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二、单项选择题1．房地产的特点不是（D）。A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C）。A、主体B、客体C、房地产法D、内容3．我国土地所有权的归属不可能是（D）。A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4．土地使用权出让市场由（D）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。A、政府和企业共同经营B、企业代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营5．土地使用权出让的最高年限为（D）。A、40年B、50年C、60年D、70年6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C）。A、70年B、60年C、50年D、40年7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D）。A、70年B、60年C、50年D、40年8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A）。A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费9、以下不是公房租赁原则的是（）。A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、实行以租养房、适当照顾职工负担D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化1．房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A适应性B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C)个月可收回投资.A50.5B60C65D75解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]解得n=653．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B)A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C）A房屋出租B房地产抵押C土地使用权出让D土地使用权转让5．一般来说，认知定价法所确定的价格（Ａ）价值定价法所确定的价格。Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为(C)万台.A102B120C108D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．下列说法不正确的是(A)A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。答案：解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（B）AP（1+i）nBP（1+i*n）CP*n*iDA（1+i）n解析：Fn=P（1+i*n）9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（B）A101万元B137万元C256万元D500万元解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=13710．从房地产投资的角度说,风险是指(B)A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度11．风险最大的是商业物业风险,是因为(A)A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大12．房地产开发活动可从（D）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A）A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B）A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日B15日C1个月D2个月解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16．个人住房抵押贷款期限可长达（C）年。A10B20C30D5017．关于贷款担保说法错误的是（B）A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。18．（A）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（Ｄ）ＡabcdＢbacdＣcabdＤacbd解析：应明确调查的步骤。21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。A消费者类别B消费者社会阶层分布C消费者购买能力D消费者购买习惯23．在房地产市场的分类中,二级市场是指(B)A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（A）A12%B12.55%C12.68%D12.45%25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为(C)。A4.7%B7%C11%D14%解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为(CA等额还本付息法B菲尔德法C汽球法D还款常数法27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括(D)A基准收益率B目标成本利润率C目标投资利润率D目标财务杠杆比率28．某土地面积为40002,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(B).A1000㎡B1240㎡C22000㎡D1800㎡解析：(4000×5．5—4000×60％×4)／10＝1240(㎡)29．一般说来,标准方差越小,投资风险(A)A越小B越大C越难控制D越难估算30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。A会计师B经济师C估价师D工程师31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A）A当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大解析：当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（D）的工作内容．A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理33．房地产投资信托按(D)的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质34．编制工程进度计划的方法有横道图法和(A)A网络图法B表格法C竣工图法D坐标图法解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法35．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其(D)A共代理了多少项目B代理成交额是多少C人员素质D代理的成功率有多大一、单选[共20题，每题1分，总计20分]1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。A．92500m2B．88800m2C．80000m2D．76800m22、动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。A．经营收入抵偿全部投资B．全部现金流入抵偿全部现金流出C．净收益抵偿全部投资D．净收益现值抵偿全部投资3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B）支付。A．承租人B．业主C．承租人和业主共同D．物业管理公司4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（A）的客户认识所营销的物业。A．潜在B．过去C．现在D．未来5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A．还需投入50万元建设资金B．还需投入450万元建设资金C．还需投入800万元建设资金D．在此情况下7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。A．利息率B．销售利润率C．速动比率D．目标收益率8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B）乘以100%。A．开发商利润/总开发成本B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本C．开发商利润/总开发价值D．正常经营年份的经营收入/总开发成本9、房地产开发项目的建设过程是指（B）的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D．从工程开工到项目租售完毕10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A．空间分布B．人口分布C．时间分布D．经济分布13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。A．质量B．品牌C．价格D．类型14、建筑功能评价是指（B）。A．对建筑物功能价值的估算B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度C．对建筑产品价值的估算D．对建筑产品社会性功能的评估15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。A．娱乐用房B．写字楼C．高级住宅和公寓D．餐饮用房16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C）。A．投资机会选择B．投资机会决策分析C．投资机会选择与决策分析D．市场分析和项目财务评价17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标