房市泡沫破裂的基本原理

1房市泡沫破裂的基本原理第1节住房抵御通货膨胀是骗局，因为房价泡沫是纸币泡沫的2倍以上中国的印钞票确实很多，可是纸币泡沫与住房泡沫一比较，就是小巫见大巫了，而且大印钞票的罪魁祸首是全民大炒房。.▲从人均现金看，住房泡沫比纸币泡沫大一、2012年底，全国的住房的总市值大约有230万亿元2010年度，城市人均住房建筑面积为30平米×2010年底城镇统计人口为6.666亿人=2010年底全国城镇大约有住房200亿平米/平均每套90平米=截至2010年12月全国城镇大约有2.22亿套住房。加上漏统计的实际上居住城镇人口的小产权房、郊区农民房，加上2011、2012年的数量，到2012年底，全国城镇大约有2.6亿套住房。2.6亿套住房×平均每套70万元=城镇住房总市值为182万亿元+农村住房=2012年底全国住房总价值大约有230万亿元。二、住房泡沫比纸币泡沫大查看《央行资产负债表》，基础货币为25.2345万亿元，而且竟然有19.1699万亿元作为存款准备金被锁定在央行的金库里。25.2345万亿元–19.1699万亿元–其他=2012年底“流通中的现金M0”只有5.47万亿元，即银行体系之外的现金的总和仅仅5.47万亿元，即真正在社会上流通的一张一张的现金平均每人只有0.4082万元。5.47万亿元的现金是各领域各行各业在使用，要适应各种市场交易的货币需求。住房市场只是其中的一部分，所以在房市里流通的现金难以超过3万亿元/全国住房总市值230万亿元=流通中的纸币只是住房总市值的1.3％。在房牛市里，住房建造量很大，住房买卖活跃，换手率高，交易量大，纸币按照100比1.3来配置，以常识说并没有明显的纸币泡沫。就像有个100万固定资产的小工厂，安排1.3万元的流动资金，谁能说现金留太多了？从“100比1.3”可以看出，纸币泡沫没有众人想象的那么大。与含有60％泡沫的房价相比较，这里存在的纸币泡沫肯定比房价泡沫小，至少不需要拿着纸币寝食难安。5.5万亿元的纸币/13.4亿人=平均每人拥有的纸币只有0.4082万元。你（炒房囤房者）有100万元的现金/人均0.4082万元纸币=245倍。印钞机用1碗水，如何去稀释你的245碗稀饭?▲从人均基础货币看，住房泡沫比纸币泡沫大查看《央行资产负债表》，2012年底，不包括国债的基础货币总额大约是25.23万亿元。25.23万亿元/13.4亿人=平均每人拥有基础货币1.9万元。你炒房囤房者有超过190万元的房子/1.9万元=你家住房总市值是纸币的100倍。炒房囤房者却天天说“如果是190万元的纸币，就会年年被印钞厂掺水稀释”。可是，印钞机用1碗水，如何去稀释你的100碗稀饭?▲从泡沫含量看，住房泡沫比纸币泡沫大中国的合理房价收入比取值10年/目前许多城市的房价收入比在25年一带=40％的合理率。即2013年总市值1000万元的城市住房的合理价大约是400万元。炒高的住房总市值1000万元=人民币支撑的合理价值400万元（水）+【住房泡沫价值】600万元（石头），说明住房泡沫比纸币泡沫大。.2一旦危机来临，就会导致房价大跌，就像乌鸦加石喝水的小瓶子里占到60％的石头被拿掉，水只剩下40％，乌鸦（炒房囤房者）一滴水也喝不到或只能喝到很少的水。买房抵御通货膨胀是大忽悠。通货膨胀使得每年出现8％的铸币税（货币税），实际上是住房价值每年被稀释8％，就像每年被剪8％的羊毛，就像乌鸦为了喝水加进去8块小石头（纸币），吃了8口水（价值），所以住房价值当然是年年降低了。商品房明明是每年被政俯收取了8％的“铸币税”，炒房利益集团却将本质上是“铸币税”的通货膨胀，忽悠成房子可以抵御通货膨胀。这相当于把加石头说成是加黄金。到房熊市，水落石出，大众才发现原来小瓶子里加进去的不是黄金，是石头，是泡沫。▲一个小故事说明，住房泡沫比纸币泡沫大有二兄弟都是美籍华人，他们的父亲立下遗嘱：“给老大一套中国二线城市二等地段的、没有装修过的、建筑面积100平米的新房，总市值200万元。中国房价会不断上涨，要求十年内不能卖出。”“给老二人民币现金200万元。”1、房子。中国二线城市二等地段的、没有土地所有权的、没有装修过的建筑面积100平米新房，实际价值远低于美国二线城市二等地段的、有土地所有权的、已经装修过的、使用面积100平米的新房。2、200万元的人民币。可以买到美国二线城市二等地段的、有土地所有权的、已经装修过的、使用面积300平米的新房。.二兄弟都吵着要现金，不要房子，说明住房泡沫比纸币泡沫大。▲2012年超发的广义货币平均每人才0.3731万元，房价上涨却高达30万元，说明住房泡沫比纸币泡沫大多了2012年底的广义货币M2为97.42万亿元-2011年底的M2为85.16万亿元=2012年广义货币增发12.26万亿。因为需要扣除GDP增长量等正常印钞量，所以2012年超发的广义货币只有5万亿元左右/13.3亿人=2012年超发的广义货币平均每人才0.3731万元。房价上涨却高达30万元。说明住房泡沫比纸币泡沫大多了。说明房市多军天天说的“留着纸币每年都大缩水”是骗钱的言论。说明“买房抵御通货膨胀”的本质是，以抵御纸币泡沫为借口，制造空前绝后的房价大泡沫。▲房价上涨率超过18％，通货膨胀率只有8％，说明住房泡沫是纸币泡沫的2倍以上.2012年之前十年的货币泛滥，因为最大的“货币订单”来自大炒房及其带动的大基建，因为最大的货币水池是房地产，所以通货膨胀的罪魁祸首是全民大炒房。2012年之前十年，货币“增”发率18％–正常增发量=实际通货膨胀率8％。大众可以找到年收益6％的投资机会，例如2012年3月9日第二期5年期国债的年利率为6.15%，实际通货膨胀损失只有2％。说明天下本无事。有人想赚钱，无风也起浪。房价上涨率超过18％-通货膨胀率8％=每年的房价泡沫超过10％。房价每年上涨超过18％/实际通货膨胀率8％=房价上涨率是通货膨胀率的2倍以上，于是大众口袋的“财宝”源源不断地被炒房利益集团赚走了。谁在偷老百姓的储蓄存款？存款人遇到印钞机被小偷，每年实际被偷2％。可是，房价每年上涨超过18％，说明全民炒房是大偷。如果你一定要说通货膨胀率是18％，那么，如果像美国那样6年下跌40％，你的住房价值损失更大。1000万元下跌40％后剩下600万元的总市值，因为那时通货膨胀损失无法转嫁，所以600万元/1.18/1.18/1.18/1.18/1.18/1.18=实际价值剩下222万元（22.2％）。惨不忍睹。▲房价上涨率超过18％，物价上涨率只有8％，说明住房泡沫是纸币泡沫的2倍以上3我们说的通货膨胀一般是指老百姓口袋被缩水的程度。物价这方面，每年被印钞机圈钱只有8％，而房市每年上涨超过18％，说明住房泡沫很大。买房可以贷款，用30%的首付款进行按揭，3.3倍的资金杠杆。如果根本就没有按揭的话，房价的上涨就与物价上涨8％差不多。假设大米和猪肉允许炒作，而且可以7成按揭，上涨速度一定会比房价更快。▲从商品房建造成本看，住房泡沫很大2012年12月5日，网友灵龙84说：“单说我所在的这个小县城，凡是效益好点的企业，凡是手里有点钱的个人都在投资房产；要么买房，要么建房；弄的县城周围到处是小区。本市最高均价6800多，县城周围均价4000多，南部新城均价2200左右。据我从事建筑的一朋友讲，他们从开发商手里拿活包工包料900多点一平方。”2013年，有的村镇建房，包工包料，每平方600多元，而一线城市的房价高达4万元。差不多的钢筋水泥成本，差不多的人工成本，支付的是同一家印钞厂印出来的纸币，说明房价泡沫很大。▲全国住房总价值是GDP总量的4.81倍，广义货币M2是GDP总量的1.95倍，说明住房泡沫是纸币泡沫的2倍以上.国际标准认为，住宅总市值与GDP总量的合理比值在1倍左右，超过2倍为高度泡沫。1991年，日本东京房价最高点，住宅总市值与GDP总量的比值在3.5倍。1980年代到1990年代，美国的住宅总市值与GDP总量的比值稳定在1.1倍左右，2006年，美国房价最高点，1.7倍。2012年底全国住房总价值大约230万亿元/2012年GDP总量为51.93万亿元=2012年底的全国住房总价值是GDP总量的4.4倍。已经高于日本创造的地球村最高纪录的3.5倍。2012年底的广义货币M2为97.42万亿元/2012年GDP总量为51.93万亿元=M2是GDP总量的1.9倍。纸币适用于各行各业，只是GDP的1.9倍，而住房1个行业的总市值就达到GDP的4.4倍，说明住房泡沫是纸币泡沫的2倍以上。▲房子会被“印钞机、拆迁机、税务机”剪羊毛，所以草民的房子最终会沦为“一棵草”印钞机、拆迁机、税务机是大剪刀，每年对房子剪羊毛12％。房熊市里就知道，用纸币买入国债有6％的利息收入，而养房成本每年损失12％（包括铸币税8％，折旧2.9％，平均每年税费1.1％）。于是，到房熊市，买房抵御通货膨胀就是一个历史笑话：“买入小绵羊来抵御大剪刀”。印钞票是对一切实物(黄金、土地、住房、机器等等)的价值进行稀释。实物的保值增值靠的是“通过炒作将损失转嫁出去”。为什么十年来房价上涨率总是与广义货币M2的增长率差不多？这就是忽悠的力量，这就是炒作的力量，这就是洗脑的力量。当大多数人相信房子是抵御通货膨胀的最佳品种的时候，必然蜂拥而上，使得每年房价上涨速度与广义货币M2的增长速度差不多。于是，通货膨胀损失就转嫁出去了，于是住房抵御通货膨胀的情况就出现了，于是2012年房价上涨超过18％-实际通货膨胀率8％=住房增值超过10％的情况就出现了。在房熊市里，假设一手房价格6年下跌20％，而且你相信通货膨胀率是18％，损失也很惨重。二手房每年的折旧损失税费损失有4％×6年=折旧损失税费损失共24％+一手房的下跌损失20％=二手房损失44％。即原来总市值1000万元住房的变现价值剩下560万元(56％)。通货膨胀损失的计算。变现价值剩下560万元/1.18/1.18/1.18/1.18/1.18/1.18=实际价值剩下207万元（剩下20.7％）。也就是说，一手房才下跌20％，二手房4的损失就高达79.3％（793万元）。不但通货膨胀损失没有转嫁出去，还要被下跌，还要承担折旧损失、税费损失。如果有按揭或负债，还要放大损失。房子抵御通货膨胀，靠的是忽悠，靠的是炒作。忽悠终有被识破的那一天，炒作是击鼓传花的游戏，是庞氏骗局，终有结束的那一天。今后人少房多，而且房产税遗产税越来越多，房子不能引人关注，平均每年上涨3％，远远低于12％的养房成本，它还能抵御通货膨胀吗？小水瓶的价格越来越高的同时，乌鸦加石喝水的小水瓶里的石头越来越多，水越来越少，形成价格与价值相背离的状态，最终，水落石出，“含水率很低、含石率很高”的真相就大白于天下，炒房囤房者遇到亏钱效应，必然竞相抛售，作鸟兽散。住房可以抵御通货膨胀，为什么白种人不知道呢？他们的智商低吗？大智若愚啊。知道房子能够抵御通货膨胀，黄种人最聪明吗？聪明反被聪明误。第2节埋怨通货膨胀只能说外汇占款制度不合理，不能说印钞厂乱印钞票一、具有中国特色的货币发行制度1、强制结汇正策2009年，被招商引资的“美国某外商”要在中国投资100万美元，在强制结汇正策下，根据当时的汇率6.82元，必须通过商业银行将100万美元兑换成人民币682万元。2、联系汇率制度商业银行将100万美元交给央行。央行根据当时的汇率，指挥印钞机增印出人民币682万元交给商业银行。于是，基础货币增多682万元。3、外汇占款.发行人民币（基础货币）的主要依据是外汇有多少。央行一手收购1美元的外汇，根据当时的汇率，一手让印钞机印制6元多的人民币。因为印制基础货币的主要根据是外汇（美钞、欧元、日元等）有多少，所以中国的基础货币通常称为“外汇占款”。说明印钞厂有章可循，不是“领导拍脑袋，不是想印多少就有多少”。.查知2012年底的外汇是3.31万亿美元×平均汇率7.81（从前后这2个已知数推知）=查知2012年底的外汇占款为25.85万亿元。说明为人民币背书的是外汇。说明中国印钞厂是西方