房地产经营理念与模式浅析

宜顺论文网论文摘要：房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只是在流通领域。房地产经营理念和模式是决定房地产企业兴衰存亡的重中之重，也关乎社会进步、人民安居乐业以及国民经济的可持续发展。经营离不开管理，管理占据了经营的大部，本文主要从经营管理的角度来论述房地产经营的一些理念和操作模式，探索房地产业走可持续性发展、绿色经济、低碳经济之路径。作者认为，房地产出租模式是今后房地产经营的终极路径。关键词：理念、模式、集约化、低碳宜顺论文网（一）房地产经营理念的概念和性质..............................................11、房地产经营理念的概念..........................................................12、房地产经营理念的性质..........................................................2（二）房地产经营理念的内容..........................................................21、科学管理的理念......................................................................22、人本主义的理念......................................................................33、现代营销的理念......................................................................5二房地产经营的模式............................................................................6（一）房地产经营模式的概念..........................................................61、商品房开发与销售模式..........................................................62、房屋出租模式：......................................................................8结语.......................................................................................................9三主要参考文献....................................................................................91宜顺论文网房地产经营理念与模式浅析概述房地产是房产和地产的合称,是指在一定社会意识形态下受一定所有权支配的土地财产和房屋财产，本质上是指土地和土地上的建筑物、构筑物以及相关各种权益。在物质形态上，土地是房屋的载体，在经济形态上，土地和房屋的经济价值和运行机制具有内在联系，二者不可分割，因此，两者合称为房地产。房地产具有不可移动性、耐久性、差异性、稀缺性、多重效用性、外部性、报酬递减性等特征。十一五期间，我国房地产业发展迅猛，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动经济的发展，为地方财政提供了巨大的经济支撑，促进了城市化进程和城市发展。房地产业迅猛发展的同时，也不可避免地出现了一些新的问题和现象：一方面,遭遇国际金融危机，国家实行宏观调控，很多城市实行限购措施，造成房屋分布不均、空置率高、商业地产需求不足；另一方面,投资过剩、房价收入比失衡、自住置业型及改善型需求旺盛，加上很多房地产开发企业重开发、轻经营，造成市场洗牌严重，一些曾经历经辉煌、名声赫赫的当地地产企业逐渐被实力雄厚、气度非凡的央企大佬所排挤和吞并。尤其应该看到，在当今中国，地少人多，土地资源的稀缺和粮食安全（这里主要是指粮食有效耕种面积）以及环境污染治理的压力，也使房地产业的发展遭遇越来越大的障碍。因此，房地产经营与管理，不仅仅决定了企业的发展与持续，也影响到国家经济发展和社会生态安全。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。本文限于篇幅，只讨论其狭义范畴。经营离不开管理，管理占据了经营的大部，本文主要从管理的角度来论述房地产经营的一些理念和操作模式，探索房地产业走可持续性发展、绿色经济、低碳经济之路径。一房地产经营的理念（一）房地产经营理念的概念和性质1、房地产经营理念的概念房地产经营理念，就是房地产管理者追求企业绩效的根据，是业主、竞争者2宜顺论文网以及职工价值观与正确经营行为的确认,然后在此基础上形成企业基本设想与科技优势、发展方向、共同信念和企业追求的经营目标。这些可称为企业的“经营理念”（theoryofbusiness）。不论是营利组织还是非营利组织，不论是企业，还是团体机关，任何一个组织都需要一套经营理念。事实证明，一套明确的、始终如一的、精确的经营理念，可以在组织中发挥极大的效能。2、房地产经营理念的性质一套经营理念包括三个部分：第一个部分是对组织环境的基本认识，包括社会及其结构、市场、顾客及科技情况的预见；第二个部分是对组织特殊使命的基本认识；第三部分是对完成组织使命的核心竞争力的基本认识。总之，对使命的基本认识是如何在新的经济与社会环境中脱颖而出的领导地位。经营理念形成是经过日积月累的思考、努力及实践才能形成和做到的。房地产经营理念的性质是企业经营的灵魂、主导思想、价值观和企业文化的汇集和总结。它是企业运行的指南和坐标，也是企业发展的起飞平台和依归。（二）房地产经营理念的内容房地产经营理念包括科学管理的理念、人本主义的理念、现代营销理念等等。以下分别叙述之。1、科学管理的理念美国人泰罗把科学管理概括为：科学，而不是单凭经验办事；和谐，而不是合作；合作，而不是个人主义；以最大限度的产出，取代有限的产出，每人都发挥最大的工作效率，获得最大的成功，就是用高效率的生产方式代替低成本的生产方式，以加强劳动力成本控制。工作主要是通过时间和动作研究及工作分析来达到这一目标。它包括:（1）对员工工作的各个组成部分进行科学的分析，以科学的操作手法代替陈旧的操作手法；（2）科学地挑选员工，对员工进行培训以提高员工的技能，促进员工的进取心；（3）抛弃只顾自己的思想，促进员工之间的合作，根据科学的方法完成规定的工作任务。（4）管理人员和工人必须对各自的工作负责。南京栖霞建设股份有限公司（以下简称为栖霞建设）创建于1984年，其前身为南京市住房统建办公室——一个有生产性资源运营能力的行政组织。1989年，陈兴汉入主栖霞建设，用真善美的崇高追求造就了难以复制的精品工程。其间公司发生了一次次脱胎换骨的蜕变：1992年引进外资，1993年组建集团，1995年建立现代企业制度，1996年打造企业品牌，1999年股份制改造，2002年成功上市，2003年公司实现跨区域发展战略……公司抓住历史机遇，有效构筑起自己的竞争优势，迅速成为房地产行业的巨人。3宜顺论文网为了实现住宅产业现代化，栖霞建设以科学管理为基础，不断提高企业核心竞争力：一是建立了更加科学的企业管理组织形式，明确了母公司作为投资中心、管理中心、资源配置中心，各个子公司作为利润核算中心;二是进一步完善了集团内各企业的法人治理结构，建立健全高标准的符合公司法和有关监管部门要求的法人治理结构的基本原则和基本制度；三是强化标准化管理，进行企业管理体系的改造，形成一套系统、全面的管理标准；四是强化规范化管理，积极探索放权充分、控制有力、特色鲜明、可复制的跨区域发展模式，为品牌的异地发展打下良好基础；五是进一步完善学习型组织建设，最大限度地挖掘集团内部的智力资源，同时充分整合社会智力资源，建立起企业的“外脑群”、“专家库”。2、人本主义的理念人本主义于20世纪50～60年代在美国兴起，70～80年代迅速发展，它既反对行为主义把人等同于动物，只研究人的行为，不理解人的内在本性，又批评弗洛伊德只研究神经症和精神病人，不考察正常人心理，因而被称之为心理学的第三种运动。人本学派强调人的尊严、价值、创造力和自我实现，把人的本性的自我实现归结为潜能的发挥，而潜能是一种类似本能的性质。人本主义最大的贡献是看到了人的心理与人的本质的一致性，主张心理学必须从人的本性出发研究人的心理。该学派的主要代表人物是马斯洛（1908～1970）和罗杰斯（1902～）。马斯洛的主要观点：对人类的基本需要进行了研究和分类，将之与动物的本能加以区别，提出人的需要是分层次发展的；他按照追求目标和满足对象的不同把人的各种需要从低到高安排在一个层次序列的系统中，最低级的需要是生理的需要，这是人所感到要优先满足的需要。罗杰斯的主要观点：在心理治疗实践和心理学理论研究中发展出人格的“自我理论”，并倡导了“患者中心疗法”的心理治疗方法。人类有一种天生的“自我实现”的动机，即一个人发展、扩充和成熟的趋力，它是一个人最大限度地实现自身各种潜能的趋向。人本主义的理念在房地产经营中分为人本主义管理和人本主义对人居需求解读两个方面。（1）人本主义管理即人性化管理，就是一种在整个企业管理过程中充分注意人性要素，以充分开掘人的潜能为己任的管理模式。至于其具体内容，可以包含很多要素，如对人的尊重，充分的物质激励和精神激励，给人提供各种成长与发展机会，注重企业与个人的双赢战略等等。万科企业股份有限公司一直认为尊重员工是企业管理的基础，一方面，万科注重员工的各项福利和薪酬；另一方面，给予员工充分的发展机会，企业规定，新员工在自己第一个工作岗位上工作两年以后，可以申请在集团内部各个公司之间流动，从而获得更多的发展空间和机会，进一步提高自身的综合素质。同时，4宜顺论文网万科设立“专员”制度，用于保护普通员工的利益，规定专员对于员工的去留申诉有一票否决权，可以否决企业作出的辞退员工决定。（2）人本主义对人居需求解读。它包括：A、建筑和环境首先，这两个显性的硬件是满足住房最基本的功能所必须的基本条件，以实现人们对居住直接居住的功能性要求，在其中可以躲避风雨、休闲和娱乐；其次，这两个居住中最显性的部分，也还是满足人们对居住的文化需求的直接承载者，一方面建筑的语言、造园的手法都可以在其中直接表现出来；另一方面由于人赋予建筑真实的实物形态，而建筑则从真实的实物形态中反映出人的思想意识和内心世界。B、交往与情感人的存在是一种社会性存在，人所创造的一切进而确保了人的种种社会性的存在，人们的社会存在首先表现在人与人之间的交流与交往以及这个交流过程中的种种情感和体验。所以，一旦进入了交往和情感这个社会存在层次，人的居住本身，就不仅仅是外化和物化的环境