房屋增建部分停车位与房地产权属的确定

1房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定崔建远（清华大学法学院教授、博士生导师）一、房屋的判断标准与房屋所有权建筑物在物理上为独立之物，其所有权的范围自以作为其标的的独立建筑物为限。[1]这当然是指建成的建筑物而言的，尚未“完工”的或曰未建成的建筑物呢？未建成的建筑物，若无法认定为可独立供人使用的物，如仅装设木造模板，铺设钢筋，然而尚未灌水泥；或仅建好地基和墙壁，尚无屋顶，则因其尚无独立的经济效用，尚非定着物。惟此类材料的聚合，是依既定的建筑计划，最终目的在于建筑成为独立的不动产，因此并非土地的重要成分，而应当认为是类似于材料的堆积，依民法第67条的规定，应认为动产。[2]如果已经完成结构，足以避风雨，虽未设门窗及内部装潢，应当认为已经成为土地上的定着物，而为不动产。[3]看来，建筑物是否具有独立性，成为关键之点。那么，建筑物独立性的判断标准是什么？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准；而对于顶楼增建部分，实务上则特别是以有无“独立之出入门户”作为具体的判断标准。[4]五楼公寓的顶楼增建建物，有客厅、餐厅、卧室和厨厕，系由该栋公寓公共楼梯独立出入及经济效用，即为独立的不动产，并非该五楼建物的从物或附属建物。[5]由于海峡两岸的民法都采取土地和房屋各自为独立的不动产的设计，对于房屋构成的判断标准可以坚持相同的立场，截至今日，尚未发现反对上述标准的理由。当然，有的见解则不符合中国大陆法的原则及规则，不宜沿用。例如，在中国台湾，承租人在出租人的原厂房外围搭盖铁架上覆石棉瓦屋顶，而与原厂房相连；或是另行搭盖四根铁柱的石棉瓦屋顶而与原厂房相连的建物，纵无墙壁间隔，若得独立存在而可达经济上使用的目的者，则承租人所兴建的部分即为独立的不动产，并非仅仅是对原厂房的管理使用修缮，并无附和而为他人建筑物的重要成分可言（最高法院1996年度台上字第2577号判决）。[6]与此不同，在中国大陆，欲建设房屋，必须首先取得国有土地使用权或者宅基地使用权，集体经济组织建造建筑物则先拥有集体土地所有权，其次须获得建筑许可。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外（第7条第1款）。申请领取施工许可证，应当具有下列条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；3、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定建筑施工企业；5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料；6、有保证工程质量和安全的具体措施；7、建设资金已经落实；8、法律、行政法规规定的其他条件（第8条）。一个承租人不具有上述条件，没有建筑房屋的资格，其建筑物属于违法建筑，不能取得房屋所有权。二、房屋的增建部分与房屋所有权房屋的增建部分，是属于原房屋的组成部分，还是其从物，抑或独立于原房屋的另一个物？2在中国台湾，通说认为，房屋的增建部分不是房屋的从物。例如，中国台湾“最高法院”在1991年度台上字第452号判决中表示，“本件系争增建建物是否为原建物之从物，应以系争增建建物是否仅处于原建物之从属的地位，常助原物之经济效用，在一般交易观念上，咸认为原建物与系争增建建物有继续的主从关系以为断。若两者虽相同，但无补助之关系者，则无主从之可言。”[7]至于房屋的增建部分究竟是属于房屋的组成部分，还是独立于房屋的另外一个物，在中国台湾民法上，有一个逐渐明确的过程。中国台湾“高等法院”曾认为附属建物不是原建物的组成部分，而是独立的定着物。中国台湾“最高法院”于1986年在台上字第2027号判决中废弃原判，认为“已足避风雨，可达经济上使用目的之建物，固属民法第六十六条第一项所指土地之定着物，但所为可达经济上使用之目的，系指该建物，得独立为交易及使用之客体而言。兹系争第四层房屋，系由第三层室内以回旋式楼梯接通，且仅有两间，又无厨厕，……则该第四层房屋究系第三层房屋之附属建物，抑得独立为交易及使用之客体，而达经济上使用之目的，亦有斟酌余地。”林更盛先生认为，这是把附属建物看成原建物的一部（成分）的表现[8]。中国台湾“最高法院”1999年度台上字第485号判决认为：“所有人于原有建筑物之外另行增建者，如增建部分与原有建筑物无任何可资区别之标示存在，而与之作为一体使用者，因不具构造上及使用上之独立性，自不得独立为物权之客体，原有建筑物所有权范围因而扩张，以原有建筑物为担保之抵押权范围亦因而扩张。倘增建部分于构造上及使用上已具独立性，即为独立之建筑物。苟其常助原有建筑物之效用，而交易上无特别习惯者，即属从物，而为抵押权之效力所及。若增建部分已具构造上之独立性，但未具使用上之独立性而常助原有建筑物之效用者，则为附属物。其使用上既与原有建筑物成为一体，其所有权应归于消灭；被附属之原有建筑物所有权范围因而扩张，抵押权之范围亦同。[9]看来判断增建部分是否具有使用上的独立性，成为一个重要问题。何谓使用上独立性？中国台湾“最高法院”在2003年度台上字第998号判决中给予了较为详细的说明：“按所谓建筑物增建部分之附属物，系指于原独立之建筑物所增建之建筑，已具有构造上之独立性，但在使用功能上，与原建筑物系作一体利用，欠缺使用上之独立性，为不具独立性之建筑，而从属于独立之原建筑物而言。增建之附属物，因不符建筑物独立性之要求，不得为物权之客体；增建之建筑物，如已具构造上之独立性，及使用上之独立性，则属独立之建筑物，自得为物权之客体。又所谓具有使用上之独立性，系指该部分建筑物，与一般建筑物相同，可作为一建筑物单独使用，有独立之经济效用者而言。判断增建部分，是否具有使用上之独立性，须斟酌其对外通行之直接性，增建部分之面积、隔间及向来之利用状况，暨增建部分之利用机能与原有建筑物之依存程度等情形定之。本件原判决理由，一方面认系争增建七、八楼部分，有构造上之独立性，但欠缺使用上之独立性，应系原建筑物之附属物，非为独立之权利客体；一方面又认为该增建七、八楼部分，不具结构上及使用上之独立性，无碍其为附属建物之认定云云，理由前后显有矛盾。…次查增建之七、八楼部分，依前开执行事件拍卖不动产附表记载…，其面积多达一千四百六十点九九平方公尺，原审未全盘调查审酌该增建之七、八楼部分，对外通行是否有直接性，增建部分之面积、隔间及向来之利用状况，暨增建部分之利用机能与原有建筑物之依存程度等各种情形，遂认该增建部分不具有使用上之独立性，进而为不利于上诉人之判决，亦嫌速断。”[10]总结上述判决所持的观点，林更盛先生得出了如下结论：若可认为其虽具构造上的独立性，但欠缺使用上的独立性者，则该增建部分为“附属建物”，为原建物之一部分（成分）；若该增建物与一般建物相同，可单独地作为建筑物使用，有独立之经济效用，应认具构造上与使用上的独立性，为独立之物。[11]从其使用的术语与是否独立之物的关联上表述，就是附属建筑物不是独立于房屋之物，而是房屋的组成部3分，为房屋所有权的客体。而所谓附属建物，简称为附属建物，系指依附于原建物以助其效用而未具独立性之次要建筑而言。[12]增建的建筑物，是指具有独立的经济效用，构造上的独立性和使用上的独立性的建筑物，它系独立于原房屋的另外一个物，不是原房屋所有权的客体，而是另外一个房屋所有权的客体。截至今日，尚未发现这种观点的不合理之处，故未来的《中华人民共和国物权法》可以吸取。4三、停车位与房屋所有权南京某住宅小区共有59个地下停车位，开发商以至少8万元的单价卖掉了37个，其余的被物业公司以每月250元的租金出租。为此，业主委员会代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，有的无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，无权出售。开发商则强调，其出售房屋时，没有把地下车库面积列为公摊面积，也就没有分摊到业主，而车库又是本公司投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，出售车库并没有错。于是，引发诉讼。[13]这涉及到停车位与房屋所有权之间的关系，如何解决，需要类型化的分析。确定停车位的法律地位，取决于诸多因素。如果在国有土地使用权出让时对于停车位的法律地位有明确要求，如在什么方位保留数个停车位给特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位便不属于房屋的成分，而是独立于建筑物区分所有权的另一所有权的客体。如果地方性法规或规章规定特定的停车位归特定的部门或团体等组织，那么，这些停车位亦不属于建筑物区分所有权的客体。如果开发商在商品房销售计划和合同中将停车位作为独立于国有土地使用权的客体、独立于建筑物区分所有权的客体，另行销售，那么，这些停车位是独立的所有权客体。在中国台湾，停车位也可以作为独立的所有权客体，而非建筑物区分所有权的客体，自行增设的停车位、奖励增设停车位即为二例。所谓自行增设的停车位，是指法定停车位以外由建商自行增设的停车位。其具独立产权及权状，且得为单独移转。惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范，则有违诚信原则。[14]所谓奖励增设停车位，是指依法律规范规定增设的停车位。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上，负有供“公众使用”的义务。[15]停车位所有权的变动要件，相同于不动产物权变动的生效要件，即，停车位的所有权取得，原则上须经登记，始生效力。[16]停车位可以成为独立所有权客体的原因和根据在于，首先是在技术上可以将停车位与其他物区别开来，运用划线标号的方式作为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。其次，地下停车位不是绝对必要的附属设施，没有地下车库并不影响房屋具备基本的使用功能，有的业主需要，而有的业主却不需要地下车位。另外，一个业主对特定车位拥有所有权，并不会影响其他业主停车，因为其他业主可以把车停到其他车位上去。还有，停车位作为独立的所有权客体，使用者或一次购买或分期支付租金，不使用者不需为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。[17]在开发商分摊销售商品房的情况下，即开发商在不能对每一单元提供一个停车位的情况下，将地下车位销售给全体业主，每一业主按其住宅专有部分的建筑物面积分担地下停车位的购买费用。[18]于此场合，开发商已经将停车位作为商品房的组成部分，换言之，把停车位的面积分摊入商品房的面积之中的情况下，停车位便不是独立的所有权客体，而是建筑物区分所有权客体的组成部分，属于其中的共用部分。这种类型在中国台湾比较常见。例如，中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为，地下室停车位属于公寓大厦的共同使用部分，仅系建商将之列为约定专用部分另行出售，而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用，本质上仍然是共同使用部分，不因约定而改变。又区分所有建物的共同使用部分，性质上属共有，且附属于区分所有建物，共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时，依土地登记规则第80条规定，其共同使用部分的所有权，亦随之移转予同一人。[19]5区分所有建物地下层依法附建的防空避难设备或停车空间应为共同使用部分。区分所有建物的共用部分，应另编建号，单独登记；区分所有建物共用部分的登记仅建立标示部，及加附区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围，应于各区分所有建物的所有权状中记明之，不另发给所有权状。[20]在停车位没有公摊入商品房的面积之内，也未成为独立的所有权的客体的情况下，停车位应当属于土地使用权客体的组成部分。[1]谢在全：《民法物权论》（上册），三民书局，2003年7月修订第2版，第283页。[2]王泽鉴：《民法总则》，三民书局，2000年9月增订版，第227页；林更盛：《物之独立性的判断标准》，《台湾本土法学杂志》第35期，2002年6月，第156页。[3]王泽鉴：《民法总则》，三民书局，2000年9月增订版，第227－228页。[4]林更盛：《物之独立性的判断标准》，《台湾本土法学杂志》第