搜索
工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告1工大、师大南院片控制性详细规划（正式成果）现状调研报告设计号_2004第027号合同号____KG第079号湖南方圆建筑工程设计事务所2005年9月工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告2·现状调研报告目录1、项目适用的法规规范2、相关规划与设计要点汇总3、已批规划、用地、建筑及市政设施汇总4、自然条件5、人口状况6、社会经济环境分析7、土地利用现状分析及评价8、规划区建设现状分析9、公共配套设施现状与评价10、道路交通现状与评价11、市政公用设施现状与评价12、环境保护状况分析与评价13、历史文化资源14、规划区主要单位规划意向调查总结与分析15、规划区存在问题与对策工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告31、项目适用的法规规范1.1、概况本规划位于长沙市岳麓区，东北边紧靠岳麓山，南临麓山南路，西接西南环线，规划总用地面积1.94平方公里，其中教育科研用地占总用地面积的62.22%（大学城占总用地的52.47%）。本区内北高南低，东高西低，岳麓公园沿东、北两个方向环抱本区。1.2、项目适用的法规规范：（1）《城市规划法》（2）《城市规划编制办法》（3）《城市规划编制办法实施细则》（4）《长沙市城市总体规划》(2001-2020)（5）《岳麓山风景名胜区总体规划》（6）《长沙市岳麓区分区规划》（已批）（7）长沙市已批各项相关专项规划（8）国家相关的法规规范及条例（9）长沙市相关的法规规范及条例2、相关规划与设计要点汇总2.1、《长沙市总体规划》对本区的功能定位：大专科研区。2.2、分区规划对本区的要求：在分析现状及规划用地布局的基础上，规划构筑“一心、一带、五区、三轴”的用地功能布局结构。“一心”：即荣湾镇副中心。“一带”：即沿江风光滨水地段。“五区”：即西湖望月湖旅游生态居住区、岳麓山风景名胜区，现有大专科研区，大学城拓展新区，农民集中安置区。本规划区在二环线以内属于现有大专科研区。现有大专科研用地的规划思想是调整大学内部用地结构，整合现有校园周边用地资源。农民集中安置二环以外，所以本规划地在满足大专科研新增用地的基础上，农民一部分就地安置，一部分集中安置在二环以外。2.3、本规划区的主要设计要点是：重点改造大学周边的用地和村民用地，调整用地结构，“退二进三”，改善环境质量，完善基础设施。合理确定城市建设标准与各项技术经济指标，科学地安排城市各层次的空间布局、产业布局、人口分布及基础设施建设。着力保护现有岳麓山自然山水资源，构筑良好的区域生态大环境，促进经济、社会、人口、资源和环境的协调发展。3、已批规划、用地、建筑及市政设施汇总3.1、已批规划情况：(1)、《长沙市城市总体规划》（已批）；(2)、《长沙市中小学规划》（已批）；(3)、《长沙市岳麓区分区规划》（已批）；(4)、《长沙市绿地系统规划》；工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告4(5)、《岳麓山风景名胜区总体规划》；(6)、《长沙市排水规划》（已批）；(7)、《长沙市消防规划》（已批）；(8)、《长沙市公共交通规划》（已批）；(9)、《长沙市给水专业规划》（已批）；(10)、《长沙市环卫设施专业规划》（已批）；(11)、《长沙市燃气专业规划》（已批）；3.2、已批用地、建筑情况：现状已批用地与新建建筑一览表序号单位名称用地性质用地面积（ha)建筑面积（平方米）位置备注1湖南华源教育投资有限公司C63.83位于湖南师范大学树达学院以南，西南环线以东已批用地（原属左家垅村）2园丁新村R20.8919898麓山南路以东新建建筑3桃花岭安置用地R22.5417447西南环线以东，桃花岭村新建建筑3.3、已批市政设施情况：4、自然条件本规划区的东北部是拥有大量植被的岳麓公园，设计范围内的瓜瓢山最高标高为108.2米，山脚标高在82~86.2米之间，在岳麓公园的山间不规则平地上分布有军事用地（省军区维护部队、解放军部队202等）。另外，在山体之间和山腰也分布大量的私人住宅。麓山南路以北用地是以教育科研用地为主，本区域主要分布有以下学校：中南大学校本部、湖南师范大学南院、师大桃花坪校区（树达学院）、湖南艺术职业学院等，并有长沙矿冶研究院等科研单位分布。西南环线以东主要分布了2个行政村（左家垅村和桃花岭村）的一部分用地，基本上以菜地、园地为主。整个区域地形呈东高西低、北高南低的态势。5、人口状况5.1、人口现状：本规划区现状总人口为44815人，包括城市居民、农村村民、学生及其他常住人口等。本区由麓山南路派出所管辖，由于派出所没有每个社区详细的人口资料，我们的常住人口统计数据是从各社区居委会和村委会收集。5.2、社区分布及人口:在本规划范围内有2个社区居委会：桃花坪居民委员会、云麓园社区居委会，另外有市二水厂家属院、师大家属院和麓山南路派出所家属院等规模较小的家属区，它们均由麓山南路街道办事处管理。在本规划范围内有3个村委会：桃花岭村委会、左家垅村委会和天马村村委会桔洲街道办事处（详见现状人口统计一览表和现状配套设施分布图）。通过工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告5对社区居委会、村委会的现场调查，我们发现，在部分社区中，一些居民把房屋出租给外来人口，由于没有详细资料，这些人口无法统计。通过现场收集、整理，我们绘制了本片区现状人口的户数和各社区人数、村民人数和学生人数情况一览表如下：现状人口统计一览表序号社区名称户数（户）人数（人）备注1桃花坪居民委员会3439112云麓园社区居委会310983943师大南院家属区2287054园丁新村1043125长沙矿冶研究院家属院1143546麓山南路派出所家属院30907桃花岭村委会2898278左家垅村委会3231064耕地、农田、林地总占地269亩9天马村14748010岳麓渔场52160属桔洲办事处小计47391329711各大中专高等院校学生人口31269合计445666、社会经济环境分析由于本片区属长沙市旧城区与城郊的结合部，土地现状呈现出多样性：既存在较为规整的单位建设用地，又存在较凌乱的村镇建设用地和耕地园地等。本规划土地性质主要以科研教育用地为主，能够改造开发的用地不多规划区内大部分地块为不可开发用地，其中有中南大学、师大桃花坪校区和南院、湖南艺术职业学院等大中专院校；有十九中、长沙矿山子弟学校等中小学；还有瓜瓢山、军事用地、瓜瓢山安置小区、园丁新村等用地。根据计算，不可开发用地为130.10公顷，占总用地的67.05%。近期可开发用地主要为桃花岭村、左家垅村和天马村的村镇建设用地、园地、菜地等，还包括市二水厂、麓山南路派出所等将改制或搬迁的单位。其占地29.30公顷，占总用地的15.10%。远期可改造开发用地主要是村内的新建建筑区，由于村镇建设用地要转变为城市建设用地，现状建筑格局肯定满足不了城市建设的需要，要对起进行改造。但新建建筑在拆迁等方面存在较大的困难，因此作为远期可开发用地。其占地22.87公顷，占总用地的11.79%。7、土地利用现状分析及评价随着城市建设步伐的加快，城市用地的不断扩张，特别是大学城概念规划设计给此片区的定位，各个大专院校都在自己的未来规划中，把学校周边的村镇用地和其中的某些单位用地作为自己的发展用地。通过近两个星期的现状调查和分析报告显示，工大、师大及周边的用地构成较为复杂。由于设计地段处于长沙市中心边缘地带，关系到村民融城的重要任务，工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告6而麓山南路与西南环线把两个行政村（左家垅村和桃花岭村）隔开，特别已建的麓山南路使得一部分村民与居民混居在一起。另外还有承担长沙市重要人防的军事用地：省军区维护队和解放军部队202；有占规划总用地52.47%的大中专院校；还有占总用地8.1%的科研设计用地长沙矿冶研究院。本区域内除了城市次干路麓山南路、正建的城市快速路西南环线和一条较为破旧狭窄的支路外，没有其他城市次干路和支路。如此繁杂的现状用地布局，给交通带来了难度，现状用地详见下表:现状城市建设用地平衡表序号用地性质用地代号面积（ha）比例（%）备注1居住用地R43.9122.49其中二类居住用地R243.9122.49其中公共服务设施用地R225.352.74只包括中小学2公共设施用地C75.8938.88其中行政办公用地C10.210.11商业金融用地C22.441.25教育科研设计用地C673.2437.523工业用地M3.861.98其中二类工业用地M23.861.984道路广场用地S7.783.99其中道路用地S17.783.995绿地G8.804.51其中公共绿地G18.804.51其中公园绿地G118.754.48街头绿地G120.050.036水域及其他用地E51.0026.12其中水域E11.710.88耕地E23.851.97园地E316.098.24村镇建设用地E629.3515.037特殊用地D3.962.038总计195.20100.008、规划区建设现状分析8.1、建设现状本片是长沙市中心区西端，主要分布了大片的教育科研用地，占总用地的62.22%。建筑质量以二类为主，村镇建设用地上建筑质量主要以一类、二类为主；麓山南路沿街主要分布了一些村民的门面，居民与村民混居在一起。本区同时存在一定的农民安置住房，建筑质量较好。8.2、现状建筑质量从现状建筑质量评定图中可明显看出，新建建筑大多数分布于中南大学与桃花岭村村民安置地，中南大学内新建有大片的教职工家属楼，还有新建了教学楼、学生公寓、文化活动中心等单体建筑。桃花岭村安置用地建有大片的新建筑，而且密度大，建筑之间的间距比较小，给我们的路网设计带来了一定的难度一般建筑分布主要集中在各大学里职工宿舍以及各学校的办公楼和部分的村民住宅。这些建筑大多在80年代建设，有部分办公和公寓用房在90年以后建设。由于其建筑立面陈旧、建筑形式单一、周边环境较差，在适当的时候可进行局部改造。工大、师大南院周边控制性详细规划——现状调研报告7质量较差建筑主要为各个大学上年代的建筑，以及一些单位用房。如长沙矿冶研究院的生产车间、市二水厂、省质量技术监督局培训中心、长沙特种硬质合金工业公司等较老的单位和几片农民聚集地；临时建筑和违章建筑列为三类建筑。根据“现状建筑质量评定图”的面积统计，我们绘制出各区建筑面积一览表如下：现状建筑质量评定统计表分区高层建筑多层建筑低层建筑小计A区132811331098436213074B区21008508301229670758979C区11424125930222205358979D区29519119540149059合计376077706066985114800919、公共配套设施现状与评价9.1、公共配套设施现状与评价:9.1.1、商业金融用地本区商业金融分布较为散乱，没有进行统一规划而形成集中的商业金融中心。本规划区商业金融主要集中在麓山南路上，以沿街门面为主，分布有银行、服饰专卖店、餐饮店、超市、理发、照相、网吧等。另外各大专院校周围有大量餐饮、理发、浴室等商业设施分布。如中南大学外围西北角存在大量的餐馆，湖南省质量技术监督局培训中心和师大桃花坪校区门前沿路也存在许多饭店、网吧等。由于没有统一规划管理，这些商业建筑布局非常混乱，许多建筑侵占了道路用地，导致这些地块现状道路较窄，根本不满足采光消防等规范要求。截止调查完毕之前，我们仍发现有一些违章建筑正在施工中。9.1.2、医疗卫生用地由于本规划区地处城市与农村交接处，属城乡结合部，医疗卫生设施较少，其主要以门诊所的形式沿街分布。区内共有门诊所6个，医院一个，为中南大学校本部校医院，另有湖南艺术职业学院和师大桃花坪校区校医院由于规模较小，统计时作为门诊所统计。距离本规划区最近的正规医院长沙市第四人民医院在荣湾镇，距本规划区有5公里之多。现状医疗设施一览表序号名称床位数（个）面积（公顷）位置备注1中南大学校本部校医院6.24中南大学校区东北角2师大桃花坪校区校医院0.062校区东部，与中南大学和左家垅村相临3湖南艺术