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第27页4.区域环境分析由于外部市场环境存在较多的不确定因素，且市场本身存在不可控性，因此针对区域市场环境的优劣势分析将为项目定位给予极大的支撑，能否从市场的供需状况及未来趋势入手、准确把握区域市场环境的各种特征及关键因素、正确认识区域市场及其内部各元素之间的关系，对后期的市场定位工作将发挥极强的指导作用，我司将根据本项目之实际需要进行针对性区域环境分析，为项目定位及全案工作提供依据和支持。4.1区域概况4.1.1区域市场的界定4.1.1.1目的准确了解区域市场内各物业的供需状况；把握本案所属区域在北京整体市场中所处的地位；为进一步细分市场及寻找市场空白提供依据；发现市场机会，应对或合理回避市场风险，为本案提出准确恰当的市场定位；增强调研活动的针对性，提高调研工作的效率，减少外部无关市场信息对调研工作的干扰。4.1.1.2区域界定考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至西四环，南至吴家村路，西至西五环，北至阜石路，并选定石景山区作为本项目之辅助研究区域。第28页4.1.1.3区域界定原因本区域：本项目地处西四环与西五环之间，由于北京房地产市场的逐步发展，大量住宅项目先后出现在本区域内，同时加之本项目住宅物业供应量相对较大，使得大量人群被注入本区域，从而产生较大的消费潜力。但目前本区域市场相对存在较大空白，商业市场相当匮乏，故此把本区域界定为本项目之重点核心研究分析区域。辅助区域：由于本项目所在区域隶属石景山区，区域内存在大量消费人群，并拥有较强的消费力度，区域市场仍有很大的需求量；同时石景山地区大量人群到市中心路径将途经本项目所在位置，一定程度上可以给本项目带来较大消费客群，此为我司在界定本区为辐射区域的重要原因。4.1.2区域市场现状分析我司将针对圈定之研究区域，进行区域人口、经济环境及商业物业等设施现状的调查，对石景山地区及本项目所在区域市场进行较为深入的了解，从而重点研究和分析本案辐射区域及重点核心区域之环境现状。4.1.2.1石景山区现状初步概况石景山区位于北京市西部，全区面积87平方公里，常住人口32万人，流动人口9.9万人，外来人口5-6万人，是北京城一个富有朝气、极具发展潜质的新兴城区，具备发展高新技术产业的坚实基础、环境容量、创新氛围和成长条件。石景山区域内的经济增长随着北京市经济水平的逐步上升也同样保持良好的发展态势，区财力年递增约为26%，主要经济指标持续六年保持两位数增长；电子信息、新型建材、生物医药和绿色仪器等形成了较为完备的市场网络和经营体系，市场前景较为广阔。石景山集聚区具有较强的经济优势，以培育和发展新的经济增长点为主攻方向，打破地域分割、部门所有和所有制界限，促进区属企业之间及区属企业第29页与国内外其他经济组织或非经济组织之间全方位、多层次、宽领域的经济要素重组，努力实现多种投资成分相互交融、区述经济与非区述经济并存、多种所有制共同发展的混合型经济格局，最终有效的增加地方财政收入并推动石景山区经济发展和社会的繁荣发展。石景山区政府以存量引商、政策吸商、人情感商、环境留商、服务帮商为宗旨，构成了一个成体系、讲规范、优质高效的管理服务环境。根据上述分析可以发现，本项目隶属之石景山区域总体环境条件、尤其是区域未来产业发展规划对本案具有较强的促进作用，本项目商业物业的发展将得到宏观市场、区域经济等条件的充分支持，良好的区域环境将为本项目商业物业发展、商业价值的提升提供可能。4.1.2.2本案所在区域现状分析本项目所在区域是本案的重要核心区域，是连接石景山区与海淀区的交汇处，常住人口28万人，外来人口4.1万人。本区域整体现状仍然处于调整期阶段，发展状况稳中有升，随着北京市规划的逐步完善会使得本案所在区域在一个较为平稳的态势下规范化发展。同时由于多个住宅项目的纷纷落成，大量消费人群将被植入本区域，为本区域奠定了一定的消费基础。各个高科技产业及商务贸易产业正在逐步向西四环与西五环之间进驻，为本区域成为新的科贸产业带打下了较为坚实的基础体系，并将在本区域范围内创造良好发展环境及提升空间。目前本项目所在区域市场状况处于过渡时期，区域市场内较大空间仍未被有效开发利用，商业物业明显不足，存在较大的市场空白。综上所述，本项目所在区域正处于发展中阶段，各种利好条件为本案提供了较好的发展环境，为本案在此区域内形成较大的规模影响力奠定了优越的先天基础。第30页资料来源：北京市规划局4.1.3区域未来规划及发展前景区域未来发展状况是决定本项目商业物业发展之重要条件，因此我司将针对石景山区及本案所在区域市场的未来规划及发展前景进行充分展望，并通过有效的科学展望，将本项目未来发展与之充分结合。对此我司将作以下阐述：4.1.3.1科技产业规划与发展分析随着经济全球化进入一个新的发展阶段，中国进入WTO，市场开放度进一步提高，为石景山区引进外资、提高产业发展水平创造了各种利好条件，同时也为石景山区实现经济跨越式发展提供了新的机遇和挑战。图表13：石景山区规划发展示意图北京市中关村科技园区成功的大规模开发建设，为石景山区高科技产业的借势发展提供良好的氛围和实现途径。石景山区将充分借助和发挥各方面优势，站在时代发展的前沿，按照布局、产业及项目、政策集中的原则，以八大处高科技园区为重点，加快建设石景山科技园区，真正形成市场化、信息化、国际化、法制化程度较高的科技园区。科技园将成为石景山技术创新和高科技产业发展的空间和载体，是石景山高科技产业的“品牌标志”。以八大处高科技园区为核心，放射性的建设以高新技术为内核面向国内、国际市场、未来将形成一区多元的发展格局，加快科技产业发展，积极推进以微电子产业和软件产业为主导产业，大力促进生物工程、医疗器械、新材料、新能源等的重点产业的发展，带动中介服务业、文化体育产业、教育培训产第31页业以及商业、房地产业的相关产业的发展。通过深化机制、体制改革，不断形成适应市场经济发展的需要的人才激励机制、市场竞争机制和政产学研互动机制。根据“完善一园、启动一带、辐射一片”的指导思想，工作重点是完善八大处高科技园、启动鲁谷高科技产业带、建设网络集成园、首钢科技园及玉泉科教园等。石景山区未来发展战略是将提高城市化水平、完善综合服务功能、开发潜在优势、激活投资效应、拉动相关产业、优化经济布局、增强发展后劲、高新科学技术产业充分市场化、专业化和商品化，成为具有稳定和较高的盈利能力、形成多元化发展的经济格局。随着石景山区未来规划发展，各产业、企业的不断进驻，将为本项目提供大量有效消费人群，并逐渐形成较好的整体商业环境，本项目将在较好的发展空间内展示独特的自身优势，技术产业的配合将增强商业经营可行性。4.1.3.2区域总体规划及发展前景石景山区整体规划发展将促使本区域市场较为迅速的形成特色高科技园集商贸中心、科教综合园等综合性发展中心区。规划建设鲁谷高科技产业带将成为本区域内新的经济支撑点，形成大范围辐射、集研发与交易为一体的“鲁谷科贸带”，发展成为电子产品、技术研发、技术交易、信息集散之特色市场，构筑产、销、研紧密衔接的新格局，使之成为本区域及整个石景山区经济发展的新支柱，乃至将成为北京市经济新的增长点。玉泉科教综合园、航天生物医药带以及大型综合型高科技术产品展示交易中心的规划建设同样大大促使本区域的经济文化有较大幅度的提高，未来将带动本区域的人文氛围愈发浓厚，区域市场同时将会被提升到一个崭新的领域，未来发展将会紧随北京整体市场与国际化水平接轨。综上所述，通过整体区域市场的现状及未来规划、发展规划分析，本项目所在整体区域存有较深的潜质及较大的开发前景，良好的区域环境为本项目提供了较为优越的发展空间，在区域市场整体未来发展创新的同时，本项目各第32页资料来源：北京市统计信息咨询中心方面均得到了全面提升的可能。同时，区域未来发展趋势将为本项目带来相关产业之发展机会，提供了本项目商业市场定位更多可供选择的空间。4.2区域环境分析通过我司调研工作可以发现，本案所处区域拥有较大升值空间，我司力求通过对区域内商业市场的现状环境作以分析来确定项目未来的最佳发展计划，由于本案的重点核心区域是其关键所在，所以区域环境分析将着重针对本案之重点核心区域展开。4.2.1区域人口分析4.2.1.1区域人口总量区域内共计居民家庭100232户，其中常住人口276427人，与2001年区域人口普查时相比，区域内常住人口增长率为2.48%（包括自然增长与人口迁移），流动人口增长7.13%，区域外来人口数量为40079人，具体数据详见下表：图表14：区域范围内人口状况统计表类别数量总户数（户）100232总人口（人）276427外来人口数量（人）400794.2.1.2男女比例图表15：区域范围内人口男女比例统计表类别区域市场比例（%）男50.9女49.1第33页资料来源：北京市统计信息咨询中心资料来源：北京市统计信息咨询中心4.2.1.3年龄结构图表16：区域范围内人口年龄结构比例统计表按年龄分组区域市场比例（%）20岁及以下17.721-30岁12.731-40岁18.641-50岁19.751-60岁12.361-70岁12.770岁以上6.3合计100平均年龄（岁）41.2上述数据表明；人群年龄结构中21-40岁、41-60岁共占63.3%，表明本区域以青年、中年年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最强的消费群体，此部分人群将成为本案最为有效的支撑；其中0-20岁的人口总数达到4.98万人，占总体人口的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的人口将具有较强的消费潜力；本地区61岁以上的年龄段占本区域人口总数17.70%31.30%32%19%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0-20岁21-40岁41-60岁61岁以上50.949.14848.54949.55050.55151.5男女第34页资料来源：北京市统计信息咨询中心的19%，该部分人群消费特点是消费需求随着年龄的增长逐渐减少，其消费观念保守，冲动性购买较少并且购买之消费品种较为单一，消费品大多以日常用品为主，尽管此年龄段所占比例不大，但仍会成为消费市场发展的阻碍因素之一。通过以上数据可以看出，现阶段区域市场内常住人口总体消费能力相对较强，但仍存在一定的不利因素，我司建议本项目要摆脱一般百货业的经营模式，形成项目自身的经营特色，在抓住区域内及项目自身的目标消费群体的同时，加大力度扩大本项目之有效辐射范围，尽可能将目标客户转向区域外市场。4.2.1.4教育程度图表17：区域范围内人口教育程度统计表文化程度小学以下初中高中大专大学研究生以上学历（%）15.126.928.711.611.12.7通过上述数据可以看出，本区域人口具有专科以上学历的人群只占到25.4%，由此可以看出该地区受过高等教育人口较少，消费理念相对较为落后；本区域人口中绝大多数为高中以下学历，其比例占到总人口的74.6%，整体文化素质水平较低，直接影响本区域的整体形象的提升，对区域市场环境发展产生一定的阻碍因素。综上所述，在目前本区域市场相对较为混乱的境况下，本项目商业物业发展应着重考虑区域内整体环境状况，考虑区域消费市场对本案的接受程度，在15.126.928.711.611.12.705101520253035小学以下初中高中大专大本研究生以上第35页资料来源：北京市统计信息咨询中心商业主题定位、经营特色等方面寻求突破。4.2.1.5收入水平图表18：区域范围内人口收入水平统计表月收入800元以下800-2000元2001-4000元4001-6000元6001元以上百分比48.137.79.11.23.9通过上述数据可以发现，区域居民收入水平分布不均匀，其中月收入在2000元以下占总体的85.8%，表明中低收入水平占据本区域的主导地位，这将直接影响此区域的消费水平；月收入2001—4000元、4001—6000元及6001元以上的中