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1房地产基础知识一、房地产的概念房地产：土地、建筑物及其附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称。房产：建立在地面上的房屋，例如住房地产：土地和地下各种基础设施，例如供水、供电、地面道路权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权二、房地产市场是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。根据房地产流通顺序分为(1)房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。(2)二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移。(3)三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移。三级市场转移需交的税费卖方应交的税费有：(1)营业税：为售价的5%；(2)城建维护税：为售价为的005%；(3)印花税：为售价的005%；(4)有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税；(5)有增值的，须交增值额20%的土地增值费。买方应交的税费有：(1)印花税：为售价的005%；另每证贴花5元；(2)登记费：为登记价的01%。三、房地产的分类1、按使用权限分2住宅房70年教育、科教、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐40年另外加油站、加气站用地20年超出使用年限的续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。2、按住宅类型分普通住宅：小区容积率占1.0以上，套内面积140平米以下非普通住宅：小区容积率占1.0以下，套内面积140平米以上经济适用房：指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。（经济适用房只售不租）④城镇租房3、按楼体高度①低层1-3层②多层4-6层：多采用砖混结构，造价低③小高层：7-9层，设置电梯，多采用钢筋混凝土，板式楼④高层：10层以上⑤超高层：40层以上4、按楼体结构形式①砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块来砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构就是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。这种结构的住宅抗震性能较差，装修过程中需要考虑到墙体的承重结构，不能随意更改。不过这种住宅建筑成本相对较低，多使用在8层以下的建筑中。②钢筋混凝土结构住宅：是指房屋主要的承重结构如柱、梁、板、楼梯、房屋盖板等用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充，这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。也就是框架结构。框架结构产品主要是小高层及高层建筑，3③剪力墙：主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体④框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，这种剪力墙称为框架剪力墙。是现在小高层住宅采用较多的结构！⑤钢结构：以钢材制作为主的结构⑥砖木结构：建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼屋架等用木结构。由于力学工程与工程强度的限制，一般砖木结构是平层（1-3层）。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。通常用于农村的屋舍、庙宇等。四、住宅类型一般分类①跃层式住宅：是指一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的北退台设计，因此，大平台是许多跃层户型的特色之一；室内布局一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，二层为私密性较强的卧室、书房等。跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。跃层式住宅的内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎。②复式住宅：是在一个空间里面组合的，不具备两个完整的两层空间。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。上下两层均计算建筑面积。③错层住宅：是将驻外纵向或横向剖面中，房屋几部分之间的楼地面高低错开。④单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。4⑤花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。五、《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。六、房地产专业名词1、独楼：通常所说的别墅、专属化程度高，房子的四面墙包括天花板和空调都属于业主自己。楼花：是指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25%以上)就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。2、双拼：可以理解为两栋别墅有一面墙相连接而成，专属化程度相对低一点。3、连排：可以理解为多栋别墅左右拼接在一起，专属化程度再降低一点，业主占天又占地，但两侧和其他住户共享。4、叠拼：可以理解为多栋别墅左右拼接而成，专属化程度再降低一点，业主要么占天要么占地。5、层高：本层地面到上层地面某两点之间的距离6、净高：从地面到天花板某两点之间的垂直距离7、开间：两条横向定位轴线之间的距离8、进深：两条纵向定位轴线之间的距离9、三通一平：通常指施工现场达到路通、电通、水通、土地平整10、七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求路通、上水通、雨污水通电力通、通讯通、热力通、煤气通、场地平整11、契税：土地房屋产权发生转移时，国家按当事人双方签的合同以及所有确定的价5格比例向转移土地房屋权的承受着征收的一种税。12、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）13、绿化率：绿化用地面积/规划面积14、建筑密度：建筑物占地面积/规划面积15、总建筑面积：小区内所有建筑物的长度宽度的外包尺寸的乘积×层高总和16、套内使用面积：主要使用的房间和辅助使用的房间的面积总和17、套内墙体面积：共用墙水平投影面积的一半加自用墙水平投影面积18、套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积19、公摊面积：住宅内为方便出入保障生活的公共走廊、楼梯、电梯等所占面积20、销售面积：套内使用面积+套内墙体面积+公摊面积21、板楼：建筑物每层南北通透22：塔楼：建筑物每层不通透，适用于办公楼商品房预售的条件①五证俱全《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《商品房预售许可证》②两书《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》③竣工验收备案登记表银行按揭知识●按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。6●办理银行按揭需具备的条件：1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有购买住房的合同或协议；4、以不低于所购房款总价的20%作为首付款；5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；6、贷款规定的其他条件。以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等●根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；4、依法已公告列入拆迁范围的；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；6、依法不得抵押的。贷款共分为三种形式：公积金贷款；商业贷款；组合贷款1、公积金贷款市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。2、商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住7房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。3、组合贷款个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。房地产估价的概述房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。三通一平指水、电、道路通，土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。8房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。底价是指政府、企业或私人出售(尤