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房客源信息管理制度天津市金乐家房地产经纪有限公司TianjinLuckyHomeRealEstateAgencyCo.,Ltd.房客源信息管理制度编号：JLJ-营销-2013001一、制度概况（一）目的：为明确规范房客源及相关信息、成交的管理，为业务部门创建一个干净、真实的信息流动平台，特制定本制度。（二）适用范围：本制度适用于公司营业部及所有相关对接部门（含信望代理公司）。（三）秘级程度：√普通□秘密□机密□绝密（四）管理程序：制定：营销中心-营销支持部会签：□总经办□人力资源中心√营销中心√营业部√财务中心□运营保障中心□运营支持中心√品控管理中心√金融中心√交易中心√培训中心√代理公司批准：√本部门经理√总经理其他__________传达对象：√总经办√人力资源中心√营销中心√营业部√财务中心√运营保障中心√运营支持中心√品控管理中心√金融中心√交易中心√培训中心√代理公司（五）、时效：本制度自2013年2月15日-2013年12月31日执行，在本制度试执行期间的修正、修改、调整以补充制度为准。二、制度正文（一）楼盘字典1.楼盘字典的调研及新增：(1)营业部各区域在分配到责任盘后，责任区域应于10日内完成楼盘调研并撰写《楼盘字典调查表》（附件一），责任区域对责任盘调研信息应知应会。楼盘调研完毕后，调研区域应将楼盘字典调查表及相关附件传到营销中心营销支持部的邮箱jinlejiayxzcb@163.com，营销支持部收到楼盘字典后抽样检查部分数据资料，无误后按照《楼盘字典调查表》调研结果进行ERP系统楼盘字典新增及完善并将《楼盘字典调查表》存房客源信息管理制度档。(2)非主耕商圈内楼盘由申请添加楼盘字典经纪人填写《楼盘字典添加申请表》（附件二）经店经理确认后，将《楼盘字典添加申请表》发送到营销中心营销支持部的邮箱jinlejiayxzcb@163.com，营销支持部就新增楼盘字典的关键字在ERP系统的现有楼盘字典中进行搜索，系统中不存在的楼盘，由营销支持部统一添加，添加完毕后营销支持部统一存档；系统中已存在的楼盘由申请添加店经理确认楼盘字典是否有误，如有误的则由营销支持部进行修改。2.楼盘字典名称的命名规则：小区的推广名+房本名称，如：“海逸长洲恋海园”、“领世郡深白普泰花园”，如楼盘按“A区/B区/C区或一区/二区/三区”划分区域的，添加楼盘字典时一同加入区，如：“领世郡普霖花园A区”、“领世郡康桥花园C区”等。3.楼盘字典的修改：(1)现有楼盘信息不符合公司的相关要求；如：楼盘名称不符合命名规则(2)楼盘字典中信息错误；(3)责任楼盘经调研区域调研完毕后，进行楼盘字典完善；4.楼盘字典的拆分、合并及删除：如“一个大社区中有多个楼盘”，应以“多个楼盘字典”分别命名的，但信息平台中“仅以一个楼盘字典”命名的；或同一个楼盘出现两个或两个以上楼盘字典的，可由发现情况的店经理致电营销支持部，由营销支持部根据楼盘区位安排临近区域店组进行调研，调研店组调研完毕后将《楼盘字典添加申请表》发送到营销中心邮箱jinlejiayxzcb@163.com，由营销支持部进行楼盘字典的拆分、合并或删除，如在整理楼盘字典的过程中发现房源有重复的以最早录入系统的房源为准。（二）房源的管理本环节所涉及的名词解释：★代理人：指除业主本人外，具备房屋销售代理权的所有人，但不包括同业的其他中介人员。1.房源的录入（1）委托方式①无代理：业主本人或代理人没有与本公司签署任何书面代理委托的在售/租房源。房客源信息管理制度②一般代理：业主本人或代理人与本公司签署一般代理委托协议，委托我公司出售/出租房产。③钥匙代理：业主本人或代理人与本公司签署钥匙委托协议，钥匙存放在我司店内并在ERP系统中正确房源上进行钥匙标注，且钥匙可正常开门。④独家代理：业主本人或代理人与本公司签署“独家代理委托协议”，并留有产权证原件及业主本人身份证复印件（有代理人的需要同时留存代理人身份证复印件及代理委托书原件），相关证件留存于交易中心统一保管。⑤限时代理：业主本人或代理人与本公司签署“房屋限时保证销售合同”，并留有产权证原件及业主本人身份证复印件（有代理人的需要同时留存代理人身份证复印件及代理委托书原件），相关证件留存于交易中心统一保管。（2）盘源类型①公盘：全体员工录入并经审核有效的、所有经纪人可进行查看和回访跟进的公开性房源。②特盘：为减少业主被打扰的机会，经纪人可向营销中心申请房源特盘，普宅区特盘数量为每店组不超过4套，别墅区特盘数量为每店组不超过8套。如各区域主耕楼盘中有需要该楼盘全部盘源进行特盘保护的，需由区域经理向营业部提出申请，经大区总监审批通过后方可进行特盘保护，此类特盘房源不记入店组特盘数量。目前全盘保护的楼盘为“仁爱团泊湖别墅盘源、京津新城别墅盘源、华韵欧风博文苑别墅盘源、华韵欧风博雅苑别墅盘源、玛歌庄园别墅盘源”。特盘房源的责任人本人、直属店经理、区域经理及营销支持部员工均可查看特盘房源核心信息。每个店组每天查看不能超过3套非本店组的特盘房源核心信息，具体流程如下：A.申请查看特盘电话店经理在ERP系统中的特盘房源下跟进“***店***（店经理）申请查看特盘电话”B.跟进完毕后店经理致电营销中心电话15710243315，提供特盘房源编号，营销中心查看跟进记录，跟进记录人与电话人员保持一致，营销中心方可查看特盘电话。C.营销中心查看特盘电话后在跟进中写明“*店***（店经理）查看特盘电话。”③私盘：业主明确要求不留本人电话于系统的，区域经理可向营销中心申请盘源私盘保护，业主电话必须留业主真实电话，由营销支持部核实无误后对盘源进行私盘设置，并在备注中写明“私盘保护，责任人配合沟通联系”。私盘数量每个店面不超过1套。新增私房客源信息管理制度盘房源7天内，房源责任人必须完成实勘、信息修正及上传图片包，7日内未完成者房源变为公盘。私盘房源的责任人本人、直属店经理、区域经理均可查看私盘房源核心信息。其他人员如需查看私盘房源核心信息的需经房源方大区总监同意后由查看方区域经理向营销中心申请查看，具体流程同特盘查看。④封盘：房源因业主原因暂不能签约的，可向大区总监申请房源封盘，由大区总监同意后通知营销中心进行封盘操作。并将需封盘的房源编号及封盘天数告知营销中心。房源封盘期间如需查看封盘电话的需经查看方及封盘方大区总监同意后由区域经理致电营销中心申请查看封盘房源电话。（3）盘源状态①待确认：房源录入后未经审核的房源；②有效：房源录入后经审核，房源录入信息与业主表述一致的房源；③驳回：房源录入后经审核，房源录入核心信息有误或其他情况需要被驳回的房源；④无效：房源录入后，录入规则符合录入要求且房产真实存在，但房源中没有有效业主联系电话的房源；⑤暂缓：业主电话有效，但租/售待定的房源；⑥成交：我售/我租的房源；⑦通知无效：有效房源经业主表述房源已经他售的房源；⑧通知暂缓：有效房源经业主表述暂不出售/出租房源或已经他租房源。（4）房源录入规定①录入时间要求：经纪人通过任何途径获得房源的，需在3日内将房源信息录入到本人房源中，若过期未录入者视为“藏盘”，一经发现各区域单店“藏盘”的，按房客源信息管理红线规定处理！公司可以发现藏盘的方式有：a.登记房源普查；b.神秘客户暗访；c.成交房源回访等，具体录入内容如下：A.买卖\租赁房源录入内容：房客源信息管理制度项目名称填写方式填写规范★小区下拉菜单点选在小区中输入对应楼盘字典名称首字母，选中对应的楼盘★座栋手输+点选1.以房屋权属证明文件地址的实际座栋为准2.座栋为数字的统一以两位数录入，如02号楼、19号楼等；座栋为字母的统一录入大写字母，如：A座；如有增X号楼/栋的则统一录入为X-1（号楼、号、门、座、栋）举例：01-1号楼,19-1栋等3.号楼、门、座、栋的点选规则如下：（1）普宅楼盘按号楼或座栋排序的，则按实际情况点选“号楼”或“座”，如普宅楼盘不按号楼或座栋排序仅按“门”排序的则点选“门”；（2）别墅统一点选“栋”，（如有X增1栋的，则录入为X-1栋）4.座栋录入时必须为两位数，不足两位数的在数字前补0，例：02、05、25等★门号数字，手输门号即为单元号，以房屋权属证明文件地址的实际门号结合本录入规则进行门号录入，具体如下：1.门号录入时统一以实际数字录入，不得补0，如5单元、18单元、124单元等2.各类主营产品门号录入规则如下：（1）普宅/写字楼楼盘按号楼或座栋排序的，则门号以实际门号录入（如1单元、9单元等），如普宅楼盘不按号楼或座栋排序仅按“门”排序的则门号统一录入为“1单元”（2）别墅楼盘按产品分为独栋别墅、双拼别墅及联排别墅，门号的具体录入为：①独栋别墅统一录入为“1单元”②双拼别墅按照实际情况门号录入为1单元或2单元（如X栋1单元，X栋2单元）③联排别墅按照房屋门号实际排序录入为1单元—X单元（如X栋1单房客源信息管理制度元，X栋4单元等）★房号数字，手输1.普宅/写字楼楼盘房源房号严格按照房屋权属证明文件地址的房号以“数字”或“数字+字母”的方式录入，如：101、2305、601-603、5192、15C2.别墅类房源房号统一以“101”录入★户型数字，手输按照房屋的实际情况进行室、厅、卫、台数量的填写★面积数字，手输按房屋权属证明文件记载的实际面积填写★朝向下拉菜单中点选系统默认为南北向，需按实际情况在下拉菜单中点选。【南北向/东西向/阴面/阳面/东照/西照/金角/银角/铜角/铁角/其他】★性质下拉菜单点选系统默认为私产，需按实际情况在下拉菜单中点选。【私产/公产/企产/一手房/其他/房改/合作建房/法人产/涉外产/商品房合同/还迁协议/抵债协议/铁产】★楼层数字，手输按照房屋实际情况填写房屋所在层数及总层数。如：3/6、14/23★建筑年代数字，手输按楼盘实际建成年代填写★楼型下拉菜单点选按照房屋所在座栋实际楼型点选。【条式楼/点式楼/其他/点式高层/板式高层/墩子楼/蛇形楼/锯齿楼/筒子楼/塔楼/U、L、V型楼】★梯户数字，手输按照房屋所在楼层实际情况进行梯、户填写。电梯、楼梯同时存在的楼座，以电梯的数量进行计算★装修下拉菜单点选按照房屋实际的装修情况从下拉菜单中点选。【毛坯/简装/中装/精装/豪装】★结构下拉菜单点选按照房屋实际的建筑结构从下拉菜单中点选。【砖混/砖木/框架/板楼/钢结构/简易】★用途下拉菜单点选按照房屋实际用途从下拉菜单中点选，系统默认为住宅。【住宅/底商-商铺/商用/公寓/写字楼/双拼别墅/联排别墅/独体别墅/内铺/底商/厂房/酒店式公寓/仓库】私盘勾选除营销中心营销支持专员外任何人不能点选私盘★售价/租数字，手输售价：按照房屋实际报价填写。单位默租价：按照房屋实际情况填写。房客源信息管理制度价认为万元单位在下拉菜单中点选★底价数字，手输填写业主能够接受的最低成交价格均价系统自动生成出售：系统根据面积及售价系统自动生成均价出租：——状态下拉菜单点选按照房源信息实际有效性状态点选，系统默认为有效状态★来源下拉菜单点选根据获取房源信息的实际渠道来源从下拉菜单中点选。【上店;老客户推荐;搜房网;安居客;58同城网;新浪乐居;朋友;社区活动;扫盘;报广;客服来电;金铺网;公司网站;其他网络;其它;项目代理】★委托下拉菜单点选根据房源的实际委托从下拉菜单中点选，系统默认为无代理。【无代理/独家代理/钥匙委托/限时代理/一般代理】钥匙下拉菜单点选具备钥匙委托的房源，在房源录入时在下拉菜单中点选至获取委托的员工名下腾房日手输1.业主有明确腾房日需求，按照要求腾房日填写。格式如：2010-05-132.如业主无特殊腾房日需求，填写为“收到全款当日”到期日下拉菜单点选现居住租户到期时间。可以选填。租赁房源只能在到期日前30天内录入。到期日以业主介绍为准委托日系统自动生成系统默认时间为房源录入日期委托编号手输1.无代理：不填写2.一般代理/钥匙委托：由获得委托的业务人员按照实际委托书编号填写3.独家委托/限时委托：由营销中心营销支持部根据签署单店上交的委托书编号填写居住现状下拉菜单点选根据房屋实