深圳后海金融总部经济中心总体规划

深圳后海金融总部经济中心总体规划2013-07-15深圳商业地产资讯1、地理位置后海湾填海区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大致呈东西长、南北短的长方形状，总面积537.06公顷。2、区域交通后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯通整个区域，三横：滨海大道、东滨路、望海路东西贯通整个区域。另外，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内。另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从区域西面经过，区域内设有四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业。3、周边情况后海湾填海区狭长的地形使得其与周边多个组团连接，首先区域本身属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。可见，后海湾填海区与多个居住区、商业区、旅游区相连，处于各功能组团的转换区，起着承上启下的连接作用，客观上要求该区域要承担多种城市功能，以继承和深化各组团的功能，使各组团形成连续的、一体化的布局，互补共生、协调发展。4、景观规划区域内的景观以“一湖三带”为主，“一湖”即内湾湖，占地70万平方米，水域面积36万平方米的内湾湖像镶在区域内的一块蓝宝石，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一；“三带”即三条绿化带，东面沿岸为15公里滨海休闲带的中部，由北至南以此规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点，西面沿中心路是一条南北贯通整个后海湾填海区的宽90米的带状公园，中部沿科苑大道深圳口岸段是一个宽70米的城墙公园。5、功能分区由于南北段所连接的组团不同，为了充分发挥各自的地段优势，规划上以东滨路为界将后海湾填海区分成南北两个区，南区命名蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，北区命名后海中心区，规划为商服旅游休闲用地。5.1、南区——蛇口东填海区5.1.1、地理位置蛇口东填海区由于其位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口相交接的部分而得名，区域范围为后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的区域，规划总用地面积310.89公顷。其中，南区又以西部通道口岸红线（大致沿科苑路）为界分为东西两个区，东区规划用地面积177.35公顷，西区规划面积133.54公顷。5.1.2、规划定位蛇口东填海区位于深圳中部滨海休闲带的中部地带，北部及其以东部分为深圳未来的沿海RBD发展中心，南部及西部为蛇口滨海生活区，因此，蛇口东填海区需要承担多种功能，为深圳市沿海旅游发展带与居住生活组团的转换区，既承担重要的滨海休闲区的功能，又承担为RBD及西部通道口岸进行生活配套的功能。根据所承担的城市功能不同，东西两个区的规划定位不同：东区定位为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带；西区定位为延续蛇口独特风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区。规划居住人口约5万人，全部集中在西区。5.1.3、用地规划蛇口东填海区规划总用地面积310.89公顷，其中城市建设用地309.36公顷，占总用地99.5％，非城市建设用地（包括特殊用地、发展备用地）1.53公顷，占总面积的0.5％。在西区的133.54公顷用地中，居住用地72.67公顷，住宅用地67.46公顷，分别占西区城市建设用地的54.54％、50.6％；东区177.35公顷用地中，军事及备用地1.53公顷，占0.86％，城市建设用地175.82公顷，占99.14％。5.1.4、建筑面积规划根据规划，蛇口东填海区规划区总建筑面积181.5万平方米，总毛容积率0.58。其中，西区总建筑面积174.7万平方米，毛容积率1.3。规划居住面积为157.23万平方米，全部集中在西区；办公面积为5.76万平方米，主要为东区的深圳湾口岸；商业面积为9.76万平方米，大部分集中在西区，公共配套设施面积为8.57万平方米，主要集中西区。5.1.5、配套设施规划根据规划，本区规划有教育、医疗、文娱体育、行政管理、公安消防、邮电、商业等各种配套设施，具体规划如下：5.1.6、开发现状蛇口东填海区目前已经进入开发的高潮，口岸和西部通道已建成，各种配套设施正在有序的建设中，居住区全面开发，十个新盘拔地而起，预计2-3年内将会全部开发完毕，届时在深圳湾之滨将屹立一片现代化的高尚滨海住宅区。东区的深圳湾口岸、西部通道已经建成并投入实用，城墙公园正在建设中。西区的住宅区已经陆续开发，已开发或正在开发的项目有卓越维港、皇庭港湾、曦湾、宝能太古城、新天湾畔、三湘海尚、颐岸阅海、百丽湾、紫藤苑、鸿威海怡湾畔等十个项目。带状公园的西区段目前正在建设中。5.2、北区——后海中心区5.2.1、地理位置后海中心区位于深圳湾滨海休闲带西侧，深圳湾口岸北侧，南山商业文化中心东侧，高新技术产业园区南侧；并由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路形成边界，规划总用地面积226.17公顷。5.2.2、规划定位后海中心区的发展定位：未来深圳城市的滨水生活中心、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城。体现深圳城市建设和城市空间及城市生活的新标准、新价值。其城市功能将是城市中心功能、核心绿地、体育功能三位一体。根据所承担的城市功能不同后海中心区同样可以分为东西两个区，东区承担的功能主要有文化、体育、娱乐、休闲等，西区承担的功能主要有办公、商业等。5.2.3、规划用地后海中心区总规划面积226.17公顷，全部规划为商服、市政、绿地、水域、文体设施等非居住用地，具体如下表所示。5.2.4、开发现状后海中心区东区的体育板块已经开始建设，其中，F1世界摩托艇国际锦标赛赛场已经建成并投入使用，深圳湾体育中心已月2008年9月动工建设；西区的金融区还处于待开发状态。①内湾湖：占地70万平方米，其中，水域面积36万平方米，环湖绿地34万平方米，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。②深圳湾体育中心：深圳湾体育中心为2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，已于2008年9月动工，将在2010年底竣工。深圳湾体育中心坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，占地面积30．74公顷，总建筑面积达25．6万平方米，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。③深圳歌剧院：项目主要内容为一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套若干个排练厅。占地50000平方米,总建筑面积62150平方米。计划投资14.5亿元。④深圳现代艺术馆：现代艺术作品的展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公等，占地29800平方米,总建筑面积4.9万平方米。计划投资4.5亿元。⑤金融区：目前没有任何项目动工，整个地块仍然为荒地。初步预计建成后其办公面积达到142万平方米，商业服务面积为68万平方米，公寓面积为50万平方米的建筑规模。6、片区SWOT分析6.1、优势①位置优势：地块东面临海，拥有丰富的海资源；同时地块位于滨海休闲带的中部，拥有良好的生态环境和多样的休闲娱乐设施；片区与周边各功能组团联系密切，更是西部通道进出深港的门户，拥有地缘优势和后发优势。②规划优势：由于地块为新生填海造地，方正平坦，有利于进行现代化规划、统一开发，因此政府高度重视后海填海区的规划，根据地块的地缘情况规划有口岸区、住宅区、商务区、绿化区、运动区等功能区，多元合理的城市功能形成一个相互配合、相互促进、相互补充、协调发展的城市功能系统，另外，政府还将深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等多项重要市政设施布置在区域内，使得片区的价值得到进一步提升。③交通优势：区域的交通网络非常发达，以三纵四横的主干道、地铁2号线、西部通道等交通动脉为主，区域内的各规划路为辅的交通网络，使得无论是区域内部联系还是外部联系都畅通无阻。④配套优势：区域内无论是大配套还是小配套都比较完善，大配套方面，深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、F1摩托艇赛场等重量级配套均属市级设施，对片区具有很好的宣传效应，有利于提高片区的知名度；小配套方面，片区内规划有各级学校、医疗卫生、文娱体育、商业等充分满足了日常生活的需求，有利于营造良好的居家氛围。⑤环境优势：以“一湖三带”——内湾湖、滨海休闲带、带状公园、城墙公园为主，各景观大道为辅，形成片区独特的、自然与人工结合的滨海生态环境，绿色生活、绿色办公成为片区的亮点之一。6.2、劣势①深圳湾口岸的车流量大，会带来一定的废气污染。②由于后海湾填海区是一块新生的土地，片区内的配套建设需要一定的时日才能完善，因此住宅区的生活便利度短期内将相对较低。6.3、机会后海湾填海区可以充分发挥自身各方面优势，发展成为各种具有代表性的功能区，主要有以下几种：①高尚滨海居住区：利用自身拥有的自然禀赋，打造新型的滨海居住区，形成滨海生活、滨海豪宅示范区。②金融区：利用政府的政策支持和口岸经济的支持，发展市级金融产业聚集区，与罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区共同承担深圳金融业的发展。③新型商圈：片区内拥有较多的商业汇集点，如口岸商圈、地铁商圈、金融区商圈，通过政策引导，优劣互补，有机会发展成为继东门、人民南、华强北等商圈之后的新型商圈。④文体中心：深圳湾体育中心、F1摩托艇赛场、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等大型文体设施，有利于片区发展成为深圳新的文体中心。⑤旅游休闲区：片区内拥有众多景观区域和各种大型文体设施，特别是滨海休闲带，片区内的滨海休闲带由北至南规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等景点，有利用片区发展成为深圳新的旅游休闲区。6.4、威胁片区的威胁主要来自周边组团的竞争，表现在：①高尚滨海居住区的竞争对手主要为蛇口，蛇口为传统的滨海生活区，而且富有异国风情，因此高尚滨海居住区的建设需要独树一帜，有自己的风格，有自己的亮点才有可能成为示范区。②金融区的竞争对手为罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区，蔡屋围是传统的金融区，拥有众多的金融机构驻扎，福田中心区是新兴的金融区，在区域优势和政策扶持的影响下日益壮大，前两大金融区可谓占尽了天时、地利、人和，而后海金融区仍在规划中，想要和前两大金融区分庭抗礼，需要充分发挥地缘优势，需要整合区域内口岸、商圈、旅游、文体等各种资源，整体经营，综合发展，以综合功能胜单一功能。③商圈和文体中心竞争对手主要为南山商业文化中心，商业方面，南山商业文化中心目前已经初具规模，天利中央商务广场、海岸城购物中心等重要商业载体已建成并投入使用，天虹百货、海雅百货、家乐福、吉之岛等品牌百货已经进驻，对填海区的商圈形成较大的压力；文化方面，深圳书城、保利文化广场等文化设施也给填海区的文体业带来较大的竞争。④旅游休闲业的竞争主要来自蛇口海上世界、红树林公园、华侨城，这些旅游休闲区都各具特色，蛇口海上世界有浓厚的异国风味，红树林公园有原始的自然生态景观，华侨城更深圳旅游的名信片，这些都给后海湾填海区的旅游休闲业带来巨大的挑战。深圳后海片区规划升级三湾核心构筑人居高地地产领袖视野国际中环舞动深圳都市升级的魔法棒国际化标准打造的公园配套让人们拥有在同一片蓝天下享受空气、阳光、青草地的机会。“都市”代表了先进的生产力、文化、科技水准、生活方式，意味着一定高的人口密度，意味着文化载体和传播体，意味着经济、政治、文化、服务的中心，意味着强烈时间观念、快速生活节奏和激烈社会竞争。都市运营需要的是高度集约和永续发展，打造资源集约型、环境友好型的现代都市。事实上，只有高层、高密度、高要求、高标准和