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郝延伟博士·讲师复旦大学经济思想与经济史研究所兼职研究员山东大学东北亚研究中心研究员山东大学（威海校区）商学院讲师上海金程金融专科学校特聘讲师演讲人简介郝延伟32岁2011年毕业于复旦大学经济学院，获经济学博士学位2005年至今任教于山东大学威海校区商学院，任经济系讲师，同时受聘于山东大学东北亚研究中心出版教材以及专著2部，在《文汇报》、《中国改革》等刊物发表文章20余篇研究方向：宏观经济学、金融危机理论2019年8月10日星期六平安保险22019年8月10日星期六房价为什么这么高？未来房价的走势是什么？别的国家是否出现过？在这样的环境下，保险理财产品在居民资产配置中的作用是什么？提出问题3平安保险2019年8月10日星期六4近5年间，房价快速上升平安保险2019年8月10日星期六平安保险52019年8月10日星期六平安保险1、源发型通胀——打牌的故事62019年8月10日星期六平安保险发牌（自由的市场经济——守夜人）增加好牌的发牌（源发型通货膨胀）有针对性的像某些人增发好牌（国进民退）有针对性的像某些人增发好牌而且自己还打牌（财政政策）1、源发型通胀——发牌过程中的“猫腻”72019年8月10日星期六平安保险结果是什么？82019年8月10日星期六平安保险2、“输入型通胀”—张老汉的故事张老汉住在一个封闭的小山村，家里很穷，没有致富的机会。他有好几个儿子，无所事事，天天打牌赌钱。因为每个孩子都想着能赌钱致富。后来发现，穷人是赚不到穷人的钱的。92019年8月10日星期六平安保险2、“输入型通胀”—张老汉的故事于是，决定，让自己的长子出去打工挣钱，然后回来和弟兄们再一起打麻将！102019年8月10日星期六平安保险长子犀利哥不负众望，衣锦还乡。但是，他发现，他的兄弟们依然很穷，和他们打牌只能输钱却赢不到钱。2、“输入型通胀”—张老汉的故事112019年8月10日星期六平安保险2、张老汉故事的结尾虽然长子犀利哥象征性的“亲民”。但他却暗暗决定，“走自己的路，赚自己的钱，过好自己的日子……”于是，他决定，和有钱人打牌去！122019年8月10日星期六平安保险前两个故事加在一起：98年软着陆以来，我国为了刺激经济而连年实施扩张性的货币政策。2005年人民币升值，出口加工行业倍受打击，经济下滑，失业率上升。为了能够缓解经济下行的压力，国家继续实行扩张型的货币政策，放松信贷，扶植中小企业。2007年底爆发的次债危机，进一步让中国出口的引擎减速。而东南亚国家的崛起，构成了新的威胁。央行继续实施扩张型的货币政策。“源发型”通货膨胀的种子由此埋下。而受到支持的连年贸易顺差和接近固定汇率的汇率政策，使得我国外资大量涌入，05年升值以后，国际炒家开始建仓人民币，热钱进一步流入。这就是“输入型”通胀132019年8月10日星期六平安保险14输入的货币迅速增加2019年8月10日星期六平安保险152019年8月10日星期六平安保险3、这么多钱在这里为什么没有马上通胀？——美女投票！162019年8月10日星期六平安保险美女投票的结果由于外需不振（西方国家的需求萎缩和经济危机、周边东南亚国家崛起）和内需疲软（投资率过高，消费比率过低，居民收入增长慢，社会福利负担重等），使得国内企业（内、外）市场持续萎缩，投资回报率走低。而98年之后土地市场的放开使得过剩的资金流入了土地和房地产行业，其结果就是房地产泡沫。泡沫可以蔓延到其他的领域……17为什么房地产是美女？1、人口因素？？2、居民的投资习惯？？？3、地方政府的财政收入？？？2019年8月10日星期六平安保险18人口因素是房价暴涨的原因？2019年8月10日星期六平安保险192、投资习惯是房价暴涨的原因？2019年8月10日星期六平安保险202019/8/10213、地方政府的创收动机房地产价格暴涨的根本原因是什么1、长期的低利率政策为了应对一系列的国内外冲击，我国长期实行货币、财政宽松政策。造成经济体中货币超发的现象。2、严重的房地产赌局房地产价格的上涨可以认为是“刚性需求”和投资需求的因素，但是暴涨就一定是投机性的因素。投机氛围的蔓延背景原因还是长期低利率政策。2019年8月10日星期六平安保险22央行的利率政策2019年8月10日星期六平安保险232019年8月10日星期六24平安保险低利率政策使得住房需求旺盛，长时间宽松的货币政策是罪魁祸首除了房价，甚至茶叶也会被作为投机品2019年8月10日星期六平安保险25房地产价格未来的趋势2019年8月10日星期六平安保险26工作人口开始下滑2019年8月10日星期六平安保险27作为资本品的房地产2019年8月10日星期六平安保险28作为投机品，房地产也逐渐失去了买家2019年8月10日星期六平安保险29泡沫经济吸干了居民的消费能力2019年8月10日星期六平安保险30地方政府是不是最后的救命稻草？地方政府的收入来源：房地产税收经营收入债务！！2019年8月10日星期六平安保险31房子还能买么？“大盘—个股”原理大盘不好的时候，个股停涨。资产的价值=风险+收益房地产市场上涨的时候——收益最大化房地产市场下跌的时候——风险最小化2019/8/10322019/8/10货币缺口打开之时，通胀显现33ShandongUniversity2019/8/103、通货膨胀的趋势348.7%-1.5%5.3%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%CPIShandongUniversity日本泡沫经济17年前，英国《经济学家》以《太阳也会西沉》，哀叹日本在泡沫中的沉沦。“对中国人来说，睁大眼睛，研究日本泡沫经济并从中汲取教训，正当其时。”362019年8月10日星期六平安保险疯狂的房地产和股市“上百万人从事房地产买卖，人们花超过自己年收入10倍还多的钱买房子，向银行贷款。周末，到处是看房的车队。排队抽号买房的现象随处可见……”“地铁上都是拿着股市操作手册的人们，大家聚精会神的研读，以便到了公司以后可以和同事们进行讨论……”372019年8月10日星期六平安保险泡沫时代的回忆•1986年12月到1991年4月，是日本泡沫经济发生的时间。•在上述时间段，日元升值，货币宽松，房地产、股票价格节节攀高，资产效应使日本经济表象极度繁荣，人们心态高昂浮躁，整个经济如同吹起的肥皂泡。•当时，在日本国内，一个高尔夫球场会员权证的售价相当于一个普通公司职员两三年的收入；在国外，日本企业家购买了美国的象征——洛克菲勒中心，华尔街因此传出“纽约沦陷”的声音，美国众议员也惊呼：“美国正在迅速地演变为日本的殖民地。”382019年8月10日星期六平安保险在泡沫经济繁荣期，三越百货门前大狮子脚下的土地价格能够买下整个美国好莱坞镇的土地。从1987年到1990年，东京住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国加利福尼亚州。392019年8月10日星期六平安保险心理预期与心态•日本经济学家说，当时日本人的心理预期非常高，个个认为经济繁荣会持续下去，股市会不断地涨下去，房市像击鼓传花，一直传下去，很多人都是高尔夫俱乐部的会员，个个神气地俨然富翁。•日本经济学家今井建一说，80年代后期日本人的心态和现在的中国人相似，那时候人们对房地产的心态是：大家拼命买房，担心现在不赶快买将来价格会更高。大家从不怀疑东京将成为世界上最大金融中心的说法，相信地价必然上升。他们的理由似乎很充足：日本国土面积是美国的1/25，人口是它的1/2，上升是必然的。•日本陷入到全民幻觉之中。大家都认为，东京将饱和，要建设第二个东京，第三个东京。402019年8月10日星期六平安保险政府的狂热•上世纪80年代泡沫经济时期，为缓解东京的人口与交通压力，围绕东京湾规划了临海副都心、幕张新都心、横滨MM21三大滨水开发区，计划建起展示、博览、娱乐、休憩等大型项目。日本政府曾设想把整个东京湾填为陆地，在这里建设一个新首都。•然而，这个振奋人心的计划搁浅在了90年代。“新首都”的梦想破灭了。这里建起的高楼大厦，庞大却空旷，毫无人气。气派的工业区沉寂了，有的甚至只修建一半，就撂在那里成了烂尾楼。•“多年前地产开发热潮的高楼，在泡沫经济破裂后只能以低价招租。”亚洲通讯社社长徐静波介绍说，当时空置的房子太多，在月黑风高的夜里，空荡荡、阴森森的。日本著名作家铃木光司的恐怖小说《暗水幽灵》，就是以当时的东京湾公寓为故事背景的。412019年8月10日星期六平安保险泡沫破灭90年代初，泡沫的破灭撕破了表面的繁荣。日本高企的股市与房地产价格急速下跌，银行在巨额呆坏账面前，不得不宣布破产。一度是世界第九大银行的日本长期信用银行，也未能幸免，时任总裁的大野木克信锒铛入狱。在鲁迅作品《藤野先生》中提到的那个东京上野公园，曾因此涌入许多无家可归的流浪汉。422019年8月10日星期六平安保险日本处理泡沫破灭的后遗症用了大约15年的时间•1990年，日本政府为控制泡沫，相继采取土地总量控制、税收强化、金融政策，收缩银根，限制金融机构向不动产业界贷款。日经指数随即从1989年12月，平均3，8915日元的历史高点急速回落，急剧下降了63%，在1992年8月跌至1，4309日元。•1992年春，日本政府正式承认经济减速，综合手段已挤碎了泡沫：从事土地和股市投机的不动产企业、建筑公司和高尔夫开发商大都陷入破产倒闭，从事土地担保融资的银行也因为这些企业的纷纷倒闭而产生大量坏账，金融机构跟着接连倒闭。至1998年底，日本的土地和股市共遭受1200万亿日元的损失。432019年8月10日星期六平安保险泡沫经济的起点：股市442019年8月10日星期六平安保险泡沫经济的顶点：土地与房地产452019年8月10日星期六平安保险泡沫破灭之后462019年8月10日星期六平安保险股市崩溃472019年8月10日星期六平安保险房地产崩溃482019年8月10日星期六平安保险保险理财产品在这个形势下的作用1、地方政府财政吃紧的结果是什么？社保、医疗、教育的投入减少！2、人口结构变化的结果是什么？两头大，中间小。保健品、医疗产品的市场将上升“孩子是资产、老人是负债”3、资产配置-投资什么是最好的？？2019年8月10日星期六平安保险49502019年8月10日星期六平安保险