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北京乐工场资产管理有限公司年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象。2010年2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。2011年2011年，商业地产市场进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。市场量价齐生，一线城市甲级写字楼租金价格超越欧美。2012年2012年，受国际经济环境影响，中国经济增长开始放缓，商业地产供应量持续增加，吸纳量降低，未来市场前景不容乐观。随着中国商业地产的逐步发展，一线城市核心区域的商业成本大幅攀升，且竞争日益激烈。优质地块也随之变得稀缺昂贵。而2010年-2011年间二三线城市受到开发商与投资者青睐。成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津等城市随着内外需的不断扩大，逐渐成为了众多知名房地产开发企业拓展业务的主要目标，市场投放量逐年递增。市场概述–杭州市商业地产市场概述2012年上半年，全市实现生产总值（GDP）3372.68亿元，按可比价格计算，比去年同期增长9.12％，连续21年保持两位数增长。第三产业增加值赶上并超过第二产业，商务办公市场长期未来看好。2012年上半年：0500100015002000250030003500400020072008200920102011产业增加值第一产业第二产业第三产业2011年全年出让土地中纯商业用地占总出让量的46%，出让金总额占出让总金额的47%。2012年上半年出让土地中商业用地为19宗，占比超过9成，商业用地，进一步扩大了商用地与住宅用地的总量对比，预计杭州未来2-3年内商业项目投放量持续走高。商业土地投放量高涨市场概述–杭州市商业地产市场概述随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，杭州出现了几大商务中心：黄龙商务区、钱江新城CBD、林中央武商务区为第一梯队；（呈现集中供给的态势，且供应量较大，产品品质较高且以甲级写字楼为主）庆春与文教商圈为第二梯队；（随着城市规划的变迁，高品质租户逐渐分化）钱江新城CBD武林中央商务区黄龙商务区文教商圈庆春商圈黄龙商圈:写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例较高，是知名企业最为集中的商务区。武林商圈:杭州市传统商业中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报率较低。武林商圈正逐渐发展为杭州的金融机构聚集地。文教商圈:IT商务氛围浓厚，是IT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群有向黄龙商圈转移意向。庆春商圈:杭州写字楼开发较早的区域，庆春商圈正逐渐成为杭州现代商贸业的新兴商业中心。市场概述–黄龙商务区黄龙国际商务区是杭州北部的城市商业中心。该区域现已有企业总部50余家、现代服务业企业5600余家。黄龙国际商务区写字楼平均租金：5.45元/平米/天嘉华国际/租金：6.0元建筑面积：50,000㎡标准层面积：3000㎡净高：2.5m停车位：300个客梯数量：6部（单一业权）项目评析：大业主持有产权，有利于提升品质；500强企业有入驻，楼宇的档次和吸引力得到提升项目名称建筑面积(㎡)报价(元/天/㎡)开发商物业公司层高m电梯(个)车位欧美中心4000005浙江建工仲量联行3.627738嘉华国际500005.5华门房地产第一太平戴维斯3.38260公元大厦1150005南源联合置业公元复兴物业3.78485代表性楼盘：欧美中心嘉华国际公元大厦市场概述–武林中央商务区武林中央商务区经过多年的发展，已经逐步成为了杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者，区域性金融中心逐渐形成。其核心业态以金融、商贸、通讯、文娱、中介、商务为主；武林中央商务区写字楼平均租金：6.5元/平米/天坤和中心环球中心/租金：7.0元建筑面积：108,000㎡楼宇高度：170m层数：41层停车位：1200个客梯数量：11部项目评析：耀江集团配合浙江省政府建设的超高档商务综合楼；“2004中国十大新地标性建筑”；自然景观和商务环境结合较好。代表性楼盘：项目名称建筑面积(㎡)报价(元/天/㎡)开发商物业公司层高m电梯(个)车位坤和中心1120007坤和旅游客运中心仲量联行3.68560环球中心1080005耀江集团耀江物业3.9311200浙商时代大厦46413.35浙商时代大厦丽园世嘉物业3.64250环球中心浙商时代大厦市场概述–市场小结•杭州甲级写字楼主要分布于黄龙、武林、庆春和钱江新城，近年随着第三产业所占比逐渐扩大，杭州写字楼市场发展逐步加速，写字楼品质和服务不断提升；租金价格也呈增长态势；•从目前调研结果来看，黄龙、武林、庆春等市中心传统商圈总存量为830万㎡左右，写字楼平均租金为5.43元/天/平方米，整体空置率较低，部分项目甚至满租，黄龙、武林与庆春版块平均空置率为2.24%；•作为长三角区域重点城市，杭州经济发展实力雄厚，优质写字楼市场需求将逐步凸显，未来写字楼发展前景广阔。整体市场黄龙武林庆春钱江租金5.456.54.353.99012345672.46%1.14%3.12%17.05%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%黄龙武林庆春钱江空置率各区域租金报价各区域空置率市场概述–钱江CBD区域写字楼市场概述区域功能：布局分布上分商务办公区、证券金融中心、行政办公区、文化休闲区、商业娱乐综合区、滨江游憩区和精品商住区。钱江新城简介钱江新城位于浙江省杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距萧山国际机场约18公里。一期所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15.8平方公里。二期占地面积5.2平方公里，占地范围为西至杭甬高速，东靠和睦港，北至艮山东路，南临钱塘江。市场概述–钱江CBD区域写字楼市场概述存量项目在建项目本案政府公建高德置地广场财富金融中心圣奥中央大厦杭州大剧院杭州国际会议中心迪凯银座杭州图书馆来福士广场杭州万象城UDC时代万银国际华成国际发展大厦宏程国际大厦泛海国际国际时代广场尊宝大厦中天大厦荣安大厦瑞金国际商务大厦汉嘉国际迪凯金座亚包大厦钱江新城CBD处于集中开发建设阶段，据目前调研结果来看：已入市项目与在建项目约占一半。物业总建筑面积(平方米)整层面积(平方米)总空置面积(平方米)租金报价(人民币/天/平方米)出租率得房率（分割单元）明珠国际商务中心250,000未知250,000未知0%未知瑞金国际商务中心70,0001,50070，002.80-3.500%70%荣安大厦35,9481,20035,948未知0%68-70%东杭大厦48,0001,25028,8003.00-4.0040%80%中天大厦60,9921,40060,992待定0%70%中华·航空大厦（2栋）139,4461,700139,446未知0%67-71%尊宝大厦（金座、银座）160,0001,58040,0002.00-3.5070%78%亚包大厦（2栋）240,0001,800240,000未知0%未知钱江国际时代广场（3栋）275,0001，540-1，600275,0004.00-4.800%70%圣奥中央商务大厦70,0001，500-1，80015,4002.50-3.5078%75%华成国际发展大厦74,4791,31827,0003.20-4.0050%71%迪凯银座84,000未知84,000未知0%未知中国移动大厦未知未知未知未知0%未知泛海城市广场（3栋）295,2351,500206,6403.50-5.5030%68-70%汉嘉大厦63,8641400左右63,864待定0%72%迪凯金座119,765.3未知119,765.3未知0%未知华峰中心74,335.5未知74,335.5未知0%未知凯迪国际商务中心85,0001,50018,7003.30-4.0078%73%宏程国际大厦71,7971,50017947左右2.00-5.2075%80%华联·UDC大厦（2栋）120,0001,50043,0004.00-6.0028%68%华融大厦42,997未知42,997未知0%未知万银国际大厦280,0001，500-1，70015,0002.80-3.5085%67%来福士广场3,961,828未知3,961,828未知0%未知市场概述–钱江CBD区域写字楼市场数据•作为杭州政府规划的新CBD区域，钱江新城规划总建筑面积在730万平方米左右，规划商务楼、金融中心、办公综合楼的建筑面积比例占总建筑面积的60%，约为438万平方米。•钱江新城作为新建设商务区，近两年区域供应集中放量，且未来仍是主力供应区域。目前以散售项目为主，租赁为辅；空置率在17.05%左右（按已入市楼盘统计），为城市最高水平，加之未来新增供应量，区域项目以散售为主，租金价格水平较低，平均租金为3.9元/天/平方米。钱江新城市场概述–市场小结•通过研究杭州，北京，上海，广州的存量楼盘，统一产权的楼盘租金平均水平比业权分散的平均租金水平高21%左右。•杭州整体写字楼市场的整体需求依然存在，通过我们前期给以合理优惠，待中后期区域租金成熟并提升后，便能够得到很好的市场回报。乐工场观点据《2010钱江新城核心区块城市设计》，来源：钱江新城门户网站Part2项目研判1.项目区位2.区域交通3.参数概况4.平层户型5.SWOT分析目录Contents项目区位项目位于杭州钱江新城CBD内，东临国际会议中心和杭州大剧院，北望市民中心，与杭州的七星级酒店——迪拜卓美亚帆船酒店仅隔一条富春路。杭州“以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局”给钱江新城带来了不可多得的发展机遇。项目研判——项目区位公路交通本案东北侧解放东路为城市主干路，连接城区各处。靠近沪杭甬高速公路与萧山国际机场，便捷未来客户商务交流活动。公共交通公交本案周边600米内目前公交9路、B支1线、B2线、32路、96路、K105等多条公交线路均有站点，但距离本案有些距离。地铁杭州地铁规划05年得到批复动工，未来4号线位于钱江新城核心区，由于规划地铁四号线设置在富春路上，站点已加密为三个，分别是城星路站、市民中心站、江锦路站。其中市民中心站靠近本案。项目研判——区域交通本案周边公路交通网络发达，便于客户商务往来；公交和未来地铁的设置便利了本案办公客户的员工通勤出行。但目前公共交通略显不便，建议提供与出租车公司协调提供泊车合作优惠、增加摆渡车等措施以改善交通，提升项目形象。【总建筑面积】约21万平方米，【地上建筑面积】西塔97918㎡，东塔66946㎡【建筑高度】东塔188米，西塔258米【建筑层数】东塔37层，西塔55层【结构形式】框架核心筒结构体系【建筑造价】20亿元【投资单位】浙江特福隆房地产开发有限公司【设计单位】约翰·波特曼建筑设计事务所【物业公司】南都物业中国建设银行浙江省分行于2011年底入住财富金融中心东塔楼。项目研判——参数概况项目研判——平层户型低区平面图中区平面图高区平面图低区2---21层（1868平米---1873平米）中区22---37层（1872平米---1929平米）高区38---52层（1931平米---1993平米）注：西楼：13层、28层、43层（避难层）楼层分区：Part3营销建议1.客群定位2.价格定位3.工作进度计划4.营销策略5.租赁部及样板层建议6.包装建议目录Contents