搜索
福州海峽金融街项目定位报告08物业：张灿河、柳新婴、黄金兴、林勇项目整体状况位于闽江北岸鳌峰片区规划面积约63.51公顷本着高起点、高规划、高品味的原则，建成后的海峡金融街以金融业为主，配以酒店等敞开式综合现代服务配套建设群，堪称“海西第一街”。效果图交通图金融街多种拆迁安置形式海峡金融街项目的规划、立项、用地都严格按程序经相关部门审批。在完成前期的摸底调查和与被拆迁人面对面座谈后，根据相关拆迁法规规定，结合实际情况制定可行性的安置方案上报市房管局审批，市房管局完成听证等一系列法定程序后，依法依规批复拆迁许可证，拆迁工作就此启动。住宅的补偿主要由区位评估价、旧屋补偿费、货币补贴、搬迁奖励、安家补贴、搬家费、成套房基础配套费组成。被拆迁居民可选择货币安置、本地块就近安置、异地安置等形式。周边环境东扩南进江滨板块成黄金走廊海西国策落地，大福州版图下，按照“东扩南进”的城市规划战略，决定了福州新城区将沿江、沿海双轴发展。而江滨既是沿江东进的主轴线，又是南进必经的心脏地带。交通配套日益完善，使得江滨作为新城发展中轴线的功能越来越明显。除此之外，江滨板块另外的一个重要卖点就是江景。由于靠近闽江，空气质量和环境都比较好。随着各种生活配套的不断完善、江滨地段的不断开发，这里的楼盘也将越来越稀缺，正处在北江滨板块，一线无敌江景。利好不断东部新城潜力无限按照政府规划，东部新城定位为城市副中心，以商务办公功能为主，培育金融、会展、咨询等生产性服务职能。片区将规划建设一批代表海西特色的公共配套设施。作为东部新城规格规划建设的代表作之一随着近日海峡会展中心的投入使用，福州“新城市中心”的概念和实体也横空出世。福州市新图书馆、火车南站交通枢纽、海峡公共文化中心等福州标志性建筑建设投入使用，尤其近日鼓山大桥的通车更成为闽江两岸城市土地价值的“强大引擎”。地理概况：地理位置：台江区鳌峰路南侧，光明路东侧，金融街D1地块土地面积：19126平方米（合28.69亩）土地用途：土地使用权出让年限：商服用地四十年，自土地交付之日起计算。规划建筑容积率：6.5以下（含6.5），商业建筑面积不超过5400平方米，应为集中式商场；建筑密度：50%以下（含50%）。资源评估金融街附近概况区位评估：该地块位于海峡金融街核心区规划范围内，周边高端楼盘多不胜数，并且已经形成成熟的富人区。海峡金融街是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，它将与对岸东部新城形成协调共融、丰富多彩的滨水岸线空间，因此该区域将来将成为福州城市的展示窗口。规划评估：该地块是海峡金融街制高点双塔之“西塔”，根据土地指标可建成标志性“地标塔”。由于该地块受到130米的D3地块阻挡，固应将该地块建至限高要求的最高。该地块建筑高度最高可建至190米，加上顶部女儿墙可以使建筑总高度达到200米。由于该地块为超高层，建筑外墙建议采用“明框全玻璃幕墙”能让楼身显得更修长、美观、现代化。交通评估：该地块介于鳌峰路与江滨大道之间，两条都是福州城市主干道，加上该地块规划范围内又被日本日建设计公司所重新编制路网故交通四通八达。地铁四号线有规划在海峡金融街内设置站点。配套评估：生活配套：同安堂诊所、龙泰便利店永辉超市教育配套：亚峰中心小学、福州第三十八中学公共建设配套：鳌峰医院、农村信用社、商业银行闽江支行、农业银行、工商银行配套评估：景观配套：该地块为海峡金融街制高点，享受与江景相结合的城市上空360度无敌景观。附近有水上体育公园、光明港公园、鳄鱼公园，并且临近福州著名风景区鼓山。地块综述：该地块位于市中心区域，各项配套都十分完善，加上海峡金融街的建设是福州作为城市发展战略的重中之重，故极利于开发高端商务楼宇SWOT分析优势：该地块为海峡金融街制高点之“西塔”，将成为“城市之门”规划设计理念中“门廊柱”形象的“西柱”将成为福州北江滨中段的高潮景观。劣势：该地块主干道是鳌峰路，相比D5、D6地块的主干道江滨大道较薄弱。该地块被D3地块所阻挡140米（指包含屋面架构的建筑总高度），故该地块南面景观将减少140米的高度。机会（地块潜力）：海峡金融街是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心，目前已入驻的单位有万达广场、建设银行福建分行总部、海峡银行总部、达特贸易总部。其中万达广场建设如火如荼，将于今年底竣工投入使用，预计将成为福州城市商业中心。该地块是海峡金融街制高点中心塔，与D2地块仅此2栋。将来定成为福州城市展示窗口的焦点。威胁（区域竞争对手分析）：由于海峡金融街核心区（指区域一）内规划有超过10栋甲级高层、超高层办公楼，故将有庞大的办公面积供应量，拿地应慎重考虑。项目产品定位方向一是福州的经济很发达，特别是民间资金非常丰富，马尾、长乐、福清等周边地区经济也很发达。二是福州地理位置重要，后发优势明显。值得一提的是，国务院出台《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》之后，作为海峡西岸省会中心城市，福州的区位优势更加凸显，发展前景更加广阔。三是福州文化底蕴深厚。福州是国家历史文化名城，是一座厚重的城市，福州作为主要城市对象来投资，主要是看好福州独特的经济、区位优势。项目整体定位福州金融街南临江滨中大道，北临鳌峰路，东为规划前横路，西为规划曙光路，未来地铁4号线穿过项目，交通十分便利，并且此区域是从机场以及高速道路进入福州市的一个重要入口。借着政府部门规划之机，商业中心，银行，保险等各种金融行业将相继进入，届时该区域将形成新的金融中心。项目定位依据自2000年福州开展”拓城运动”以来，福州的城市规模不断扩大，如今海西国策落地，大福州的美好蓝图更是日渐清晰。定位福建省重点项目的海峡金融街，目前除了万达广场进驻之外，还有建行、交行、招行等大型金融企业的总部进驻，再加上对岸就是定位福州未来新行政中心的东部新城，这些都为福州金融街万达广场创造福州高端商业市场的蓝图提供了有力保障。项目价值定位项目建成后，将增加一万个以上的就业岗位，提供近亿元税收，并大幅提升周边地区商业档次，为福州市打造出一个高端的商业地产项目，成为台江新的城市商业商务中心，成为福州地标性建筑。项目销售客户定位福州市场还有很大的潜力有待挖掘。举例来说，现在很多福州人去上海、广州以及香港购物，说明福州人有这样的市场需求，只是福州目前没有场所为他们提供需要的，福州市区常住人口接近300万，再加上项目建设期还有一年半到两年时间，等到2010年底，随着福州的轨道交通、环线交通的发展，大福州的人口还将进一步增加。到时，八闽之子会聚福州购物也许不再是一个猜想。综合分析改革开放二十多年，福州城市综合实力已跃居全国省会城市十强之列。作为现代化城市，城市基础设施建设取得了显著的成绩。经济快速增长，居民家庭生活水平不断提高。城市居民人均消费性支出7385元，增长10．7％，其中食品支出3202元，增长3．7％，食品消费的比重（恩格尔系数）为43．36％，向30％～39％的富裕门槛迈近。居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。关于一些超前的消费习惯和消费心理，我们也做了些采访，结果发现教育程度较高的人更能接受这些“超前”。这说明了，我国的国门敞开的越来越大了，来自世界各地的消费理念开始冲击我们的固有的意识了。福州的总体收入水平偏低，购买力较弱，近几年福州房价飞速上涨，而工资收入却没有太大的上升，导致房价与普通居民的收入差距越来越大。一个成熟的房地产市场房价收入比大约为3～6倍，而从福州目前的房价收入比来看，这个比例已经到达了20多倍。面对如此高昂的房价，以其现有的消费能力，福州百姓只能“望房兴叹”。综合分析福建正处于海西经济区城市化布局的关键阶段，大量需要购房的是从农村向城镇转移、从城镇向城市转移的家庭，而昂贵的住房成本成为阻碍这些家庭永久进入城镇和城市的高门槛。虽然我们不能精确计算有多少比例的家庭买不起房，但可以确定的是，越来越多的家庭正在丧失购房能力。综合分析福州楼市新政13条1.实行严格的差别化住房信贷政策。2.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。3.增加住房建设用地有效供应。4.进一步加强土地供应管理5.优化住房供应结构。6.加大普通商品住房市场供应。7.加大各类保障性住房建设力度。8.完善住房保障机制。9.积极推进危旧房（棚屋区）改造。10.建立由多部门参加的房地产市场秩序联合监管和执法工作机制。11.进一步加强房地产市场统计分析和预测。12.统一思想，提高认识。13.明确工作职责，建立考核问责机制。THEENDTHANKS