房地产金融与投资复习思考题+2010.5.25

房地产金融与投资复习思考题2010.5.25第一章房地产金融导论1.房地产金融的作用是什么?2.房地产融资的目的有哪些?开发资金来源主要有哪几部分组成?3.什么是直接融资和间接融资?4.什么是房地产金融?什么是房地产金融体系?第二章房地产抵押贷款1．什么是房地产抵押？什么是房地产抵押贷款？2．房地产抵押贷款有何特点？其主要作用有哪些？2．房地产抵押贷款有哪些类型？3.房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？第三章固定利率抵押贷款1．影响抵押贷款利率的因素有哪些？住房抵押贷款的风险主要有哪些？2．切实掌握等额本金偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息）亲手计算表3．1，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子3．切实掌握等额本息偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息）亲手计算表3．2，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子附：第二节固定利率抵押贷款模式的演变二、等额本金偿还的抵押贷款（CAM）可以根据如下公式计算：每月清偿的本金数额=12贷款年限贷款总额另一部分是当月应付的利息，通过如下公式计算得出：每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12所以，每月付款额=每月清偿的本金数额+月支付的利息由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的速度减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出是：每月还款额递减速度=12贷款年限贷款总额×年利率÷12根据上述计算公式，计算结果如表3.1所示。表3.1每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）(1)月数（2）当月贷款余额（3）利息（12%÷12）（4）每月偿还本金(3)+(4)每月付款额(2)－(4)每月贷款余额1234…36010000099722.2299444.4499166.66…277.781000997.22994.44991.67…2.78227.78227.78227.78227.78…227.781277.781275.001272.221269.44…280.5699722.2299444.4499166.6698888.88…0从表中可以看出，每一个月的还款额为1277.78元，其中1000元用于偿还当月利息，277.78元用于偿还本金。每个月的还款额以常数2.78元(277.78元×月利率)递减。三、等额本息的抵押贷款(CPM)等额本息的抵押贷款(CPM)与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。根据年末年金现值原理，将每月付款额作为等额年金，则所有年金之和就是贷款本金。公式：nnnpRRPM12)121(112其中：MP-----每月付款额M------抵押常数P------贷款总额N------贷款年限Rn------年利率表3.210万元、30年期、利率为12%的抵押贷款第1年每月还款情况月份贷款余额偿还的本金偿还的利息199971.3028.701000.00299942.3128.99999.71399913.0429.28999.42499883.4729.57999.13599853.6029.87998.83699823.4430.16998.54799792.9730.47998.23899762.1930.77997.93999731.1231.08997.621099699.7231.39997.311199688.0231.70997.001299636.0032.02996.68合计364.0011980.40从表中，我们发现，第1年，借款人只清偿了364元的本金，而支付的利息额却高达11980.04元。但因为固定利率抵押贷款第一次还款就开始清偿部分本金，从而保证贷款本金随着付款次数的增加而逐渐减少，直到最后一次付款清偿全部债务。第四章可调利率抵押贷款1．为什么要提出可调利率抵押贷款？2．根据物价指数调整的抵押贷款有何优缺点？3．如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？第九章房地产投资概述1．什么是房地产投资？房地产投资原则是指哪些要素？2．房地产投资如何分类？房地产投资有何特点？3．房地产投资在宏观方面有何作用？在微观方面有何作用？4．什么是房地产投资分析？房地产投资分析有何作用？第十一章房地产投资财务评价1．房地产投资静态财务评价指标主要包括哪些？2.房地产投资动态财务评价指标主要包括哪些？3．什么是财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期？4．掌握例11.1、例11.2、例11.3、例11.4、例11.5的计算。附：第三节动态的财务评价指标一、主要的动态指标（一）财务净现值（NPV）财务净现值是指项目按财务基准贴现率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资起始点的现值之和。财务净现值的计算公式为：nottctiCOCINPV)1()(式中：NPV--------项目在起始时间点的财务净现值；I---------基准贴现率CI-------现金流入量CO------现金流出量(CI―CO）t-------项目在第t年的净现金流量t=0-------项目开始进行的时间点t-------投资计算期如果NPV≥0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV＜0，则项目不可接受。（二）财务内剖收益率（IRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量的现值之和等于零时的贴现率。它是评估项目盈利性的基本指标。具体可以有全投资内部收益率和资本金内部收益率。其计算公式为：0)1()(notttIRRCOCI式中：CI-----现金流入量CO----现金流出量（CI―CO）t-------项目在第t年的净现金流量t=0--------项目开始进行的进间点n------投资计划期内插法公式为：211121)(NPVNPVNPViiiIRR式中：i1-------当净现值为接近于零的正值时的贴现率i2------当净现值为接近于零的负值时的贴现率NPV1------采用低贴现率时净现值的正值NPV2------采用高贴现率时净现值的负值（三）动态投资回收期Pt动态投资回收期是指当考虑现金贴现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。它是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值的年份数―1]＋［当年净现金流量现值值的绝对值上年累计净现金流量现］二、指标计算实例【案例】例11.1某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的自有资金为1500万元。经营期内年平均利润总额为600万元、年平均税后利润为480万元。试计算该投资项目的投资我利润率、资本金利润率、资本金净利润率。解：（1）投资利润率＝%12%1005000600%100项目总投资年平均利润总额（2）资本金利润率＝%40%1001500600%100资本金年平均利润总额（3）资本金净利润率＝%32%1001500500%100资本金年平均税后利润总额【案例】例11.2某房地产开发商以5500万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2、建筑容积率为6.0的土地用于开发高档住宅。建造成本为4000元/m2，专业费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为500万元，管理费为土地成本、建造成本、专业费用和其他费用之和的3.0%，广告费用为25万元，销售代理费和销售税费分别为销售收入的2.5%和6.5%。预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为2.5年，建设周期为2年。地价一开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入。年贷款利率为8%，按季度计息；融资费用为贷款利息的9%。求开发商可获得的成本利润率。解：（1）项目总开发价值1）项目建筑面积：4000×6.0%＝24000（m2）2）项目总销售收入：12000×24000＝28800（万元）3）销售税费：28800×6.5%＝1872（万元）4）项目总开发价值（净销售收入）：28800－1872＝26928（万元）（2）项目总开发成本1）土地成本：5500万元2）建造成本：4000×24000＝9600（万元）3）专业人员费用：9600×8%＝768（万元）4）其他费用：500万元5）管理费用：（5500＋9600＋768＋500）×3%＝491.04（万元）6）财务费用：a.土地费用的利息：5500×［（1＋8%/4）2.5×4－1］＝1204.45（万元）b.建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用的利息：（9600＋768＋500＋491.04）×［（1＋8%/4）2.5×4－1］＝936.33（万元）c.融资费用：（1204.45＋936.33）×9%＝192.67（万元）d.财务费用总计：1204.45＋936.33＋192.67＝2333.45（万元）7）广告费及销售代理费用：25＋28800×2.5%＝745（万元）8）项目总开发成本：5500＋9600＋768＋500＋491.04＋2333.45＋745＝19937.49（万元）（3）开发商利润：26928―19937.49＝6990.51（万元）（4）成本利润率：6990.51/19937.49×100%＝35.06%【案例】例11.3现有一投资公寓的机会，该公寓市场价格为100万元，要求的首期付款额为30%，该公寓可以获得的70%的抵押贷款，即70万元，贷款期限为25年，按月本息均摊偿还，年利率为6%（每月付款额为4510.11元；年贷款本息额54121元）。该投资者边际所得税率为33%，假设每年折旧额为25000元。试计算该项目的投资盈利指标。解：每月付款额25122512)12%61(112%6700000)121(112nnpRRPM=4510.11(元)公寓的第一年经营结果如下（单位：元）潜在总收入120000减：空置及租金损失－4000实际总收入＝116000减：经营支出－20000净经营收入＝96000减：贷款本息－54121税前现金流量＝41879（1）税前现金回报率＝%96.13%10030000041879%100权益资本金税前现金流量净经营收入96000减：利息支出41660折旧25000应纳税收入29340乘以：边际所得税率×0.33所得税＝9682税前现金流量41879减去：所得税额－9682税后现金流量＝32197（2）税后现金回报率＝%73.19%10030000032197%100权益资本额税后现金流量（3）投资回报率＝%89.14%1003000001246132197%100权益资本额权益增加值税前现金流量（4）总收益乘数＝62.81160001000000实际总收入市场价格（5）净收益乘数＝42.10960001000000净经营收入市场价格（6）营业费用比率＝%24.17%10011600020000%100实际总收入经营支出（7）盈亏平衡比率＝%77.61%1001200005412120000%100潜在总收入年贷款本息经营支出（8）偿债能力比率＝77.15412196000年贷款本息净经营收入【案例】例11.4已知某房地产投资项目的现金流量如下：（单位：万元）年份0123456现金流出―3000―1500―300―300000现金流入00300020001500500200假设投资者的目标收益率为12%，求该项目的净现值和动态投资回收期。【解】以12%为贴现率，求出项目计算期内每年的净现值和累计净现值。计算如下：`年份0123456净现金流量-3000-1500270017001500500200净现值-3000-1339.292152.421210.03953.28283.71101.33累计净现值-3000-4339.