投资经济型酒店的可行性研究

投资经济型酒店的可行性研究作者：张成树原创2005-10-1116:04获1票【投票】投票人关键字：加盟店旅游业经济型酒店锦江之星国内旅游第一章中国经济型酒店发展概述1.1经济型酒店定义经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价在200元左右的中小规模酒店。1.2经济型酒店的特点1.2.1功能简化。经济型酒店的共同特点是把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设。餐饮一般只提供早餐，这也就是经济型酒店在国外又有B&B别称的缘故，其功能就是床(Bed)加早餐(Breakfast)。中国经济型酒店的餐饮功能相对于国外稍强些，如家酒店连锁大多数分店提供近乎套餐式的简易三餐，“锦江之星”则有可点菜的大餐厅，但比之星级饭店，则是大大简化了。1.2.2性价比高。任何产品，不能单纯谈论价格高低，只有性价比高的酒店才会有生命力，才能卖出好价钱。我国现在形成品牌的经济型酒店房价不菲，不仅超过二星级酒店，甚至直逼三星。究其原因，就在于它们把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。1.2.3成本节约。目前二星酒店面临的困境是建设投资本来就不小，经营管理费用又居高不下，但房价都卖不高，餐饮也少有人问津，在这样收入少而开销大的恶性循环下，更新改造更成奢谈。不说其他，单只人工成本一项，低星级酒店就处于劣势。而经济型酒店的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如家的员工与客房比例仅为3：10，是一般低星级酒店的1/5～1/7。1.2.4市场定位明确。任何企业、任何产品，市场定位是最先需要研究的，也最关键。世界上任何经济型酒店从来不是为旅游团队服务的。大致有两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。这也是为什么经济型酒店的客房设计装潢完全跳出星级饭店模式的原因之一。低星级酒店大量接待国内旅游团队，而经济型酒店则成了海内外白领的“宠儿”。1.3经济型酒店与星级酒店的区别经济型饭店、星级饭店，这是由不同的分类依据造成的是两类不同的概念。它们有交集的时候，但大多数是无法统一的。虽然，我们可以将一、二星级饭店，甚至三星级饭店划入经济型饭店的范畴，但两者的差异并不简单地是全部与部分（低端）的关系，它们最大的不同在：1.3.1两者的目标取向不同星评标准作为一个饭店的等级评定制度，面向所有的饭店类型，目标是划定统一的最低标准，以便让公众很容易地识别各类饭店的综合档次。而经济型饭店是以顾客的基本需求为导向，为市场提供“价廉、方便、卫生、安全”的饭店产品，在满足顾客住宿过夜这一基本需求的前提下，着眼于从投资上降低造价、运营上降低成本，最终以较低的价格推出产品、赢得市场。1.3.2服务范围的定位不同国内的星级饭店大多是全服务饭店，“吃住娱购行”都提供；而经济型饭店一般地理解为有限服务饭店，大多只提供“住宿+早餐”式的服务。经济型饭店也并不是所有的设施都是低于相应的星评标准，有些地方甚至较大地超过标准规定的要求，关键是：该设施的采用，在投资和运营成本最低。如在公共区域安装相对较贵的感应式水嘴，目的是减少运营时的维修和水的浪费，降低使用的总成本。1.4主要经济指标分析因2003年全国遭遇非典，其数据不具有代表性，2004年的数据还未统计出来，因此我们以2002年数据进行分析，从中可见目前酒店经营状况。1.4.12002年全国不同星级酒店相关经济指标分析星级每间客房收入全员劳动生产率/每人出租率人均实现利润五星级13.44万元16.63万元66.33％1万元四星级7.27万元10万元64.95％－0.31万元三星级4.15万元6.49万元60.84％－0.49万元二星级2.43万元4.72万元56.47％－0.26万元一星级1.6万元3.80万元49.68％－0.27万元通过上表我们可以得知，无论是在客房收入，还是人均实现利润方面，五星级酒店均具有非常强的优势。特别在利润方面，仅有五星级酒店实现人均利润增长。而处于中间状态的三星级酒店，因其客源被四星、五星及一二星级分流，所以其利润最低，人均为－0.49万元，投入产出比低，客房空置率高。在1－4星级中，二星、一星级与三星、四星相比，人员实现利润要明显高。可见在星级酒店中，五星级酒店的盈利能力最强，其次为一二星级，最差的为三星级。高档的五星级酒店最具有投资价值。在酒店业，一家酒店的客房出租率达到50%能保本，而客房入住率越高，利润就越高。而锦江之星在2003年SARS期间的入住率仍达到了60%左右，2003年的利润率为17%，2004年估计利润将达到24%左右。业内人士估计，如果开店200家，仅按照2003年的盈利率计算，就能够获利1.8亿元。1.4.22002年上海星级酒店收益状况星级平均入住率比去年增长率平均房价五星级73.93％12.3％1108元/间四星级69.92％5.12％557元/间三星级61.57％－1.02％330元/间二星级65.93％2.25％220元/间一星级61.24％3.48％169元/间通过上表我们可以得知，在上海星级酒店中，三星级酒店的入住率较去年下降了1.02％个百分点，可见三星级酒店的竞争力在逐步下降。高档酒店四五星级的入住率逐年增高，生命力逐渐增强。而相比较而言，经济型酒店著名品牌“锦江之星”，2004年平均入住率达到95％以上，远远高于星级酒店，盈利能力非常强。在国外管理公司与本土公司管理上，其效益有明显的差别，03年上海26个国际品牌，外方管理的每间客房平均价格为615元/天，而国内品牌锦江之星管理的酒店客房品牌价格为430元/天。1.4.3经济型酒店投资情况星级客房建筑面积每平方米投资额每间客房投资成本平均回收期五星级100平方米10000元大于100万元8-10年四星级90平方米9000元大于81万元8年三星级80平方米8000元64万8年经济型酒店50平方米4000元20万3-5年注：客房建筑面积＝总建筑面积/客房数，以上费用不含土地转让费用，均为概数，具体投资额还需具体酒店具体分析。从上表我们可以得知，经济型酒店由于其投资成本低，因此其回收期较短，不超过5年，而如家快捷酒店的投资回收期为2-2.5年。经济型酒店投资之所以低的原因为没有装修豪华的大堂，其他辅助设施较少，基本功能为住宿＋餐饮，其内部设施也较为简单，如墙壁没有壁纸，仅此一项就节约了很大一部分投资。上海市经济型酒店每间客房收入预算表1房价双人房200元单人房160元2出租率按80％计算（最高可达到98％）3房间年收入双人房5.84万平均年收入按5万计算单人房4.67万4费用总计2.55万元4.1租金1万租金不能超过收入的20％计算，临界点4.2工资性支出0.75万元不能高于收入的15％，临界点4.3能源0.25万元收入的5％，家庭式空调4.4税收0.3万元收入的6％4.5其他0.25万元收入的5％客房设施等5经营利润2.45万元经营利润率49％注：该酒店以租用其他单位酒店为例，不含土地、土建费用，只包括装修、设备用品等费用。通过上表我们可以看出，经济型酒店的经营利润率在50％左右，如果有大型的餐厅，其经营利润率肯定低于50％，而上海五星级酒店的经营利润率为3－30％。1.5发展规模经济型酒店的规模统计，由于没有直接的数字，只能结合国家旅游局和商业部的统计来估计。2003年底，全国有涉外酒店15000家，比2000年的10400家增加了接近5000家。2002年，全国星级酒店8880家，其中，五星级175家，四星级635家，三星级2846家，二星级4414家，一星级810家。估计，经济型酒店座数占涉外酒店的80%左右，经济型酒店房间数占涉外酒店的50%左右。按商业部的统计，2003年底，非涉外酒店的数量26万多家，其中，社会旅馆8万多家，个体旅馆18万多家。由于商业部没有作过全面的非涉外酒店的等级划分，估计在26万家中，达到经济型酒店的在6万家左右，300万房间左右。2004年，该行业的增长速度高达200－300％。总之，经济型酒店在7万家左右，350万房间左右，但分别分属于涉外酒店和非涉外酒店，在两个酒店行业管理体制下。按发展规范程度，涉外酒店制度下的经济型酒店明显规范，按发展机会，非涉外酒店制度的经济型酒店机会较多。如果发展策略合适，经济型酒店的数量会更大。1.6存在的问题如此巨大规模的中国经济型酒店，真正具有一定规模，算得上品牌的寥寥无几，绝大多数都是以单体形式存在，抗击外来风险的能力很弱，也达不到消费者心中“价廉、清洁、舒适、安全”的要求。到底是什么原因制约着经济型酒店品牌的产生呢？1.6.1制度体制方面的障碍。目前绝大多数经济型酒店都属国家或集体所有，80%以上这种酒店都面临着体制改革，资产重组的任务，产权和管理体制方面的缺陷仍然是制约经济型酒店品牌产生和扩展的主要原因，具体表现为：（1）产权的不可流转性制约了对现有酒店存量资产的优化配置。现行所有制下，经济型酒店的产权都以某一种方式固化在某一政府部门，导致管理者对资源低效率运行的漠然，不可能真正按效率原则来配置资源，使资源从低效率的产权主体流向高效率的产权主体。（2）国有酒店经营者的选拔机制不完善使经济型酒店职业经理人缺乏产生的土壤。国外知名酒店的管理经验表明，有能力的酒店职业经理人是酒店的财富，他们对酒店企业的成败以及酒店品牌的建设都具有举足轻重的作用。国有经济型饭店的经营者基本上都是由上级主管部门决定并任命的，外面的优秀人才很难进入饭店高层管理层，且选拔上来的很多是原行政机关干部，缺乏饭店管理的专业知识和经验。这样一种选拔用人机制使得国有经济型酒店经营者很难发展成为有作为的酒店职业经理人。（3）对非商业性目标的追逐和地方保护主义降低了经济型酒店向品牌发展的动力。各部委和政府职能部门建造饭店的原始意愿并非只是利润，很多饭店的建设初衷仅是官员的一种偏好或者是一种炫耀性投资。很多国有经济型饭店是作为某地区或某部门的招待所或培训中心而建成营业的。这样建成的国有饭店属于无偿投资，基本上没有还贷压力，当经营陷入困境时也无破产之忧。（4）非公平的竞争环境抑制了我国私营经济型酒店品牌的发展。在我国，不同所有制的酒店不是在公平的环境下竞争。客观地说，跨国经营的酒店享受的政策优惠多于国内经营的酒店，而在国内酒店中，国有或集体酒店又比私营酒店享受的优惠政策多。这样一种非公平的竞争环境抑制了我国私营经济型酒店品牌的发展。1.6.2企业自身的障碍。经济型酒店在品牌建设过程中除了上述国有或集体酒店存在的制度和体制方面的障碍以外，酒店企业自身存在的一些问题也表现得很明显。（1）品牌意识不强、缺乏创新。目前，中国经济型酒店的绝大多数都是单打独门，没有品牌意识。目前除上海的锦江之星、新亚之星，北京如家客栈、中江之旅等具有一定规模的经济型酒店外，很少有立志把自己的酒店企业打造成品牌的。（2）市场定位不准，盲目模仿、缺乏个性。一个品牌的核心应是它的文化和个性。目前，我国经济型酒店为数不多的几个品牌中，普遍缺乏文化和个性内涵，泛化现象严重。中国大多数经济型酒店往往不是根据市场调研、市场分析、来组织策划经营，而是片面的模仿别的高星级酒店。许多经济型酒店市场定位混乱，在客源的选择上非常盲目，没有重点，因而造成经营上面面俱到。（3）缺乏强大的营销力量和预定网络。从国际经验来看，酒店品牌在扩展过程中都伴随着强大的营销和预定系统的发展，都伴随着企业文化的渗透和市场份额的扩大，而我国经济型饭店的经营者往往却只注重内部管理，在市场开拓、品牌塑造、网络预定等方面却忽视其重要性，这极大地影响了我国经济型酒店品牌的培育。1.7经济型酒店经营发展环境分析（SWTO分析）1.7.1优势分析（S）（1）价格适中，每晚住宿费用为50－120元，符合绝大部分消费者需求。（2）网点众多，目前全国适合经济型的酒店大约为2-5万家。（3）客源广，中国是最大的