房地产集团工程管理手册

编号：FDC-GCGL-01版号：A/01房地产集团工程管理手册编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2013.04.15关于集团各级单位称谓的修改唐君2013.04.15关于处罚金额的修改唐君房地产集团制度文件编号FDC-GCGL-01工程管理手册版本/修订A/011、目标1.1、质量控制依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）、《混凝土结构设计规范》（GB/50010-2010）、《混凝土结构工程质量验收规范》（GB50204-2011）等系列质量验收规范、市政工程质量检验评定标准（CJJ1-90\CJJ2-90\CJJ3-90）、《建筑工程质量管理条例》、《工程建设标准强制性条文》的要求，工程合格率达到100%，一年内无严重质量缺陷，十年内无重大质量事故，售后质量投诉率低于5%。1.2、进度控制各项目公司按年度工程建设关键节点计划或调整计划如期完成，开工时间、预售形象进度无拖延，交楼无拖延。1.3、安全文明施工控制有健全的安全、文明控制和保证体系，未受到各级政府职能部门通报批评，全年未出现重大安全事故，全年未发生安全伤亡事故。1.4、工程资料控制工程实施阶段的资料与工程实体同步，真实、客观、及时、准确的反映工程实施过程中所有工艺和规范的执行情况，资料的规范性达到《建设工程文件归档整理规范》（GB/T50328-2001）、《城市建设档案目录规范》（GB/T50323-2001）、《建设工程监理规范》（GB50319-2000）、《房地产集团工程管理手册》的要求。1.5、成本控制优化技术方案，合理选用材料及设备，用低廉的成本建造优质的产品，确保建筑成本不超标。2、适用对象适用于房地产集团，所有房地产项目的工程管理，编写《工程管理手册》的目的是通过强化集团公司的工程建设管理，获得最佳的投资效益、树立良好的社会形象和品牌。2.1、促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高管理水平。2.2、《工程管理手册》是本集团员工从事工程管理活动的行为规范，也是对工程管理人员考核的依据，全体工程管理人员必须贯彻执行，各地区公司可根据实际情况，对岗位职责及涉及地区差异的部分进行补充，但必须在下发前上报集团工程管理部审批通过。2.3、《工程管理手册》是参照国家法律、法规、技术标准编制，如条款与国家法律、法规、房地产集团制度文件编号FDC-GCGL-01工程管理手册版本/修订A/01技术标准有矛盾或不符之处，应以国家法律、法规、技术标准为准。2.4、工程管理人员工作守则遵纪守法、廉洁奉公、尊重领导、团结互助。坚持原则、勇于负责、监帮结合、热情服务。仪容端正、健康文明、勇于创新、不断进取。3、职责3.1、工程管理系统组织架构详见房地产集团职能部门组织架构图》和《房地产集团项目公司组织架构图》。3.2、集团工程管理部工作职责详见《房地产集团职责手册》第三章2.8节。3.3、项目工程部工作职责详见《房地产集团中心职责手册》第三章2.12节。4、工程管理规定4.1、施工准备阶段管理4.1.1、工程施工委托4.1.1.1、单位工程的施工委托，必须由集团审定的合格公司承包；4.1.1.2、单位（单项）工程的施工委托，必须签订合同后方可安排进场施工。4.1.2、承包单位资质审查4.1.2.1、承包单位资质在招标阶段由集团招标采购部、工程管理部、风险控制中心共同审查；4.1.2.2、总承包单位的分包及甲方独立发包单位进场前，由项目公司工程部对其资质进行审查。4.1.3、施工图纸会审及技术交底4.1.3.1图纸会审的要点4.1.3.1.1、设计是否符合规范；房地产集团制度文件编号FDC-GCGL-01工程管理手册版本/修订A/014.1.3.1.2、设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求；4.1.3.1.3、有无重大错漏和各专业之间的矛盾。4.1.3.2图纸会审的组织4.1.3.2.1、图纸会审由监理公司组织，外委设计单位、项目公司工程部、施工单位、监理单位参加；4.1.3.2.2、由施工单位填报《图纸会审记录》（SG-007）表；4.1.3.2.3、图纸会审纪要由监理公司整理，所有参与单位会签。4.1.3.3施工图纸技术交底4.1.3.3.1、施工图的技术交底由项目公司工程部组织，集团设计管理部、集团工程管理部、监理单位、施工单位参加；4.1.3.3.2、由施工单位填报《技术交底》（SG-006）表；4.1.3.3.3、施工图技术交底会审纪要由施工单位整理，所有参与单位会签。4.1.4、工程施工放线、验线4.1.4.1、放线要求由项目公司工程部组织施工单位放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网及建筑物轮廓线，并建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角度垂直轴线位置）。4.1.4.2、验线的组织4.1.4.2.1、规划红线由施工单位施放填报《建筑物（构造物）定位（放线）测量记录》(SG-005)，由项目公司工程部组织项目公司、监理公司、施工单位、政府规划部门测量员共同复核签审备案；4.1.4.2.2、待测量完毕审核通过，填报《施工测量放线报审表》（JL-A005），经监理公司审核备案；4.1.4.2.3、建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴线（基线）的复核验线必须通知项目公司工程部参加；4.1.4.2.4、由主轴线引出的各层轴线和标高由项目公司工程部核验，并由施工单位填报《建筑物垂直度、标高、全高测量记录》（SG-014），审核备案。房地产集团制度文件编号FDC-GCGL-01工程管理手册版本/修订A/014.1.5、施工组织设计（方案）的审批4.1.5.1、由总包单位填报《施工组织设计（方案）报（复）审表》（JL-A002），报监理单位和项目公司审核；4.1.5.2、施工组织设计（方案）由项目公司工程部审查，报集团工程管理部审批：4.1.5.2.1、大型社区及6层以上的单位工程总施工组织设计（包括总包单位组织架构、通讯录、总平面布置、施工道路硬化区域、临电临水施工方案、地下室及主体主要施工方法、主要技术措施、室内水、电、暖通及安全文明施工管理等）；4.1.5.2.2、重要的专项工程施工方案（如高支模、大型玻璃幕墙、深基坑支护、防水工程、外墙保温工程、大体积砼及结构转换层等）；4.1.5.2.3、依据合同约定，制定的关键节点工期计划，并与之对应的劳务计划、材料计划；4.1.5.2.4、社区会所装饰工程施工方案；4.1.5.2.5、室外给水、排水、暖通工程施工方案；4.1.5.2.6、室外电气工程、送配电工程施工方案；4.1.5.2.7、市政道路、环卫工程施工方案；4.1.5.2.8、煤气工程施工方案；4.1.5.2.9、中央空调工程施工方案等。4.1.5.3、一般工程项目（6层以下）、一般单项工程施工方案，报项目公司工程部审批备案。4.1.5.4、属于在施工中必须贯彻有关规范、规定的方案（如各种垂直运输的安装、拆卸、附着、基础；临时施工用水、用电；动火方案等），施工单位自行编制、完善，报项目公司审核备案。4.1.5.5、特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技术方案，单位工程施工组织设计可分两次编制：±0.00以下和±0.00以上；主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独做施工方案备案。4.1.6、项目监理规划及项目监理细则的审批4.1.6.1、《项目监理规划》和《项目监理细则》必须依据《建筑工程监理规范》（GB50319-2000）填报备案，并作为合同附件考核各施工单位、监理单位合同履约情况的依据；4.1.6.2、《项目监理规划》的基本内容：工程概况；监理范围和目标；主要监理措施；监理房地产集团制度文件编号FDC-GCGL-01工程管理手册版本/修订A/01组织；监理工作制度等。4.1.6.3、《项目监理细则》的编写依据：已批准的监理规划；与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；已批准的施工组织设计。4.1.6.4、《项目监理细则》的基本内容：专业工程的特点、监理工作流程、控制要求、目标值、方法及措施。4.1.6.5、编写、审批程序：4.1.6.5.1、《项目监理规划》由项目公司工程部编写，报集团工程管理部审批后实施；4.1.5.5.2、《项目监理细则》由项目公司工程部专业工程师编制，经项目公司工程部审查、4.1.5.5.3、外委监理公司的项目，由监理公司编制4.1.5.5.4、《项目监理规划》和《项目监理细则》，报项目公司和集团工程管理部审批、备案。4.1.7工程开工审批4.1.7.1、应具备的条件：场地完成“五通一平”，施工设备满足开工要求，测量放线、明确临设搭建位置，验线完毕，管理人员配备齐全并到位，完成图纸会审及技术交底，施工组织设计（方案）审批合格。4.1.7.2、开工报告的审批：由施工单位填报《单位工程开工报告》（SG-002）和《工程开工报审表》（JL-A001），报监理公司及项目公司工程部审批，待审批同意后报集团工程部备案。4.2、施工过程的控制管理4.2.1、质量控制4.2.1.1、原材料、成品、半成品、设备进场验收4.2.1.1.1、原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）应具备相应的材料合格证和试验证明，施工单位应及时填报《建筑材料报审表》（JL-A006），经审核合格备案后，方准使用，对于第一批进场主要材料、设备，还需监理公司和项目公司工程部共同参加检验无误并签证认可才能投入使用。4.2.1.1.2、经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：a.保证质量的资料完整、有效，有关技术指标符合设计及规范要求；b、现场实物标志与材料相符。4.2.1.1.3、主要设备进场应有技术说明书，进口设备还应有海关商检证明及中文技术说明书。房地产集团制度文件编号FDC-GCGL-01工程管理手册版本/修订A/01设备进场时，施工单位还应及时填报《主要工程设备选型报验表》（JL-A007）或《主要工程构配件报审表》（JL-A008），监理公司应及时会同项目公司工程部、施工单位开箱检验，符合要求者共同签字认可，不符合要求的按规定退货处理。4.2.1.1.4、主要装饰材料样板（包括外墙材料、装修、园建、饰面材料等）原则上由装饰工程设计单位（部门）提供，集团设计管理部确定，按照选板—初定—样板施工—综合选定—封板—施工的流程进行，紧急情况下可由项目公司、装饰工程设计单位（部门）、集团营销管理部、集团设计管理部、项目公司主管领导会同施工单位选定。4.2.1.1.5、原材料进场检验应实行试验见证人制度：a.施工单位指定专人负责材料试验，监理公司派人监督取样、送检，试验报告上需有项目公司工程部现场见证人签证方为有效；b、试验必须到工地所在的区、市建筑工程质检站试验室，否则无效。4.2.1.1.7、原材料未经检查验收或检验不合格者，不得在工程上使用，由监理公司通知限期7日内退出现场，在限期内未退场的由监理公司再次通知限期退场并进行重罚，该罚款从工程进度款中扣除。4.2.1.2、施工样板确认4.2.1.2.1、样板确认的内容。样板确认的内容由项目公司书面给出。首先确认施工图内的工程内容，再确认应实施样板的工程分项，包括（但不限于）外脚手架搭设、围板（墙）、钢筋绑扎、柱和剪力墙和现浇板的砼浇筑、围护砌体、抹灰、保温墙面、临边防护、防水工程等等，装修阶段的每个分项（如：标准装修户型及各洞口定位、外墙涂料、外墙砖、楼地面和楼梯间排砖、铝合金安装、栏杆安装、入户门、吊顶、各专业电气、管道安装等）在大面积展开施工之前，都必需先做施工样板并经三方确认。4.2.1.2.2、施工单位在实施各类样板之前，首先要提交做样板的地点、时间和施工方案、工艺、材料报监理公司和项目公司审批。依据施工图（含修改图）的要求、规范、合同及已确认的施工方案要求监理公司进行旁站观察，并记录施工样板过程中存在的问题和改进方案。4.2.1.2.3、样板材料的确认,要求各项目公司在现场建立样品“