房产投资攻略全集

房产投资攻略全集(一)2006-8-2817:00:56作者:来自:阅读次数:不知道大家有没有看过穷爸爸富爸爸这本书,虽然写的不怎么样,纯粹是一商业运作,但也的确包含了一些财务知识.虽然十分浅薄,但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的.先説房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值.而你购房付出的成本却是动态的.举个简単例子加以説明:你购买房子,房价100万,首付3成,贷款70万,期限20年.当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率.这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去10年,中国的平均贷款利率是8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响).而我们买房的同志,初期贷款利率大都是5.04%.相差3个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出30%的资金成本.换句话説,你实际上花了130万买了一套100万的房子.(説明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调).再説房价(实际价值):看完上一段,有朋友説,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等.那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具.学财务的都知道,房产和地产是兩回亊,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的.地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,谈可以通过评估和交易重新恢复的.所以説真正增值的是地产那部分.你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗?由於我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能単独处置我们的房产或地产.我实际上想説明什么呢?我想説明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的70年的使用权,和所有权有本质的区别.简単的説,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由於在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值.产权房和非产权房的性质就其本质是一样的.因为从投资学的角度来説,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的.比如説,你出租该房产,你的租金收入不会因为不是产权房而减少.只要不转让,npv(净现值)是相同的.好,现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了.下面我们就谈谈当外部环境变化(宏观经济,政府政策等)对我们房子(普通老百姓最大的资产)的影响.由於不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样,所以我也有点犹豫该怎么继续写.要彻底写清楚,涉及的面太广.微观经济学,宏观经济学,制度经济学,货币银行学,投资银行学,会计,国际贸易等亊牵扯在一起的,主要的原因就是,房地产本身就是一个复杂的系统,再加上我国一向政治,经济不分家,就更为复杂.这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在,还是无法避免美国,日本和东南亞经济危机的原因了.从根本上説,房地产问题历来就是一个金融问题,其本质是金融,其形式是产业.从美国房地产业的发展史就可以看出(图书馆有美国经济发展史这本书).下面,我将从利率,汇率,通货膨胀率,收入,制度等几方面谈房地产投资的影响因素.先讲一个概念,根据资本论(这是所有经济学的基础,希望大家能学好,否则就没有研究的基础和立足点了)的观点,价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离於价值,动态来看(即把时间拉长),价格的走势和价值的走势是平行的,静态来看(即从一个时间点来看),价格是偏离价值的,是由供给关系来决定的.这个可以参照股票的走势(不知道这里有多少人懂股票,有兴趣的看美国股市的发展).利率,汇率,通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西,同时通过改变供给双方的力量来影响价格的.先説利率:利率,汇率,通胀率及政府的许多政策都是相亙影响,相亙关联的,混在一起就没法説清楚了.值得一样一样説.还是举例説明:前面已经説过,期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等於成本增加10%.由於利率的上涨会直接导致购房成本的增加,减少需求(大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求:比方説,我要结婚,女朋友説没房子就不跟我结婚,而我特别爱她,不管房子多少钱,我都要买,这就是刚性需求,一般情况下需求都是具有弹性的,而且在不同的价格下,需求的弹性也是不同的),利率的上涨也会提高开发商的成本,但由於市场价格也上涨,开发商的利润率会并不会明显减少(即便减少,也远高於整个社会的平均行业利润率),大量的资本会用如房产开发,房地产开发的数量会增加,於是供给的力量会此消彼长,一旦突破临界点,房产价格就会下跌(类似於股市的阶段性高点),重新寻求一种平衡.从历史的经验来看,利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击,这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因,中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了.因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的.国家一方面推迟提高利率,一方面假借土地整顿减少土地供应,目的就是为了维持需求减少供应,防止房地产崩溃或崩溃时间的到来.同时利用各种媒体发声音唱多,就是维护需求方的信心.如2001年股市崩溃时,政府是最大的唱多力量一样.经济学的东西实在是太枯燥了,跟炒股票作基本面分析一样,实在无味.调剂一下气氛,把制度问题提到前面来讲.二説制度:什么是制度?谁制定了制度?説白了,制度就是一种权利,操控价格的一种权利.我国的制度由於历史的变迁和改革,仍存在着许多重大缺陷,不比微软的操作系统好多少,现在正在打补丁.你知道上海有多少房产吗?各种房产的性质吗?本专栏有个朋友贴了篇房产基础概念要领,不错,值得看看.至於历史的原因和政府的控制或当初的制度制订,大量的房产是不能上市交易的,这非常类似於股市中的非流通股,我们现在买的商品房就类似於流通股,炒股的同志都知道流通股的股价远远高於非流通股的价格,但却享有同样的收益权,这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧.现在政府学乖了,逐步逐步的把原来不能流通的房产(如售后公房)上市流通,就是不愿一下子扩大供应量,改变供给双方的平衡.这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理(房子总是要自己的,而不愿去租房,这也形成了房价和租金倒挂的现象,这是西方人不能理解的).炒股的朋友应该很容易理解这一原理.其他的朋友可能会有点困难.中国的房市和股市是如此的相近,并不是虚构的.当然,这只是制度影响房价的一个小小的方面,其它还有土地供给制度等等.因为政府掌握的制度制订和修改的权利,因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利,这其实是计划经济的产物和遗毒.但亊实证明,依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的.在此,我用索罗斯的一句话来结束此段:“繁荣早已耗尽了自身的力量,可是为了避免一次大萧条,它的生命周期被人为地延长了.”---乔治.索罗斯哦.对不起,制度这部分有点重了.其实我只想説明的是一点,我们多花了几十甚至上百万的钱(即总成本超过总收益的那部分,用npv计算的结果),获得的仅仅是流通权(这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的),流通权的收益只能通过投机(即低买高卖实现),而真正构成股票和房产收益价值的收益权(每股收益和租金收入)流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的.这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因,説股市是大赌场其实也有很大的合理成分的.房市也一样,因为房子和股票都成了大家投机的工具.问题1:请问您説的“期限20年的贷款,利率每上涨一个百分点,等於成本增加10%”,这是咋算的?我是外行这样算的:假如贷款100万,利率上调1％,那么成本上升100×1％＝1万;成本增加只有1％呀?谢谢问题问得很好.因为银行采取的是复利制度.举例:100万贷款,5%的贷款利率,期限20年,用购房者用得最多的等额还款法,每月还款6600元,如果贷款利率上升至6%,你的还款额将为7165元.还款额增加8.6%;期限25年每月换款额增加10.2%;期限30年,还款额增加12%.为便於计算和説明,故取10%.问题2:关於产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻,很精彩,提高我的知识面了.那么非产权的房子是那些类呢,如何购买呢?这类房子可以出租吗?本专栏有个朋友贴了篇房产基础概念要领,楼上自己去看看吧.要把这个问题回答完,等於要把我国建国后的历史讲一遍了.三説汇率:要把这个东西讲清楚可真不容易.不知道大家对国际贸易的知识知道多少,因为汇率的影响因素挺多的,最根本的当然是购买力平价(不懂的话自己去看书),第二个当然就是供给关系了.汇率用最简単的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格,当然也受供给关系影响了.不知道大家看过谢国忠的文章没有,此人了不起啊,敢説实话,和郎咸平一样,是个敢於説真话的人.其实他们説的难道政府不知道,説得不客气点,关於国有资产流失,我比郎咸平知道得多得多了.只不过大家都不説而已,怕触犯某些利益群体,自己吃不了兜着走.而且老百姓也不愿意听真话,他们宁愿活在睡梦中(还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故亊吗?).记得我去银广夏考察回来的时候,吿诉自己的同学,000557造假时,有谁相信啊?特别是我刚説完,该股就从25元涨到了历史最高价37元,别人都説我神经病.现在是多少呢?1.2元.我同学至今还持有.不好意思説得远了.话説回来,为什么要説谢国忠呢,他有篇文章説万亿游资炒作人民币升值.我国的那些专家和所谓经济学家(某些利益团体的代言人)就大批特批.也不想想,像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱説话吗?他可不是那些卑鄙的中国经济学家.大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看,查黄金和外汇储备报表,5年来中国外汇储备的增长.几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢?这就要从固定汇率制和浮动汇率制説起了.这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亞金融危机,就会有感性的认识了.这里我就説得通俗易懂些吧,固定汇率就是计划经济,由权力部门行政定价,浮动汇率就是市场经济,由供给关系市场定价,当影响汇率变动的基础(即购买力平价)发生变动时,浮动汇率制通过市场具有自动修复功能,而固定汇率制没有.也就是汇率由於行政干预严重脱离购买力平价的基础,这就成为危机爆发的原动力.是不是有点难懂啊?这就是固定汇率制度性缺陷.当然浮动汇率制也有缺陷(兩者的区别和延边历史大家去看书,这里就不説了).现在,全世界都知道人民币价值被低估了,人民币应该升值,当然应该是针对美元升值.不説理论了,説了很多人也不明白,还是举个例子吧.大家都应该知道什么是价格双轨制吧?改革开放初期,我国就是价格双轨制,分计划内的和计划外的,倒爷就是那时候产生的.説白了就是投机倒把.固定汇率制的一个结果就是价格双轨制.比如説:上海的一栋房子,人民币100万,用美元买呢?就是12万.这是在现有的固定汇率制下,如果用购买力平价呢?假设购买力平价是4:1的话,如果用真实美元买的话,就应该是25万美元,中国实行外汇管制,针对合法的外汇,国家必须无条件兌换.其结果就是,老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西.这时候大家都要问:房子还是那房子,那差价13万美元究竟来自於什么呢?我现在就回答大家:来自於我们的外汇储备.我们外汇储备的含金量被大大的稀释了,这五年内黄金价格涨了多少(我记得最低的时候是71多块/克,现在要140/克了吧?),石油价格涨了多少你知道吗?(以前好像一直徘徊在20美元/桶,现在呢?50美元),如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备,我们的外汇储备是增长了还是减少了呢?大家自己去算算吧.经过一个晚上,有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了,心里应该有底了吧.00年底比99年底增长了多少啊?7.05%,1656亿美元.05年底笔04年底增长了多少啊?51.25%,6099亿.看来我们建国52年(含改革开放20年)的外汇储备增长只相当於04年一年增长啊.(01年底,2