平乐张家镇商业步行街招商方案

平乐张家商业步行街（一期）招商方案平乐张家商业步行街招商方案-方案（***商业广场）张家商业步行街招商案**物业成就铺王目录第一部分商场基本情况一、本项目地段概述地理位置：商业氛围：商场规模：项目配套设施：第二部分：周边人口结构调查一、张家镇人口二、张家镇老中心人口与商业情况第三部分：张家镇商业市场调查一、张家镇中心街商业情况二、张家镇其他镇的商业情况调查第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位：二、首层商业步行街三、张家镇女人世界四、装修标准商场公共装修建议：一楼步行街及内步行街铺位装修：二楼铺位装修第五部分招商策略一、招商平面分割图(见附图)二、张家镇商业租金调查及商场租金确定张家镇商场租金调查：张家镇中心部分商铺租金调查商场租金及租赁期：租金策略租赁期内实际租金收益：三、招商目标客户四、招商相关法律文本第六部分整合推广策略一、商场命名二、商场推广主题三、招商推广策略四、招商画册要点及文案五、招商、销售推广时间进度安排第一部分商场基本情况一、本项目地段概述地理位置：项目位于平乐县张家镇中心323国道旁，离同安高速出口和二塘高速出口只有N公里，境内有平(乐)桥(亭)公路经过，往西南可下梧州、广东，往北可上阳朔、桂林。从榕津河至平乐码头，可溯桂江南下至港、澳沿海地区。线路（项目位置图见后页）商业氛围：项目所在的323国道张家镇中心路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，与二塘镇商业中心区相邻，凭借323公路及高速出口,商圈可辐射二塘、同安、源头等集镇，同时可辐射至恭城、平乐、贺州等邻近地区。商场规模：商业建筑面积（一期）：7142平方米；•层数：2层纯商业；一楼层高5.8米，2层为4.8米。一层3346平方米二层3796平方米，地下一层设停车场，面积8888平方米，设备区面积888平方米，人防区面积888平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）项目配套设施：全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位：244个（不详）广场面积：2000平方米现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。第二部分：周边人口结构调查一、张家镇人口张家镇位于平乐县东部，距县城7公里，下辖张家街、榕津街2个社区居委会；湖洋、朝仙、钓鱼、燕水、泮田、老埠、水山、张家、古龙、榕津、老鸦、香花12个村委会。总面积117.4平方公里，是平乐县面积最大的乡镇单位。总人口42823人（2009年人口普查数字），是平乐县经济较好、可开发土地资源最丰富的一个乡镇。张家交通条件十分优越，232公路、高速公路纵贯全镇。全镇有耕地面积29015亩，其中水田2l597亩，旱地7418亩，榕津河两岸为主要产粮区。2010年，粮食种植面积43767亩，总产量2．10万吨，水果面积7866亩，总产量0．89万吨，生猪出栏3．35万头，家禽出栏23万只。2010年扩种水果3000多亩，主要以橙类水果为主。粮食作物主种水稻，经济作物以马蹄、茨菇、甘蔗为主，各种土特产十分丰富，特别是水山香花山区的特产梅、桃、李等畅销广东、港澳地区。境内贮有大量高品位锰矿、铁矿等矿藏，资源非常丰富。2002年，该镇企业营业总收入5．4亿元，工业总产值3．67亿元，上交税金310万元，实现纯利润1500万元，现有企业40多家，其中有二塘工业园区投入1000万元的纸厂，盛达酒厂投资300多万元等。辖区内建有庙口、仙宫岭等3座中小型水库，常年有效畜水量1000多立方米。生活和生产用水用电均可满足需求。国道323线、平(乐)桥(亭)公路、桂梧高速公路横穿该镇，交通十分便利。现有初级中学2所，小学14所，在职教师270人，在校学生4200多人。二、张家镇中心人口与商业情况张家镇中心人口状况张家镇中心人口调查——第一商圈（镇中心约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）名称总户数人口数张家街派出所管辖区域张家村常住人口10004000二塘工业区张家工业区张家街榕津街湖洋村朝仙村钓鱼村燕水村泮田村老埠村水山村张家村古龙村榕津村老鸦村香花村外来人口3000第二商圈：同安镇，人口48000人同安街居委会旺塘村仁塘村屯塘村李家村华山村大里村同安村桃村平山村沙江村妙贝村回龙村阳安乡，人口26000人，古端村阳安村双合村石面山村陶村平口村加东村雷峰村久宜村善福村青龙乡：人口23000人桥亭乡：人口20000人第一、第二商圈人口共125000人。（以上数据分别由张家镇派出所、同安镇村委、阳安派出所和桥亭派出所等单位提供）张家镇人口状况分析张家人口占48000万，占一、二商圈总人口的三分之一强，历来就是张家镇的商业消费区域。张家镇的商业主要集中于张家街的***路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。一方面，本项目在张家镇中心，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，二塘是平乐县的工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在323公路、高速公路交汇处人流、又是阳安、青龙、桥亭三个乡的必经之路，车流汇聚之地，一直以来都是张家镇的商业中心。商贸城的兴建使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。第三部分：张家镇商业市场调查一、张家镇中心商业情况该区域目前真正形成商业氛围的地方为***路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。张家镇中心主要商业***超市、张家步行街名称位置规模经营布局经营情况佳佳福购物广场1、****路（农贸市场）800平方米一楼：主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心2、总结：张家镇人口总数达***万人，人气旺盛，消费市场大；镇中心商业租金坚挺。***路商业街的街铺月租金大致在88元/平方米左右，在323公路桥西街一带的街铺月租金在68-70元/平方米左右；有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。佳佳福、***的经营面积分别为800平方米和600平方米，不能形成规模效应，品牌效应明显不足。本区域受区域经济（工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。二、平乐县其他镇的商业情况调查二塘镇人口及商业情况•基本情况位于平乐县中部，是平乐县所有卫星工业城镇中距县中心最近的一个镇，地理位置十分优越。全镇总面积**平方公里（据平乐国土分局最新统计数据）。2012年全镇总人口**万人（包括常住人口和暂住人口）。•商业情况伴随着二塘整地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好二塘，抢占二塘商业制高点，零售商业**路东西路两边商业全面开花。——广源路零售品牌商联福超市：广源路农贸市场华联超市：广源路——**路以零售品牌商好邻居：***路镇汽车站丰源超市：***路二塘镇零售超级市场情况：超市名称位置经营范围经营状况联福超市农贸市场二楼：生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房、饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。良好华联超市：广源路一楼：生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等、服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、电器等良好好邻居超市：车站一楼：生鲜食品、饮料、烟酒等、服装、洗化用品、鞋、文具、运动器械、饰品、通讯、电器等良同安镇人口及商业情况•基本情况该镇地处平乐县东部，北邻恭城，全镇总面积***平方公里，总人口**万多人（其中常住**万人，暂住**万多人）•同安镇商业情况同安镇处于张家镇和恭城县两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，同安镇的开发潜力也日渐凸现，二塘镇和恭城县两地强劲的经济辐射和拉动必定给同安的发展以强有力的促进作用。***和***等大地产商瞄准同安的地产开发前景，足以说明同安的未来商机无限。同安镇目前的商业设施商业名称商业规模大品牌零售商家***广场3000平方米无**超市1500平方米***超市600平方米结论：同安的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。青龙镇人口及商业情况•基本情况：位于张家西南方，总人口23000万人，总面积***平方公里。•商业情况：由于青龙镇的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧县级级企业水电站，消费基础雄厚，因而商业比较发达，商业设施较为齐全。青龙镇商业设施一览表商场名称规模经营品种大型品牌商家**电器商场1000平方米无***1000平方米***商业广场1200平方米桥亭乡人口及商业情况•基本情况：位于张家镇的东南方，总面积***平方公里，人口总数约***万余人。•商业状况由于桥亭乡人口较少且相对分散，经济结构以木材产品生产和旅游开发为主，因此商家很少进驻。第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准一、商场经营定位：***主力店+首层商业步行街+二层张家女人世界定位原则：本项目的经营定位通过对***商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福二塘与同安的经营重叠与强烈冲突；保证***商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。二、首层商业步行街品牌形象店一条街：饮食类：**油茶、***桂林米粉、面点王。电信：包括联通营业厅、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，***通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。生活便利店一条街：糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注电子用品一条街：手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器文具图书一条街：包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等美食一条街：包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。服装鞋包一条街：各类服装、鞋包等。日用百货一条街：包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。娱乐：投币跳舞机等三、张家女人世界时尚服装：主营各类中低档服装，分布于壁铺。皮鞋箱包：主营各类中低档皮革箱包，以背柜形式分布于商场中央。针织用品：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等。贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。四、装修标准商场公共装修建议：地面：全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。天花：整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。墙面：ICI刷白。柱子：公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。一楼步行街外街铺位装修：墙面水泥抹平，ICI刷白；正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口；街铺之间的隔断用实墙。外街铺带装饰遮阳雨蓬另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。外街铺预留上下水管及排烟管等。每家安装独立电表。一楼步行街内铺位装修：墙面水泥抹平，ICI刷白；正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右