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新世纪评级－1－新世纪评级BrillianceRatings房房房地地地产产产行行行业业业风风风险险险与与与金金金融融融风风风险险险的的的关关关系系系研研研究究究中国人民银行8月15日下午公布了由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》，该报告分析指出了我国房地产信贷面临的六大主要风险，分别是：（1）部分地区房地产市场过热存在市场风险；（2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；（3）“假按揭”凸显道德风险；（4）基层银行发放房地产贷款存在操作风险；（5）土地开发贷款有较大信用风险；（6）房地产贷款法律风险加大。该报告主要是从银行贷款的主要流向和操作过程揭示了房地产开发企业的潜在风险（市场风险引致的经营风险与财务风险）和银行与之相关的操作风险与关联风险，是一个静态的可能性分析。但是对于房地产的具体市场变化及其与经济、资本市场的联动关系则没有进一步的深入研究。其实，要研究房地产市场与金融风险的关联性，必须从房地产市场的价格与交易量的变化趋势这个角度来研究房地产行业风险与金融风险的传导与影响关系。一、房地产市场风险与金融风险的传导关系研究行业的兴衰是由市场的供求关系变化和成熟度来决定的。随着国家住房制度改革的推进和我国城市化进程的加快，对住房形成了极大的消费需求，我国房地产行业近几年的高速发展正是产业处于发展、培育初期阶段的基本特征。从制度变革过程来看，住房商品化即是把之前由社会承担的纳入计划管理的福利项目分配转变为由市场价格与需求支配的市场体系配置；从社会资金流量和摘摘要要：房地产的行业风险不仅会影响到房地产市场的自身发展，而且由于房地产行业与金融业的高关联性，两者之间的风险传递就成为本论文的研究重点。本文通过研究房地产市场风险与金融风险之间的风险传导机制，结合具体分析房地产市场风险对金融风险的影响度，从而对我国当前房地产市场的发展得出一些相关结论。关关键键词词：房地产行业宏观调控风险金融风险新世纪评级－2－新世纪评级BrillianceRatings资金规模来说，就需要我国金融体系的货币发行和金融支持有一个相应的量的扩张来满足这种把房地产开发纳入价格体系的市场化行为。同时，政府在参与城市经营的过程中以土地为资源，也参与了房地产的开发与运营。土地资本化和住房由计划分配向市场配置的转型都相应地要求金融容量和金融支持的相应地扩张，而由巨大需求推动的房地产开发则由于其高于社会平均利润的的增值过程，则也相应使得社会存量资源配置自然地流向该行业。这是我国房地产市场与金融体系的初期发展关系。由以上研究可以发现，对由于转型引致的房地产金融增量应通过运用货币政策增加货币发行量来支持，而对于由产业初期开发的高额利润所引致的社会存量资源的重新配置，则应在分析行业的供需变化、产业成本与收益、产业价格结构与居民收入水平、经济发展的适应性等关系与指标的基础上，来研究房地产行业的风险及其与金融风险的传导关系。房地产行业成长为一个经济体系的支柱性产业的同时，也要谨防房地产泡沫的形成，因为房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据刘水杏（2005年）的研究，我国房地产已成为国民经济中的一个重要产业，产业链长、波及面广，通过后向关联影响到13个上游产业，通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同：对矿物采选、制造业、邮电运输业等原材料消耗型基础产业，主要起需求拉动作用；对轻纺工业、技术服务以及电子通信业等生活消费型、服务型产业，主要起供给推动作用；对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。其中有两个特点值得关注，一是我国房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高；二是我国房地产业与金融保险业的关联度偏高，而与建筑业的关联度较低。这进一步说明了我国的宏观调控政策会对我国的房地产发展产生重要影响，后者也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击；对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对它形成大的冲击。一般，从房地产价格、交易量和房地产投资额三个指标判断房地产泡沫的形成，具体表现是：房产价格过高、交易量频繁和房地产投资额在国民增量经济中的比重过大。判断标准是居民家庭年收入，同时也要类比市场经济价格体系中的其他产品的价格。现阶段，我国部分地区的房产价格与年均家庭收入比达到10－20，而在发达国家这一比例一般为3－5倍；房地产行业的平均利润率则在20％以上，远远高于其他行业平均利润率。过高的房产价格必定要影响到居民的其他消费，尤其对其他与新世纪评级－3－新世纪评级BrillianceRatings房地产没有关联性的行业来说，会导致这些行业的市场萎缩。另外，房地产的高利润率也会使其他行业的资金流向房地产行业，从而减少对其他行业的投资。当交易量频繁的市场主导行为是投机、而非实际需求时，则会增加金融投资的市场风险。房地产泡沫的产生正是由于社会资金对房地产行业配给过剩、而金融资产价格错位所导致的。因此，房地产泡沫产生与破灭的周期过程也是金融资金在房地产市场从过度投入到投资无效率的过程。所以，最终研究房地产市场风险与金融风险的传导关系实质上是研究金融资产的过度投入（属于金融系统的管理风险）导致行业价格体系的扭曲，进而形成市场风险，最后由于价格体系的重新调整，导致资金链断裂，使得部分金融资产沉淀，退出社会资金的流通增值通道，最终表现为经济衰退。二、房地产市场风险对金融风险的影响度研究通过研究房地产市场风险与金融风险的传导关系，了解到房地产行业的市场风险是否会传递到金融市场，形成金融风险，应首先从定量角度分析会有多少金融流量资产将受到影响，其次再考虑市场预期等其他市场因素的反应。结合中国人民银行房地产金融分析小组对我国房地产信贷风险的分析结果，来具体研究房地产市场风险对金融体系的影响度。该报告首先肯定了部分地区已出现房地产泡沫，形成了房地产行业的市场风险，并从金融资产配给的流向分析了可能的违约主体，即政府、房地产开发商和消费者。以下主要从银行对房地产行业的贷款回收可能性方面来定量分析房地产市场风险对金融风险的影响度。（1）政府贷款用于土地储备，把土地纳入市场经济价格体系，建立土地开发的一级市场，这属于完善我国市场经济体系的行为，属于正常的金融资产增量，应通过中央银行货币发行量的增加予以补充，而不应将其归结为形成房地产市场风险的原因。虽然中国的土地储备贷款2004年底余额已达828.4亿元，但作为支撑中国土地一级市场开发的资金投入，是社会资金的正常配给，并且该项贷款的背书是国家信用，所以，即使银行对土地出让金的使用很难进行监管，但是还是可以认为银行的该项资金的风险较小。（2）据统计，到2004年末，中国的房地产贷款已达2.6万亿元，占到全部人民币贷款的约15％。在有的银行，与房地产相关的贷款额已占该行的40－50％。另据预测分析，2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元，分别比2004年底增加5000亿元和3400亿元，房地产贷款和个人购房贷款分别增长20%和22%。人民银行上海分行提供的数据则显示，2004年，上海全市中资金融机构人新世纪评级－4－新世纪评级BrillianceRatings民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。由中国人民银行的发表的报告指出，总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。其中房地产开发贷款质量差异明显，农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1．5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。数据透露出非专业银行为争夺房贷而留下了一些烂账，表明房地产金融风险虽不会成为全局性风险，但考虑到各行不良贷款率的高低，有可能成为个别银行的风险。分析以上公布的数据，房地产贷款占银行总贷款的高比例额度，可以明确房地产行业已成为银行放贷的主要对象，这既说明了房地产行业对其他行业资金的“挤压”，不利于整个社会经济的持续、健康发展；又隐含了房地产行业在配置社会资金方面的不均衡很可能形成系统风险累计。鉴于此，各银行对房地产的贷款风险控制与管理将在很大程度上影响到银行的系统风险。对房地产占银行贷款的高额比例进行宏观分析，如果其持续年限与房地产行业的发展期相适应——表现为房产价格在合理范围之内，即房产价格与居民收入是相适应的，则这种金融贷款支持的倾斜是必须的，也是应该支持的。结合房地产的开发周期2－3年的期限来看，这种金融支持的倾斜政策一般可以维持的时间周期是3－5年，否则的话，就会形成金融风险。我国房地产业发展起始于2000年，因此，经过5年的发展周期，银行的贷款政策必须予以调整，才能有效地控制房地产贷款风险。再对流向开发商和个人的贷款进行具体风险分析。银行针对房产开发商和个人消费者的贷款风险主要集中在由于“假安揭”等方面，这是由于银行的不规范操作而形成的贷款风险。如果仅以我国房地产市场的供求关系来长期分析开发商的还贷能力，则开发商的低成本与高收益有效地防范了该项贷款风险。开发商的“假安揭”操作动机主要也是从降低融资成本出发，与银行对房地产贷款风险管理不严格是相关的。只有当开发商通过“假安揭”获得的资金超过房地产开发收益，并且要在承担巨大的道德信用风险和刑事风险的基础上，则会由“假安揭”的操作风险转化为金融风险。我国的房地产市场经过多年的培育与发展，已经形成了一批具有持续经营的房地产开发商，因此，由“假安揭”而形成的逃废债务不会成为普遍现象，也不会对整个金融行业形成大的冲击。但是出于投机投资行为的个人贷款则会因“假安揭”的操作方式形成较大的银行贷款风险。由于个人支付能力的有限性，会使得基于房产价格持续上升新世纪评级－5－新世纪评级BrillianceRatings的个人安揭贷款由于房产价格的调整而陷入还贷危机。目前还没有各家银行关于投机性投资房产的贷款数据的披露，但是从分析来看，这将是造成由房地产引发的金融不良贷款的主要来源。这最终又与各银行的风险管理技术与控制手段有关。但是，这种投机风险在国家范围内还仅是存在于几个房地产发展过热的地区，没有形成全国性的投机风险。但是，从这几个地区占全国房地产贷款比例来看（仅上海在2004年的贷款额度即占全国房地产新增贷款额度的25％左右），则与房地产相关联的个人投机贷款的区域性金融风险比较大。三、结论通过以上分析，本论文关于房地产行业宏观风险的研究表明：1．国家对房地产的调控政策虽然对某些地区（如上海、北京等地）有些滞后，但是国家宏观调控还是取得了明显的效果，有力地遏制了这些地区房地产价格的上涨势头。但是对房地产价格体系的调整还没有完全实现，这还有待于市场的进一步反映。从目前来看，房地产价格没有上涨的支撑点，这是因为，面对国家宏观调控诸多实施空间，即使有价格上涨的市场因素的推动，如果国家政府态度明确坚决，也会使之回归房地产发展的理性范畴；2．通过对上海地区房地产市场的供求关系和价格的分析，证明上海房地产确实存在房地产泡沫。但是由于现阶段上海房地产的价格体系还没有实现调整，因此，上海房地产泡沫暂时还仅是表现为潜在风险。只有当房地产市场实现价格调整，由房地产泡沫引起的投机风险才得以显现；如果房地产市场的价格不予以调整，则这种泡沫风险会转化成市场风险，引起房地产行业的整体衰退。由之前分析可知，虽然我国宏观调控在部分地区有些滞后，但是从整体来说，还是比较适时的，投机风险还是在可控和可吸收的范围之内。因此，建议宜采取调整房地产价格的措施来维持房地产的健康、持续发展。这是因为，