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1第1章绪论房屋是人们从事生产，生活和工作的场所，是国家经济建设的基本物质条件，是国家和社会巨大物质财富中极为重要的一部分，也是反映一个国家经济状况的一个重要标志。房屋和土地存在着不可分割的联系，人们通常将房产和地产合称为房地产。房地产的开发、经营、管理形成房地产业，我国从党的十一届三中全会，尤其是住房制度改革以来，房地产业迅猛发展，已成为国民经济重要的支柱产业。房地产测绘是测定和调查房屋及其用地权属、位置、数量、质量以及利用状况的测绘。而房产面积测量是按照技术标准和相关规则测算房产开发、经营和管理所需要的房屋面积，并准确描述房屋的客体信息，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、公共事业建设、房地产开发、房屋权属登记、房地产交易、征收税费和房屋拆迁等工作提供可靠的数据和资料。1．1房地产测绘发展概述我国房地产测绘正式作为一门技术学科发展较晚，但追溯它的历史，则已深远悠久。从我国夏朝的奴隶社会开始，就出现了土地测量和房屋测量，传说有个叫巢氏的人，他发明了房屋，用来遮风挡雨，避免野兽的侵袭，可以推断，房屋的大小，房屋的权属有了着落。这就是房地产测量的基本雏形。到了商周时期，有了进田制，土地测量计算就有“六尺为一步，百步围成一亩，百亩为一夫，夫三为屋，屋三为井”井方一五，是为九夫，八家共之。”这是对房地测量历史最早的文字记载。战国时期，奴隶制解体，封建制度逐步形成，逐渐建立了私田制。秦孝公启用了一个叫商鞅的宰相，引进土地改革，实行“废井田，开阡陌“丈量各家的田地，成了朝廷中的一件大事。随、唐时期，实行“均田制”，对当时的赋税、人口、土地统一进行登记，建立户籍制度，这户籍的建立就含有房产测绘，而地籍等内容就附记在户籍册内。宋朝时期，对土地实行“方田法”、“经界法”、引进统一清丈，逐户逐乡造地籍册，包括户田数、质量、用途、土地四至，在地块图上表现出来，起到了按图核地的目的。明朝时期的“鱼鳞图“则是中国比较标准的地籍图册，很多表现形式一直沿用至今。清朝测制的《皇舆全览图》和《乾隆府皇舆全图》则是有一定水准的房地产图，乾隆8年颁布的“丈量规则”中就明确规定1步×240步为一亩。民国时期，政府专门成立了地籍测量部门（地政局），颁布了《土地测量实施细则》，统一了全国的土地测量工作标准，在上海、南京、重庆、武汉等大城市，形成了统一规格的地籍图，然后在全国逐步推开，对当时的房屋土地管理，起到了较好的作用。1949年新中国成立，政府组成了新的地政管理部门，于今为50年开始进行了大规模的房地产土地登记工作。房地产测绘在其中发挥了重要作用。1966年文化大革命开始，各个部门遭受冲击，房地产测绘队伍被解散，产权产籍管理也没有得到应有的重视，整个工作陷入困境。1984年底，国家建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查，经过两年普查，大批城市的房地产管理部门逐步建立了自己的房地产测绘队伍。1987年，乘第一次城镇房屋普查的东风，又在全国范围内开展了房地产登记发证工作。2期间，一支支房地产测绘队伍建立起来，全国出现了甲级，乙级测绘资质的房地产测绘队伍近在眼前20家。1990年，随着开放改革的深化，经济形势的不断好转，住房改革试点开始，给了房地产测绘一个蓬勃发展的机会。通过房屋的普查，大家都感到房地产测绘应该在全国有个统一的技术标准，以利房地产测绘工作的开展，经过一年多的努力，建设部于1991年出台了我国第一部《房产测量规范》行业标准，统一制定了房产基础测绘和项目测绘的技术标准，为建立标准化的房产测绘成果提供了技术依据。1992年，“中国房地产住宅研究会房地产地籍测量委员会”在珠海正式成立，全国拥有了自己的房地产测绘学术组织机构。1993年，我国第一本《房产测量规范》教材出版。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（试行）（建住房[1995]517号）文件，及时规范了相关问题的操作处理，维护了市场秩序和社会稳定。1999年，建设部发文《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理化的通知》（建住房[1999]72号），要求公司各地严格按有关规范和操作规程进行房地产测量与房屋面积计算工作。同时防止政出多门，对未经房地产权属登记机关授权，擅自从事涉及房屋确权的房地产测量及面积计算，误导消费者的行为，要及时予以制止，对其中已经给房地产权利人造成损失的，应联合有关部门严肃查处。国务院编办也明确规定，国家测绘局管理房地产测绘资质，国家质量技术监督局管理房地产测绘中所使用的仪器工具的计量准确性和技术标准的发布，建设部负责房地产测绘的具体管理工作。2000年，是我国房地产测绘史上不平凡的一年，在房地产市场已成气候，房屋建筑设计曰趋多样化，房价大幅升值，房屋产权形式多样，房地产测绘将迈向市场的形势下，原有行业标准《房产测量规范》早已不适应新的生产力和生产关系的发展，为规范房地产测绘行业的技术行为和管理工作，适应新的形势发展，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房屋测绘管理办法》（第83号令）。与此同时，建设部还下发了《关于认真贯彻执行房产测量规范加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）文。要进一步提高对房产测绘工作重要性的认识，要认真学习、宣传、贯彻国家标准《房产测量规范》；要结合地方政府机构改革，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求，积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离，房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。国家标准《房产测量规范》颁布后，全国各地根据标准制定实施细则，房地产测绘市场也风起云涌，纷纷走向市场，如雨后春笋，不断涌现，为房地产测绘事业增添了活力。随着国家城市化进程推进，房地产市场如火如荼，房子越建越多，也越来越漂亮。房屋的造型和结构也越来越新颖，更加接近人们的期望，由此使得房地产测绘工作难度加大，特别是房产面积的测算和共用面积分摊变得越来越繁杂。为此，在此形势下，各省市不断推出自己的测绘细则和补充条款。2002年，国家标准实施刚两年，为解决房屋权属与测绘相关的新问题，建设部发布了《关于房屋权属登记中有关问题的通知》（建住房[2002]74号）文，较好的解决了当时争议的部分问题。2007年我国第一部《物权法》出台和2008年建设部《房屋登记办法》颁布，给房地产测绘提出了许多新的课题，如房屋产权中自有部分与共享部分的界定和描述，构筑物和权属测量，小区公用部位的测绘等，问题急需研究和解决。3近二十年来，我国房地产测绘得到了快速发展，房地产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要。全国各地城市已拥有较高技术素质的房地产测绘队和先进的测绘仪器设备，房地产测绘已经逐步走入市场化、专业化、规范化的轨道。当然，随着改革的纵深发展，房产测绘还面临着诸多的新问题有待我们去探索，研究和解决。我们应试抓住机遇，将房地产测绘事业推向更新、更高的层次和水平。1．2房产面积测量目的与作用在房屋销售，房屋交易、房屋登记、房屋拆迁、物业管理中，均以房产面积为基数。因此，房产面积测量是政府、百姓和其他部门非常关注的专业技术工作。房产面积测量就是采用测绘技术，依据国家技术标准和相关规定对房屋的权属、位置、质量、数量和利用状况等到进行调、测定、编制成房屋勘测报告书的工作。1．2．1房屋面积测量的目的1．为房屋权属登记提供房屋的客体和主体信息。房产测绘部门受房屋权利人的委托，调查房屋产权人、房屋座落、权属范围、房屋结构、层次和建成年份，调查房屋用途和土地使用情况，测算房屋面积，界定超规划建设的部位或面积等，为房屋登记提供基础资料。2．为房地产开发提供房屋和销售面积房地产测绘部门受房地产开发企业的委托，对需预售的房屋进行销售面积计算，房地产测绘部门根据技术标准和相关规定测算出每个户室的销售面积，同时根据政府相关法规和规划部门批准的文件，界定不能销售的户室位置及其面积。3．为其他部门提供房屋面积房地产测绘部门受法院、拆迁等部门的委托，进行房屋的面积及其相关要素的测量工作。1．2．2房屋面积测量工作的作用1．房产面积测量成果是房屋权属登记的重要依据。按照《房屋登记办法》，房屋权属登记是指有管辖权的房屋登记机关，对当事人申请登记的房屋所提交的证明、房屋产权归属和产权状况证件进行审查，确认是否受理其申请和是否准予登记及发放房屋权属证书的过程。当事所提交的资料要件之一就是房屋测绘报告。房屋测绘报告是登记机关了解登记房屋主、客体信息的重要依据，尤其是登记所需要的房产分丘平面图、房产分户平面图及房产面积的唯一信息来源。任何细小的细微的纰漏和差错都会给登记机关和产权人带来利益上的损害。《房产测绘管理办法》第十八条规定：用于房屋权属登记等房产管理和房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施实测绘单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。因此，房产面积测量是一件非常严肃而重要的工作，必须严格执行相关技术标准和政策法规，保证测量成果的准确无误，严格符合国家标准《房产测量规范》和登记机关的要求。2．房产面积测量成果是提高房地产管理政务效能、规范市场管理的数据来源。随着城市化进程的推进和国家法制建设的不断完善以及经济的快速发展，人们期望政府管理部门提供便捷准确的服务，政府管理部门也需要通过采用现代化数字技术来提高服务效4能。房地产管理部门建立的业务信息系统和政务信息系统，大量的基础数据来源于房屋面积测量成果。通过房产图测绘，获得房屋的自然状况、权属状况、利用状况以及相关的地形要素，建立房产地理信息系统，通过以图管房，以图管档、以图管证、以图管业、防止了房屋的重复登记、遗漏登记和重复抵押。防止产权虚报、瞒报、避免造成产权纠纷。通过房产面积测量建立房屋的楼盘信息表，为产权产籍管理提供基础数据。通过商品房销售面积计算获得房屋的销售面积，为期房管理和网上销售提供基本数据，以规范期房市场管理和方便购房人查询。3．房产面积测绘成果是处理房产纠纷、保护产权人合法权益的依据。物权法规定，公民的合法收入、储蓄、房屋和其它合法财产的所有权受法律保护。任何个人和集体不得侵犯。事实上，现实生活中，因各种各样的原因导致许多房产纠纷。为了保护产权人的合法权益，在司法过程中往往需要房地产测绘部门出具的房产面积测量报告作为重要依据，如商品房销售合同关于面积方面的纠纷，领里之间房屋权属界限纠纷，房屋拆除中出现的面积纠纷，都可以通过房产面积测量来划清产权界线，测定产权面积、明确产权归属，有效地保护产权人的合法权益。1.3房产面积测量的内容和工作程序1．3．1房产面积测量的基本内容房产面积测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房屋及其用地调查、房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算、变更测量、成果资料检查与验收等。房产面积测量成果包括：房产簿册、房产数据及房产图集。1．房产平面控制测量房产平面控制测量是房产面积测量的重要基础工作，包括基本控制网或首级控制网测量、图根点控制测量。由于房产图的测绘以及按房角点测算房产面积依赖于平面控制网的基本数据，所以，从一定意义上说，房产面积测量成果的优劣在一定程度上取决于房产平面控制测量程度的高低。2．房屋及其用地调查通过现场调查，获得房屋状况及其用地界址等准确信息。现场调查时，应有相关房屋权利人配合和指证。主要调查以下内容：（1）房屋的自然属性房屋的自然属性是指对房屋客观现状方面的描述，如房屋的几何尺寸、层数、房屋的建筑结构、建成年份等。（2）房屋的社会属性房屋的社会属性是指房屋主观状况方面的描述。如：房屋坐落，产权来源，产权人，权属界限、产别、房屋设计用途，房屋用地情况、规划与建设情况等。3．房产要素测量测绘房屋平面图所含盖的内容。如境界，房屋及其附属设施、独立地物、道路、管线、水域等。通常采用野外解析测量、全野外数据采集或航空摄影测量等方法。4．房产图绘制房产图是房地产测量的主要成果，使用频率高，使用何时价值大，它既可满足房地产宏观管理的需求，也可满足房屋产权登记发证的