房地产金融复习资料汇总

房地产金融复习资料汇总•一、房地产的定义房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素(1)、实物;(2)、权益;(3)、区位。我国房地产权利的种类主要有：(1)所有权;(2)土地使用权;(3)地役权;(4)抵押权;(5)租赁权。房地产所有权可分为：1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。土地使用权：①建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。②宅基地使用权3土地承包经营权房地产的分类一、按照房地产用途的分类•分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类：•(1)居住房地产：•(2)商业房地产：•(3)办公房地产：•可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。•(4)旅馆房地产：(5)餐饮房地产：(6)娱乐房地产：(7)工业房地产工业(8)农业房地产：(9)特殊用途房地产(10)综合房地产•二、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：•(1)生地：•(2)毛地：。•(3)熟地：(4)在建工程：(5)现房•三、按照房地产是否产生收益的分类•按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。•四、按照房地产经营使用方式的分类•房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列4类：•(1)销售的房地产;•(2)出租的房地产;•(3)营业的房地产;•(4)自用的房地产。•五证：•房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。•一、房地产价格的含义•房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。•二、房地产价格的形成条件•房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为•有用稀缺有需求。•房地产价格的特征：(1)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金•房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。••(2)房地产价格受区位的影响很大(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受交易者的个别情况，如买卖双方的偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。••商品房价格的构成为：•（一）成本构成：•1、土地征用（出让）及拆迁补偿费；•2、前期工程费；•3、建筑安装工程费；•4、附属公共配套设施费；•5、公共基础设施费；•6、管理费用；•7、销售费用；•8、财务费用；•9、公共设施专项维修资金。•房地产估价的原则有：•①独立客观公正原则•②合法原则•③最高最佳使用原则•④估价时点•⑤替代原则•⑥谨慎原则•最高最佳使用具体包括3个方面：•①最佳用途;•②最佳规模;•③最佳集约度。•房地产估价方法•1.收益法的理论依据•收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。•收益年限为有限年的公式•V=A/Y[1-1/(1+Y)n]•此公式的假设前提是：•①净收益每年不变为A；•②报酬率不等于零为Y；•③收益年限为有限年n。•例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。•[解]该宗房地产的收益价格计算如下：•V=A/Y[1-1/(1+Y)n]•=8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6]•＝91．52(万元)•已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元／m2，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。•[解]该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：•VN=3000=A/8%[1-1/(1+8%)30]求出A，再代入•Vn=A/10%[1-1/(1+10%)50]，求出V50＝2642．00(元／㎡)•有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。•[解]要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。•V30=2000*(1+6%)50-30[(1+6%)30-1]/1+6%)50-1•=1746.60(元／㎡)1800(元／㎡)•因此，甲比乙价格低。假设开发法的基本原理一、假设开发法的概念和理论依据1、定义：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法）待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值―开发成本―管理费用（―投资利息）―销售税费―开发利润―投资者购买待开发房地产应负担的税费例；.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统法估算该成片荒地的总价和单价。•1.设该成片荒地的总价为V。•2.该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60％＝9.6（亿元）•3.开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5（亿元）•4.投资利息总额＝（V＋V×4％）×[（1＋10％）3-1]＋5×[（1＋10％）1.5-1]＝0.344V＋0.768（亿元）•5.转让税费总额＝9.6×6％＝0.576（亿元）•6.开发利润总额＝（V＋V×4％＋5）×15％＝0.156V＋0.75（亿元）•7.购买该成片荒地的税费总额＝V×4％=0.04V（亿元）•8.V＝9.6－5－（0.344V＋0.768）－0.576－（0.156V＋0.75）－0.04V•V＝1.627（亿元）•故：荒地总价＝1.627（亿元）荒地单价＝81.35（元／平方米）2.某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元∕平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元∕平方米。此类房地产投资的正常利润率为10％。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70％；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本和税费为年租金的40％，资本化率为8％。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4％。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8％）。•假设旧厂房价格为Ｖ•1，预计完成后的价值•••2，补交地价款•500×6000•3，装修改造费•1000×6000／（１＋８％）0.5•４，购买税•Ｖ×４％•５，投资利润•［Ｖ＋Ｖ×４％＋500×6000＋1000×6000／（１＋８％）0.5］×１０％•６，Ｖ＝1－２－３－４－５从广义上讲，凡是为了建设一个新项目或者收购一个现有项目以及对已有项目进行债务重组所进行的融资，均可称项目融资。狭义的项目融资专指具有无追索或有限追索形式的融资。项目融资与传统融资方式比，突出了下述两大功能：1.筹资功能强，能更有效地解决大型工程项目筹资问题。2.融资方式灵活多样，能减轻政府的财政负担。项目融资与传统的公司融资相比较:1.融资基础不同项目的经济强度是项目融资的基础。贷款人能否给予项目贷款，主要依据项目的经济强度,这完全有别于传统融资主要依赖于投资者或发起人的资信。2.追索程度不同是完全追索、还是有限追索或无追索，这是项目融资与传统融资的最主要区别。项目融资属于有限追索或无追索,传统融资属于完全追索。3.风险分担程度不同其一,项目融资与传统融资的项目相比,投资风险大。其二,项目融资的风险种类多于传统融资的风险。其三,传统融资风险相对集中难以分担;而项目融资可以依据各方的利益,把责任和风险合理分担。1-508%11-18%40%-1100070%6000）（）（4.债务比例不同传统融资方式下,一般要求项目的投资者出资比例至少要达到30%～40%以上。项目融资可以筹集到高于投资者本身资产几十倍甚至上百倍的资金,而对投资者的股权出资所占的比例要求不高。5.会计处理不同项目融资也称非公司负债型融资,是资产负债表外的融资,这是与传统融资在会计处理上的不同之处。像慕容操作流程第一阶段：投资决策投资决策分析的主要内容包括对宏观经济形式的发展趋势预测，项目的行业、技术和市场分析，项目的可行性研究等。第二阶段：融资决策这一阶段的主要内容是投资者将决定采用何种融资方式为项目开发建设筹集资金。第三阶段：融资结构设计融资结构设计阶段，是项目融资中的关键阶段。第四阶段:融资谈判融资顾问将有选择地向商业银行或其他一些金融机构发出参加项目融资的建议书，组织银团贷款，并起草项目融资的有关文件。这些工作完成后，便可以与银行谈判。在谈判中，融资顾问、法律顾问和税务顾问将起很重要的作用。第五阶段：融资执行在这一阶段，贷款银团通常将委派融资顾问为经理人，经常性地监督项目的进展情况，并根据融资文件的规定，参与部分项目的决策程序，管理和控制项目的贷款投放和部分现金流量。•一、定义及特征•房地产投资信托基金，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。•与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。•REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。•REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。•另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。•因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。•REIT一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金。REITs与国内一般意义上的房地产信托有很大的差别第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息，能够在证券交易所上市流通；•第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%-9%左右。•第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。•第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。•第五，在美国，REITs是享有税制优惠的一种工具：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。在香港，则需要承担资本利得税和土地税双重税收，而国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。•