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工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材一般BT项目操作程序一、BT项目的操作程序：1、《项目可行性研究报告》、方案设计、初步设计及概算2、对第1项的政府审批部门批复文件3、其他有关项目立项及政府批准文件4、政府规划、国土、环保等有权主管部门对项目的相关批准文件5、项目用地《土地使用权出让合同》6、项目用地付清地价证明或缴款凭证7、土地权证或房地产权证8、建设用地规划许可证9、建设工程规划许可证10、当地政府对BT投资项目的税收优惠政策11、政府确认甲方为项目最终业主的确权文件12、政府同意项目以BT模式投资建设及对乙方作为投资人的批准文件13、政府将项目回购价款列入财政预算开支并报经当地市人大的批复文件14、政府承诺该BT项目回购价款列入财政预算开支的文件15、政府财政局为建设该项目提供财政连带支付的承诺文件二、在实践中，根据项目的具体情况，可采用以下几种BT实施方式：工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材1、完全BT方式完全BT方式是指通过招标确定项目建设方，建设方组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、投资和建设，项目建成后由业主回购的形式。此种方式的特点为：（1）对建设方无特殊资质要求，只要其具有较强的投融资能力即可。（2）按照项目融资的方式进行融资。建设方采取成立项目公司的方式，以项目公司为主体筹措建设资金，项目建设方为项目公司的银行贷款提供担保，为便于项目公司融资，一般需业主出具回购承诺函及第三者回购担保。（3）在建设过程中，业主对工程的参与程度较小。在项目建设期间，项目公司履行业主职能，负责项目的建设管理，不直接参与项目施工。项目施工单位、设计单位以及监理单位由项目公司通过招标确定。业主的主要职责是确定项目建设标准、验收标准和支付回购款项。项目运作示意图如下：完全BT方式适用于工程技术成熟、技术标准明确、投资规模较大，且业主无工程建设管理经验或能力的工程项目。此方式的主要优点为：一是有利于扩大投资者的选择范围；二是由BT项目公司作为主体进行融资，可降低投资者的投资风险，拓宽融资渠道；三是项目结构清晰，建设协调、管理的各个环节衔接紧密，业主进行工程管理的难度较小；四是建设风险全部转移给项目建设方承担，业主的建设风险较小，同时，建设方具有较大的自主权和利润空间。2、BT工程总承包方式工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材BT工程总承包方式是指通过招标确定项目建设方，建设方按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、竣工验收等实行全过程的承包，并承担项目的全部投资，由业主委托指派工程监理，项目建成后由业主回购的形式。此种方式的特点为：（1）工程施工直接由建设方承担，无须进行二次招标，项目建设方必须为同时具备投融资能力和相应建设资质的工程总承包企业或联合体。（2）业主直接和建设方签署BT投资建设合同及工程总承包合同，一般不组建项目公司。（3）业主通过聘请工程监理公司或设立工程监管机构等方式对建设方进行履约管理。项目运作示意图如下：BT工程总承包方式适用于工程技术较为复杂、投资规模较大，且业主具有一定的工程建设管理经验或能力的工程项目。BT工程总承包方式的优点与完全BT方式基本相同，主要区别在于项目建设方必须同时具备投融资能力和施工总承包资质,且一般不成立项目公司。3、BT施工承包方式BT施工承包方式是指通过招标确定项目建设方，建设方按合同约定负责工程施工及投资，项目验收合格后由业主回购的形式。此种方式的特点为：（1）工程施工直接由建设方承担，项目建设方必须同时具备具有投融资能力和相应资质的建筑施工企业。（2）项目规模较大，通常一个项目拆分成若干标段实施。业主直接和若干个建设方签署BT投资建设合同。工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材（3）建设方只负责工程的施工，业主负责工程全过程管理，设计单位和监理单位的管理由业主直接负责。此方式适用于工程技术难度较大、不确定因素多，且业主具备较强工程建设管理能力的项目。和传统建设方式相比，此方式的主要区别在于由项目建设方负责工程的资金筹措三、BT项目存在的一些问题及要求:由于国内配套的政策、管理标准等不完善，BT模式在实行中也存在诸多问题，主要表现在：适用范围不明，审批权限不清，合同双方基本权利义务不确定，规避招标或不按规定招标，部分项目打着BT旗号搞施工方垫资建设，甚至个别业主为承包方贷款进行担保，对BT模式的管理不明确等总投资在2亿元以下的市级政府投资项资建设方案由市发展改革委会同市财政局、市建委和理部门审批，总投资在2亿元以上的报市政府审批；区县（自治县）级政府投资项目的BT融资建设方案由区县（自治县）发展改革部门会同财政、建设和项目行政管理部门审批，其中回购资金困难大的项目报区县（自治县）人民政府审批。未经批准的项目不得采用BT模式。项目业主要严格按审批的BT融资建设方案组织实施，不得随意变更，确需变更的，须报经原审批部门同意。项目业主应通过招标选择融资人，确需实行邀请招标或不招标的，应在BT融资建设方案中说明理由，提供相应依据。招标方式在项目可研批复中一并明确。招标选择融资人的工作应在项目初步设计和投资概算批准后进行。项目业主要对融资人的融资能力、建设管理能力和履约信誉提出严格要求。融资人投入项目的自有资金不低于BT合同总价的35%，其余建设资金要提供工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材省级以上金融机构出具的中长期贷款承诺函。分别具有融资优势和管理优势的不同独立法人，可以组成联合体承担项目融资建设，但须签订联合体协议，明确双方各自承担的工作内容和权利义务。四、区权限内政府投资项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工报告项目建议书的批准：1、项目单位向区发展和改革局报送《关于×××项目的建议书的请示》一式五份，并附磁盘等电子文档一份。简述拟建项目的必要性、可行性、建设规模及内容、投资额及来源等；2、编制《关于×××项目建议书》一式五份，并附磁盘等电子文档一份；3、相关附件：a城市规划行政主管部门出具的规划意见；b国土资源行政主管部门出具的项目用地初步意见；c环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件；d资金来源（财政拨款、银行贷款等）的意向意见；e.法律、法规或者规章制度规定应当提交的其它文件。项目单位应当对其提交的所有材料真实性负责项目可行性研究报告的批准：工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材1、项目单位向区发展和改革局报送《关于×××项目的可行性研究报告的请示》一式五份，并附磁盘等电子文档一份。简述拟建项目的必要性、可行性、建设规模及内容、投资额及来源等；2、编制《关于×××项目可行性研究报告》一式五份，并附磁盘等电子文档一份。3、相关附件：a城市规划行政主管部门出具的规划选址意见；b国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；c环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；d资金来源（财政拨款、银行贷款等）的证明材料（贷款合同）；e.法律、法规或者规章制度规定应当提交的其它文件。项目单位应当对其提交的所有材料真实性负责项目初步设计的批准：1、项目单位向区发展和改革局报送《关于×××项目的初步设计的请示》一式五份，并附磁盘等电子文档一份；2、编制《关于×××项目的初步设计》一式五份，并附磁盘等电子文档一份；3、相关部门对《关于×××项目可行性研究报告》的审批意见；4、相关附件：a城市规划行政主管部门出具的规划用地许可证；b国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；c环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材d资金来源（财政拨款、银行贷款等）的证明材料（贷款合同）；e.法律、法规或者规章制度规定应当提交的其它文件。项目252、相关部门对《关于×××项目初步设计》的审批意见；3、审计部门对《关于×××项目初步设计概算》的审核意见；4、相关附件：a城市规划行政主管部门出具的规划工程许可证；b国土资源行政主管部门出具的项目用地使用证；c环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；d建设资金到账单（银行对账单）；e.法律、法规或者规章制度规定应当提交的其它文件。五、BT模式的运作过程1.项目的确定阶段：政府对项目立项,完成项目建设书、可行性研究、筹划报批等工作；2.项目的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、偿还资金的计划安排等工作；3.项目的合同确定阶段：政府确定投资方，谈判商定双方的权利与义务等工作；4.项目的建设阶段：参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；5.项目的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府按约定总价，按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。工程建设操作指南保密级别：公开----------------------------------------------------------------------------------------------------------------天天培训内部教材六、对BT项目的理解和操作过程BT模式具体是指业主授权BT承包商对项目通过融资建设，建设后整体移交给业主，业主用建设期间以及工程完成以后所募集的资金，以偿付企业的融资本金及利息的一种新型的项目管理模式。一旦签订了BT项目合同后，总承包企业就应立即着手，以人力、物力、财力等各个方面，围绕项目的实施，开展包括立项、施工前准备，必要的招投标，施工、移交等等工作首先，建立健全组织机构。除了设置现场的BT项目班子，还应有专人负责外部与各部门的协调沟通，及时了解各政府机构、职能部门的工作流程，紧密跟踪，及时反馈信息，报决策者研究布置下一步的工作。其次，制定详细周密的BT项目计划，计划制定应充分考虑各种外部不利因素，留有足够的时间，甚至要有应急处理方案，必要的时候应请专门的项目管理公司帮助研究制定。对于不以BT意志为决定的分部分项工程，应提前介入，早作打算。由于前期三通一平时出现了偏差，在工程正式实施时我们主动与我们以前的合作开发企业联系，主动邀请这些公司的外部协调人员作为我们的智囊团，请他们出面与我们的人员共同协调外部事宜，这样可以