请商品房开发项目的立项，同时申请商品房销售计划。3、委托设计单位，根据规划局确定的规划经济技术指标确定设计方案。4、由市建委组织方案会审。5、由规划局勘测设计院进行土地定位。6、向消防、环保、人防、绿化、卫生防疫、交警等部门报批施工图。7、与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。8、向规划局申请领取建设工程规划许可证。9、办理施工单位的招投标。10、向建委缴纳规费（小区配套费、人防建设费、墙改费、散装水泥保证金等），领取施工许可证。在这里需要注意的是，在获得土地使用权后的最后准备工作就是进行详细的设计、编制工作量清单，与承包商谈判并签定建设工程的施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在进行项目可行性分析时必须把这段时间考虑进去。同时，在工程开工前，为确保开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现，还必须进行以下工作：（1）建立健全各个组织部门，主要包括工程部、预审部、采购部等的建立及人员组成，理顺工作程序，作好分工合作。（2）考察并聘请监理公司（3）安排有关现场办公会、项目协调会的计划。（4）编制项目总进度计划并预估现金流。（5）对所有施工图进行检查，确定是否完备。第三章：建设阶段在这一阶段，开发商的主要任务是使建筑成本支出不突破预算，同时还要出面解决施工中出现的争议，签付工程款，确保工程按预定进度完成。第一节：部门建设及分工协作为保证工程顺利进行，开发商需围绕开发项目成立以工程部为主的各相关部门。主要包括工程部、预审部、前期开发部、采购部、销售部等各个部门，并明确各部门的责、权、利。在工程实施阶段，总体上应以工程部为主，其他各部门协助配合并监督工程部的工作。一、前期开发部：负责工程开工前期、施工期间及施工结束后的部分对外联系业务和后勤保障，保证工程施工的顺利进行。二、工程部：代表公司按下述职责范围对工程建设全过程进行管理。1、招投标及相关手续管理：（１）、负责来访的建筑、市政、园艺等施工企业和工程监理单位的登记备案和考察工作；（２）、根据《公司招投标规定》负责组织实施工程施工和监理的招投标工作；（３）、根据《合同管理办法》负责工程合同的洽谈和拟订；（４）、在其他部门配合下办理工程施工报建的相关手续。2、施工管理：（１）、工程建设的计划编制；（２）、组织实施施工现场的“三通一平”和施工现场的界定；（３）、总承包单位所属配属队伍的资质、实力的审查；（４）、施工组织设计方案和监理规划方案的审查；（５）、负责工程建设中的“三控、两管、两协调”工作；（三控：进度、质量、成本的控制；两管：安全文明施工管理和质量管理；两协调：对内指监理、设计、施工单位协调；对外指相关单位的协调）（６）、施工现场“安全文明”的监督检查；（７）、组织并参加图纸会审，配合设计单位处理技术问题；（８）、配合预审部及财务部审查工程形象进度报量和工程结算；（９）、配合预审部及财务部进行工程款的审查及请款。3、竣工交接：（１）、负责组织工程竣工及移交工作；（２）、竣工资料的整理及移交；（３）、工程保修的协调和组织。4、其他：（１）、完成公司领导临时安排的工作；（２）、负责施工用水用电的管理工作。三、预审部：负责工程开工前的项目可行性分析，作好工程实施中的成本分析，投资控制。审定工程施工阶段的预算报表和签证及工程结算书，制定工程拨款计划、按合同要求拨付工程款。四、采购部：负责工程需要材料的询价及采购。具体程序为施工单位按合同规定将下一步施工所需开发商提供材料，提前报工程部及采购部，由采购部人员负责询价，将各品牌的材料价格汇总报公司分管领导，由领导确定产品品牌并进货，工程部、监理及施工单位对进场材料进行验收。合格后方准使用。第二节：工程部的工程管理一、工程施工的前期准备1、工程部依据公司总的开发经营计划，制定工程的开发实施计划，制定工程开发的工时计划表，报公司领导审批。2、前期开发部负责办理工程的计划批文、土地使用证、规划许可证、工程项目报建证、施工许可证，房屋预售许可证等各类证件，负责固定资产投资项目新开工统计表等各类报表的编制与上报工作；协调与用地方及当地政府、老百姓的关系，保证工程的顺利进行；协助工程部依据有关《拆迁管理规定》及时进行地上物的拆迁工作；协助工程部做好用地范围打桩定界工作。3、工程部负责与规划设计单位联系，对工程的规划设计从方案、报批、审定以及施工图设计进行全方位跟踪管理。4、工程部在取得规划许可证后负责进行工程设计招标工作，选定工程施工图设计单位，负责工程施工图设计文件和资料的取得和评审。5、工程部负责工程监理单位考察、推荐工作并协助招标代理机构进行招标工作，选定工程监理单位，报公司审批。6、工程部，前期开发部配合实施工地现场的“三通一平”工作。7、工程部负责工程施工单位的考察，推荐工作，并协助招标代理机构进行招标工作，选定工程施工单位。8、工程部负责组建工程项目的现场管理机构，派驻工地工程师组织监理和施工单位进驻工地现场。9、工程部负责审查施工单位提交的施工平面图，负责施工现场用水、用电的抄表、登记，负责施工现场用水总阀门和用电总箱的控制与管理。10、预审部负责工程预算标底的编制与施工单位所报工程预算签证的审批工作，制定工程拨款计划。参与设计、监理、施工单位的招标工作。二、工程施工过程的管理1、在工程施工图拿到后，工程部应组织相关部门及预算人员进行一次内部图纸会审，将会审结果报公司领导决策。2、工程部负责主持召开有监理、施工、业主三方参加的监理授权会，明确监理单位在工程施工中所应有的权利和义务，并形成会议纪要，签字认可。3、工程部应协助监理单位建立有业主、监理、施工三方参加的工程例会制度，协调解决工程施工过程中存在的问题，保证施工在适宜的环境中进行。4、根据需要，工程部主管可随时组织有监理、施工方参加的工地协调会，会后形成会议纪要，委托监理单位发放并落实会议精神。5、工程部负责工地进度、质量、安全的控制管理和存在问题的协调和处理。并及时将工地有关情况上报公司。6、工程开工前，工程部应及时组织设计、监理、施工各方参加的图纸会审、整理出会审记录，经监理、施工、设计各方签字认可后报公司总工审核。7、工程开工前对监理单位编制的监理计划和监理实施细则进行审查，并上报公司审查批准后，以《审查意见通知单》形式将审查意见通知监理单位，由监理单位组织实施。8、工程开工初期，应及时对已通过监理单位审核的施工单位施工组织设计和重要部位分项工程的施工方案进行审查，并上报公司审查批准后，以《审查意见通知单》形式，将审查意见通知监理单位，由监理工程师批准并督促施工单位组织实施。9、应会同监理单位对工程的进度、质量、投资方面进行控制，形成事前控制、事中检查、事后核验的工作步骤。所依据的文件和标准如下：a、施工、监理合同；b、设计图纸，设计说明；c、国家有关规程、规范、工程建设强制性条文；d、国家有关法律、法规；e、市建设管理部门有关规定和本公司有关规定。10、施工阶段质量控制（1）工程部应对中标监理公司进驻现场工程师进行资质审查，要求持证上岗。（2）工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其它管理人员进行资质审查，要求持证上岗，有较强的管理力度，能保证工程施工的顺利进行。（3）工程部应会同监理单位对中标施工单位选定的劳务分包单位进行观察、了解和评价，一旦发现力量不够，施工质量太差，管理混乱等情况，立即通知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度的要求。（4）设计变更需报请工程部审查，经公司总工程师批准后才能下发监理、施工单位执行。（5）工程签证需经公司分管经理批准后方可作为结算依据。（6）驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。（7）隐蔽工程在施工单位自检（班组自检、互检、交接检、专检）合格后，经监理单位验收合格，依据监理提交的隐检记录进行核验，部分隐蔽工程还需报请工程质量监督机构验收后才可隐蔽或进行下道工序施工。（8）分部、分项工程在施工单位自检合格后，工程部应组织监理，施工单位共同检查验收，再报请设计、质量监督机构验收。（9）若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发《整改通知单》责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工。（10）若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。（11）工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位及时取样送试验室复试。合格后才能认可，用于工程施工。（12）工程部应会同监理单位对施工单位委托的试验室进行资质等级、试验能力和信誉情况等方面的考察，以控制材料和试块检验的准确性和可信程度。（13）工程所采用的新产品、新材料、新工艺、新技术应由驻工地工程师配合监理单位审核其技术鉴定书或试验参数，并充分考察论证后报工程部审查，经公司总工批准后再用于工程。（14）工程部应建立健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等，并监督检查执行情况。（15）工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料监理单位与技术资料，合格后上报市质监站，请市质监站验收备案。11、施工阶段进度控制（1）工程开工前，工程部应审查经监理单位审核后的施工总进度计划，并上报公司工程部审查，经公司生产经理批准后，下发《审查意见通知单》，由监理单位批准并监督施工单位组织实施。（2）工程部应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况和监理单位的落实情况以避免返工现象。（3）工程部应现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记录。（4）工程部要制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查落实情况并及时书面向公司生产经理汇报工程进展情况及需协调解决的问题。（5）工程部应及时审查经监理审查的月进度计划，和计划落实情况。（6）当出现工期拖延情况时，工程部应督促监理单位要求施工单位制定适当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施、保证总工期。12、施工阶段投资控制（1）工程开工前的图纸会审是投资控制的一个主要控制点，工程部应会同预审部在会审图纸技术问题时，审查图纸设计在选材、用料、结构等方面是否有超出预算范围之外的情况，并及时与设计人员沟通，做相应改动。（2）工程部应会同预审部及财务部在工程开工前制定工程拨款计划，上报公司领导批准后执行（3）工地现场只对设计图纸以外及设计变更原因引起的签证进行受理，签证内容由驻工地工程师及公司预审部预算人员到现场核实无误后再签证。（4）工程款拨付应由工程部每月按施工单位实际完成的工程量和工程进度上报拨款计划，由工程部和预审部及财务部审批后上报公司