第10章金融市场与不动产融资

2019/8/10主讲人：李军峰1第10章金融市场与不动产融资10.1不动产金融市场概述10.2不动产融资方式10.3不动产融资制度（略）2019/8/10主讲人：李军峰210.1不动产金融市场概述10.1.1不动产金融市场的内涵1.不动产金融市场的概念不动产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。不动产自身的特征决定了融资以及作为融资渠道的金融市场在不动产生产和交易中的核心地位。2019/8/10主讲人：李军峰32.不动产金融市场的特征（1）融资规模大;（2）政策性强;（3）安全程度高。不动产资金的供给方通常要求借款人提供担保。担保贷款方式是指借款人或保证人以一定财产作抵押（质押），或凭保证人的信用承诺而发放贷款的贷款方式。2019/8/10主讲人：李军峰43.不动产金融市场的作用（1）不动产金融市场为不动产业的发展提供了融资平台;（2）不动产金融市场丰富了金融市场的内容，为金融市场的壮大和金融业的发展提供了动力;（3）为国家推行土地、不动产等政策提供了市场调控手段。2019/8/10主讲人：李军峰510.1.2不动产金融市场的参与者不动产金融市场的参与者包括资金的余缺双方、金融中介机构和监管者，主要是政府部门、企业、居民个人、金融机构和中央银行。1.政府在不动产金融市场的运行中，政府充当多重角色。2.企业企业是金融市场运行的基础，在不动产金融市场中，企业既是资金的需求者，又是资金的供给者，在不动产金融市场中处于非常重要的地位。3.居民个人居民个人除通过储蓄存款为不动产金融市场提供间接资金来源外，还可以通过购买各种不动产证券获取投资收益，成为不动产金融市场的直接融资的资金供给者。2019/8/10主讲人：李军峰64.金融机构不动产金融机构包括银行性金融机构和非银行性金融机构，主要由银行、抵押信用合作社、不动产中介机构以及其他金融机构等构成。中央银行在不动产金融市场上的交易活动，其主要目标在于控制和调节市场的货币供应量，从而实现一定的金融政策。专业银行和商业银行则充当不动产金融市场资金的终极供给者和终极需求者的角色。2019/8/10主讲人：李军峰7投资信托机构是接受个别投资者委托并通过资金集中进行投资所形成的专业投资管理机构，投资者可借助经理人的专业管理达到小额投资及分散风险的目的。保险公司在不动产金融市场中通常以资金供给者的身份出现，它从个人或者机构那里获得一定的资金，同时承诺在未来特定事件发生时赔付一定款项。2019/8/10主讲人：李军峰810.1.3不动产金融市场的分类(一)按服务对象不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场1.房产金融市场房产金融市场：银行或其他金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。2019/8/10主讲人：李军峰9(1)自由的住宅金融市场指以商业性金融机构为经营主体，以住宅抵押为基础，并由多种信用网络交织而成的市场，由初级市场和二级市场共同组成。住宅抵押信贷的借贷双方具有双重关系，即借方既是债务人，又是出押人；贷方既是债权人，又是受押人。即初级市场。为增加住宅抵押资金流动性，金融机构之间又可进行住宅抵押票据的再交易，或发行住宅抵押债券，构成二级市场的经营活动。2019/8/10主讲人：李军峰10(2)国家指导的住宅金融市场指由中央银行所控制，借贷条件较稳定，信贷条件比自由市场更为宽厚的一种住宅金融市场。一般地，国家指导的市场较少受市场波动影响，借贷期限较长，利率也偏低。中央银行通过住房信贷合作社及住宅公司等中间机构贷出资本金，同时通过储蓄及发行债券来筹集住宅投资与信贷资金。2019/8/10主讲人：李军峰112.地产金融市场是指以土地作抵押物而向金融机构获得资金信贷的交易活动关系的总和。地产金融包括农地金融和市地金融，其业务主要是：以土地为抵押品，筹集融通资金，以达到对土地进行开发和利用的目的。地产金融一般以债券化的方式开展业务，具有债权可靠、利息率低、还贷期长、运作安全的特点，是银行比较乐意从事的业务。房产金融市场和地产金融市场并不是截然分立的，二者有着紧密的联系，它们相互影响相互作用，共同构成完整的房地产金融市场。2019/8/10主讲人：李军峰12(二)按市场层次的不同，不动产金融市场可分为初级市场和二级市场1.初级市场也称一级市场，是不动产资金初始的交易市场，是不动产金融市场的基础部分。主要包括：金融机构对不动产资金需求者的各种信贷业务；新不动产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务的附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证；保险和信托等交易活动。2019/8/10主讲人：李军峰13不动产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节的不同可以分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购买住宅贷款等。不动产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。不动产金融初级市场一般以抵押方式作为通常采用的信贷方式。发行不动产证券也是初级市场常使用的信贷金融工具，主要用于政府、有关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金。2019/8/10主讲人：李军峰142.二级市场二级市场是不动产信用的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部分。二级市场是为适应不动产信用资金的流动性，均衡各金融机构的存贷结构而产生的。主要交易对象为不动产证券。对于不动产债券的投资者来说，二级市场是他们出售不动产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场上，大部分交易是在银行之间进行的。2019/8/10主讲人：李军峰15(三)按市场交易方式，不动产金融市场可分为协议信用市场和公开市场1.协议信用市场协议信用市场是由供需双方直接面对面，按自愿互利原则进行交易，交易价格由交易双方在借贷协议中议定，交易客户的范围也相对稳定。根据不同的金融工具或不同的交易对象，协议信用市场可分为多种，如住房专项储蓄存款市场、零星货币存款市场、住房专项贷款市场、房地产抵押贷款市场等。2019/8/10主讲人：李军峰162.公开市场公开市场以偿还期为标准，可分为货币市场和长期资本市场。(1)货币市场。即短期资金市场，指一年期以下的金融工具交易的场所。典当和短期融资券主要功能：第一，能够为企业的资金短缺和政府的短期赤字实现弥补性融通，又能将它们的短期盈余迅速地进行投资；第二，货币市场将各银行溶为一体，使各银行的存款能在全国信用市场上有效集合起来；第三，能调节大部分企业、家庭以及政府的临时性、周期性的盈余和赤字。2019/8/10主讲人：李军峰17(2)资本市场。又称长期资金市场，指一年以上的金融工具交易的场所，包括长期信贷市场和证券市场。根据不动产金融业务的不同，不动产金融市场可以分为：房地产储蓄存款市场、房地产抵押贷款市场、不动产证券市场。2019/8/10主讲人：李军峰1810.2不动产融资方式10.2.1不动产融资方式概述不动产融资方式就是以金融工具交易为核心，以金融合同为保证，促进资金融通，实现不动产投资活动顺利进行。通常，不动产金融市场的融资方式有两种：直接融资和间接融资。2019/8/10主讲人：李军峰19资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人直接信贷（不动产抵押）证券市场购买不动产证券出售不动产证券资本形成（不动产、资金、劳力）消费增加（住房等）投资（资金运用）消费（资金运用）图10-1直接融资过程2019/8/10主讲人：李军峰20资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人不动产金融中介银行保险信托投资互助基金存款出售不动产证券贷款资本形成（不动产、资金、劳力）消费增加（住房等）投资（资金运用）消费（资金运用）出售不动产证券图10-2间接融资过程2019/8/10主讲人：李军峰2110.2.2不动产抵押贷款不动产抵押贷款是指银行以借款人或第三者拥有的不动产作为抵押物而发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行不动产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同规定的其他内容。2019/8/10主讲人：李军峰2210.2.3不动产信托与租赁1.不动产信托定义：是信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行不动产或不动产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。2019/8/10主讲人：李军峰232.不动产租赁不动产融资租赁：房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向不动产销售方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金的租赁行为。2019/8/10主讲人：李军峰24对于融资租赁可以有不同的划分，按照其发展阶段可分为传统的融资租赁和创新的融资租赁。传统融资租赁即是直接购买租赁，它是融资租赁的主要形式。创新的融资租赁主要包括杠杆租赁、转租赁、售后租回租赁、收益百分比租赁、风险租赁等。2019/8/10主讲人：李军峰25回租是不动产经营者将一项不动产出售给某投资者，然后在作为承租人将该不动产租回来的经济行为。首先是不动产买卖关系；其次是不动产投资者又将购入的不动产再出租给该不动产的出售者，这又是不动产租赁关系。租赁期一般很长，在租赁期内不动产承租人向投资机构即不动产业主交纳租金。租金由两个部分组成：一部分是分期偿还不动产价款即为本金；另一部分为投资机构的投资回报即利息。2019/8/10主讲人：李军峰2610.2.4项目融资1.项目融资的概念“项目融资”：是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。2019/8/10主讲人：李军峰272.不动产企业项目融资资金来源不动产开发企业项目融资资金来源一般分为以下几种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发。2019/8/10主讲人：李军峰28（1）企业资金不动产开发企业进行项目开发时，必须拥有一定数额的自有资金（现金和现金等价物）。这笔资金实质上是项目融资的基础。（2）不动产贷款不动产开发企业为了建设项目向银行等金融机构借入资金，形成不动产贷款。不动产贷款是不动产企业筹集资金的重要手段。2019/8/10主讲人：李军峰29（3）证券市场融资不动产企业在证券市场上公开发行股票与债券是一种重要的筹资方式。（4）杠杆租赁融资在不动产项目开发商安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产，然后租赁给承租人，所租财产的所有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。2019/8/10主讲人：李军峰30（5）预售楼盘对于不动产开发企业来说，按照某种合同规定预收购房机构或个人的购房定金是筹集资金的重要手段，这是由于不动产开发投资大、周期长的特点决定的。2019/8/10主讲人：李军峰31（6）合作开发不动产开发企业在资金紧缺、从银行融资面临困难时，可以考虑联合其他不动产企业，共同出资进行该项目的开发，双方的利益和责任按照出资比例来确定，这样可以达到缓解资金压力，降低开发风险的目的。2019/8/10主讲人：李军峰3210.3不动产融资制度（略）10.3.1发达国家不动产融资制度的发展不动产融资制度是不动产业和金融业通过市场机制相互融合的必然结果。不动产融资活动包括不动产生产和再生产过程中的资金筹措、信贷运用、不动产投资、抵押贴现、证券发行与交易以及其他各类信用业务和金融服务的活动。不动产供给和消费过程中的金融工具和