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1房地产运营中心建设（草案）一、公司战略架构：二、目的：1、通过创新房地产商业模式打造企业核心竞争力；2、通过整合内外资源使企业价值创造最大化。三、目标：1、分阶段创建适合公司发展的房地产运营模式，提高公司核心竞争力；2、形成公司特有的房地产运营体系，打造金汇品牌；3、建设一支房地产精英团队，争做一流的开发技术；4、创建完善的房地产运营流程标准，在异地成功复制，形成特有的企业文化。四、驱动模型：目标集团远景：房地产领域新锐使命：提升城市品质公司战略投资为龙头，地产为主业，贸易为基础。融资与各业务单元资源配置竞争战略业务板块商业模式品牌战略营销战略职能战略产品设计现场管理营销财务人力资源…….赢利驱动模型商业模式利润管理模式文化(员工认知)——满意度品牌（客户认知）——满意度2五、职能：1、资源中心：1)土地/房产信息资源：公司的所有土地、房产信息的集合与动态跟踪；2)人脉资源：公司重要人脉关系资源，包括内部对接人；3)公司实物资源：公司现有的土地、房产及其它固定资产。2、财务中心：1)资金：公司整体资金规划，各项目的资金调度与配置、监管；2)融资：公司融资规划，各项目的融资规模、形式及管理；3)账务/税务：各项目账务、纳税筹划系统建设、监管。3、行政中心：1)人力资源配置，人力资源体系建设；2)行政后勤保障服务，行政体系建设。4、开发中心：1)项目开发模式建立：1万平米以下的模式，1—2万平米的模式，3—4万平米的模式，5—6万平米的模式。内容包括选址要求，建筑风格，户型等。2)项目立项：项目可行性方案评审小组对项目进行全面评审，各类指标测算，项目选择标准，风险防范等；3)项目开发流程标准：项目开发流程指导书，包含特殊项目的开发流程，如：旧改项目、烂尾项目接盘、配套项目等。4)项目开发风险防范：项目风险分类，各类风险的分析与防控，可控风险标准。5)开发技术整合与创新：策划公司、设计院、园林公司的长期战略合作关系的建立。6)项目招投标及预算：各类标书的评审、招标、评标，项目整体预算及对各项目公司预决算的审批。7)项目开发控制：对各项目开发规划的评审，开发进度、质量、成本的检查、考核与监督；5、项目公司：1)项目报批报建2)现场管理3)财务与成本管理4)营销管理3四、组织架构：团队建设：1、内部人员：总工、预算经理、营销总监（副总）2、外部合作机构：设计院，园林设计，策划公司（开创时期）五、运营机制及流程：1、项目公司成立经营班子，在运营中心制定的相关框架内，按照即定的授权层级进行决策与执行；2、项目公司实行财务独立核算，在这个基础上建立人员的激励机制；3、项目公司的管理体系及各类制度流程，按照运营中心统一的模式进行；4、项目公司接受运营中心的检查、考评、监督及奖惩决定。六、流程及标准化建设：1、运营中心建立统一的业务流程及标准，建立统一的管理制度及激励机制；1)立项管理2)开发管理3)工程管理4)预算管理5)营销管理6)财务管理房地产运营中心财务中心行政中心开发中心项目公司工程部财务与成本部财务融资行政法务人力资源开发技术预算营销部营销中心策划定位销售现场管理报批报建销售合同客服财务预决算综合管理部行政后勤人力资源认质认价47)人力资源管理8)行政管理2、运营中心管理整体流程3、重点解决三个模式：开发模式营销模式管理模式七、发展规划：开发设想可行性研究申请项目用地项目设计方案设计建设用地规划许可证初步设计施工图设计建设工程规划许可证开发设想可行性研究申请项目用地项目设计方案设计建设用地规划许可证初步设计施工图设计建设工程规划许可证征地及折迁安置工程招投标施工峻工验收建设工程施工许可证营销商品房预售许可证选择物业公司征地及折迁安置工程招投标施工峻工验收建设工程施工许可证营销商品房预售许可证选择物业公司运营中心项目公司组织架构与职能筹备期试运行成长期快速发展期成熟期成立班子，建立体系架构，明确职能和权限，制定基本的运营流程和标准，配置主要人员。按照运营中心职能和运营体系，以现有项目作为运营中心下属项目公司，进一步完善流程标准。运营中心职能体系和流程标准进一步完善，形成特有的风格和可复制的模式。体系进一步优化，金汇品牌获得认可，团队能力较强，同时拥有三个以上项目，复制效果明显，开发快速。形成独特的运营机制，金汇品牌在行业名列三甲，同时拥有五个以上项目，形成强大的资源整合平台，并上市2011年2011-2012年2013年2014-2016年2017-18年