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房地产评估报告项目名称：重庆市南岸区第12层B8号房地产价格评估委托方：XXXX估价方：重庆XXXX评估有限公司估价人员:XXXX（学生姓名）估价作业日期：2009年01月05日至01月16日估价报告编号：渝房估字[01]第XX号1目录致委托方函.....................................................2估价师声明.....................................................3估价的假设和限制条件.............................................4房地产估价结果报告.........................................5一、委托方.......................................................5二、估价方.......................................................5三、估价对象....................................................5四、估价目的.....................................................6五、估价时点....................................................6六、价值定义.....................................................6七、估价依据.....................................................6八、估价原则....................................................7九、估价方法....................................................7十、估价结果....................................................7十一、估价作业日期..............................................7十二、估价报告应用的有效期.....................................7十三、估价人员..................................................8附件............................................................9房地产估价技术报告.........................错误!未定义书签。一、个别因素分析...............................................10二、区域因素分析...............................................10三、市场背景分析...............................................10四、最高最佳使用分析..........................................12五、估价方法选用...............................................12六、估价测算过程...............................................12七、估价结果确定...............................................152致委托方函XXX：受贵院的委托，我公司于2006年12月9日至12月10日，对位于重庆市南岸区创意研究所第12层8号，建筑面积为369.97m2，《房屋所有权证》证号为渝证字第562号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点重庆市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2006年12月5日的价格及单价为：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米重庆房地产评估有限公司法定代表人：XXX2006年12月09日3估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员X年X月X日去重庆市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名资格证书号估价师签名XXX123456XXXX8956424估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。6.我公司估价人员XX年X月X日去重庆市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。9.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[重庆]第X号。10.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。5重庆市南岸区创意研究所第12层B8号房地产估价结果报告一、委托方单位名称：XXXX单位住址：联系电话：66665555二、估价方机构名称：重庆XXXX评估有限公司单位住址：重庆市X路X号X大厦22楼法定代表人：XXXX联系电话：65656565三、估价对象㈠物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。⑵创意研究所位于重庆市南岸区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。创意研究所外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；创意研究所配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3.周围环境估价对象位于重庆市南岸区创意研究所第12层B8号，正南方靠人才6街方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处重庆市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是重庆市一般的办公地段。㈡权益状况委估对象位于重庆市南岸区创意研究所第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属创意设计院所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。四、估价目的为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。五、估价时点2006年12月05日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、重庆市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。七、估价依据㈠行为依据《委托评估函》。㈡法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。74.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。㈢取价依据《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。㈣产权依据《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号．八、估价原则㈠合法原则。㈡公平原则。㈢最高最佳使用原则。㈣替代原则。㈤估价时点原则。㈥综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和重庆市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格1136000元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价3070元/m2叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价909000元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价2457元/m2贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十一、估价作业日期XXXX年XX月XX日至XX月XXX日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从XXX年XXX月XX日至XX年XX月XX8日。十三、估价人员估价师签名资格证书号估价师签名XXX123456XXX895642重庆XXX评估有限公司XXX年XXX月XX日9附件一、《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号；二、创意设计院《价格评估委托书》(重庆)南市执字第X号；三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。以上均为复印件。10重庆市南岸区第12层B8号房地产估价技术报告一、个别因素分析㈠物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。⑵创意研究所位于重庆市南岸区，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。创意研究所外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；创意研究所配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现作写字