房地产金融论文(房地产金融论文)房地产融资论文欠发达地区房价偏快上涨及其对金融业的影响

房地产金融论文（房地产金融论文）房地产融资论文：欠发达地区房价偏快上涨及其对金融业的影响———以资溪县为例摘要：2009年以来江西资溪县房地产价格保持了较快的增长势头，房地产价格持续非理性走高对金融业构成的风险不容忽视。本文在详细调查资溪县房地产价格上涨成因的基础上，对金融的影响、对策建议方面进行了阐述。关键词：房地产；金融；调查近年来，资溪县房地产业快速发展，房地产价格持续走高。为有效平抑房价，防止出现房地产泡沫，尽管国家先后出台了一系列防止房地产市场过热的调控政策，但由于政策时滞，对资溪县房地产市场价格走势及其对金融的影响调查表明，其房地产价格涨幅仍总体偏快，对金融业构成的风险应引起重视。一、资溪县房地产市场基本情况对资溪县前五名房地产销售商恒昌星城、皇家花园、翡翠园、金水湾、滨江花园的调查显示，房地产价格都保持了较快的增长势头。如：恒昌星城住宅类房屋2008年销售均价为1300元/平方米，2009年销售均价为1500元/平方米，涨幅为15.38%，2010年上涨至1800元/平方米，较2009年上涨了20%；而皇家花园2008年、2009年、2010年新建住宅类房屋平均售价分别为1650元/平方米、1950元/平方米、2250元/平方米，同比分别上涨13.33%、18.18%、15.38%。商用房屋（店面）目前平均售价非主流商业区6000元/平方米，建设路主街近18000元/平方米，比2005年翻了一番还要多，而地理位置相对优越繁华地段的商业店铺则更是高达20000元/平方米。土地挂牌招标出让价更是由几年前的80万元/亩上涨到目前的200万元/亩。二、影响房地产价格上涨的主要因素（一）房地产升值预期推动了居民购房的热潮人们预期房价也将随着“一河两岸”旧城改造、城北大道新城区建设以及新老城区人口的增加而迅速高涨。为达到保值增值的目的，购房户在一段时间内对某些房地产开发项目展开了一场“先下手为强”的购房竞争，并出现了排队抢购的现象。（二）住房需求的膨胀拉动了各类住房价格的上涨一是城镇化致使农村居民大量涌入城镇，对房价上涨起到了推波助澜的作用。近年来随着农民进城经商的不断增多，以及农民对子女教育重视程度的不断提高，不少农村居民都送自己的子女到县城就学，有条件的则干脆在县城买了住房，加大了县城房地产需求的数量，特别是我县为“面包之乡”，全县人口的四分之一在外从事面包产业，其中产生了不少百万元户、千万元户甚至亿元户，他们为其在家的父母、亲属购置了不少房产，对资溪县前五名房地产销售商调查表明，上述人员购房可占到其房屋销售的40%-60%，成为购房的主体，推动了住房价格的上涨。二是“二次置业”及住房的钢性需求推动了我县房地产市场的快速发展及价格上涨。随着经济发展和居民生活水平的不断提高，人们对住房的质量要求也逐渐提高，目前一户居民拥有两套住房已占相当比例。不断加大的住房需求在一定程度上拉动了县城房价的一路上扬。（三）土地价格大幅上涨抬高了县域房产价格近些年来，地方政府在很大程度上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。在房地产开发企业的造价成本中，变化最为显著的是土地款。近年来由于受房地产市场竞争及开发商对土地挂牌竞价方式的影响，使我县的土地价格已经从最初的亩均几十万元，攀升到了目前的200万元，土地价格空前高涨，加大了房地产开发企业的成本，加快了房地产价格上涨的速度和幅度。（四）建安成本的提高和房价的上涨起到了互促互进的作用与房地产投资密切相关的一些产品，如钢筋、水泥、沙石料等原材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。同时，由于县域商品房的热产热销，对上述基础材料的需求相应增加，必然又会促使这些产业的产品价格上升。三、房地产价格持续非理性走高对金融业的影响（一）房地产开发企业贷款急增，加剧了金融机构的信贷风险此外房地产开发还多以民间融资、预收购房款以及拖欠款等方式筹措开发资金，这在一定程度上掩盖了房地产开发企业负债能力不足的缺陷，对金融机构信贷资金的如期偿还形成了风险隐患，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于金融机构，进一步加剧了金融机构信贷资金的风险程度，一旦因开发商不能按期归还形成信贷风险时，金融机构将面临较大损失。（二）金融机构个人住房消费信贷面临违约风险随着房地产业的不断升温，个人住房贷款业务近年来也迅猛发展。随着国家对房地产市场调控手段的不断加强，以及各项宏观调控政策的出台，使部分企主及股东纷纷抽调资金用于提前归还个人住房按揭贷款本息；调整个人住房贷款利率及提高首付款比例政策出台后，部分购房户也出现了提前还贷现象，金融机构的个人住房贷款业务违约率将呈进一步增长态势。同时，由于基层个人征信系统建设还不十分完善，金融机构对贷款人的资信状况、偿还能力等还缺乏真实有效的审查手段和依据，对贷后的跟踪检查也很难充分到位，使金融机构的信贷风险程度进一步加剧。（三）土地储备制度不完善，加大了隐性风险一是土地储备中心并未完全垄断土地一级市场，不利于政府全面调控城市土地供求市场，直接影响到金融部门贷款支持收购的土地能否全部按预计的时间和价位出让，影响贷款按期归还。二是政府城市规划政策、房地产政策以及有关金融政策的变化等因素都可能引起土地供求的变化，对银行贷款形成潜在风险。三是由于土地中心经营者的素质及经营经验的影响，在把握风险的能力上就有可能出现偏差，加上土地储备中心的土地储备量、资产负债率、储备土地的前期开发、利用、经营效益等问题也会直接影响借款人还本付息的能力。四是土地储备中心为了节省成本，往往将收购的土地不及时过户，等出让前才办理有关的手续，从而使贷款时承诺的抵押物难以落实，增加了金融业的风险。四、稳定房地产价格的对策建议（一）认真执行中央房地产调控有关政策中央对治理房地产的大政方针很准确地为当前的房地产号了脉，开了方，但要想真正起到作用，还要看政策的执行走不走样，落不落空，会不会因为雷声大雨点小而被利益集团化解。如果中央房地产调控政策执行中不走样，不出状况，不掉链子，并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，那么畸高房价可望能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解，接下来的房地产市场走势会比较稳定。各级各部门要加强和改善对房地产调控的认识和宣传，坚定不移地贯彻落实好已经出台的各项宏观调控措施，同时要加强对居民住房消费的合理引导，增强其理性住房消费的观念，以保持房地产价格的基本稳定，促进房地产市场的健康、有序发展。（二）金融机构要进一步提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识一是在有效支持好的、有前景的房地产项目和个人购房资金需求的同时，要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。尤其是对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润。二是要严格贷款审批手续，防止不符合规定的开发商和购房者通过各种途径套取银行贷款，尤其是对不具备房地产开发资格的企业或个人开发的房地产项目、对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，一律不得发放贷款。三是要灵活运用利率杠杆，如对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房实行适当优惠利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，实现楼房开发结构的合理调整。四是要严格土地评估的手续和标准，切实深入实地，仔细、准确的收取第一手项目资料，并结合远景规划及近几年的房地产发展走势，对借款人资金运作、项目地块的效益及发展前景、贷款风险及贷款效益等方面进行全面细致的分析和综合评价，切实落实第一还款的来源。（三）大力拓宽房地产融资渠道目前房地产开发商和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋集中的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。