建筑工程项目管理论文

中国农业大学现代远程教育课程论文（设计）课程名称：建筑工程项目管理论文题目：水岸绿镇项目可行性研究学生姓名郑红玉专业土木工程（工程管理方向）层次专升本批次121学号w130243121043学习中心河北广播电视大学2013年1月中国农业大学网络教育学院制此表由评阅人填写评价项目满分得分总分教师签字论点、论据40写作规范性30论述逻辑性30论文编号：摘要1、水岸绿镇项目基本情况；2、水岸绿镇建设背景及必要性；3、所在城市住宅市场分析4、投资估算与资金筹措；5、结论与建议。关键词水岸绿镇房地产住宅需求资金筹措1水岸绿镇基本情况水岸绿镇项目位于邢台市南部，东临钢铁南路，南邻七里河，西、北为规划路。小区基地呈不规则长条形，地势基本平坦。该项目总用地面积25.48公顷（382.2亩），总建筑面积50.77万平方米，其中地上建筑面积40.89万平方米，地下建筑面积9.88万平方米。小区内布置住宅52栋、一栋三层幼儿园及沿街配套公建，整体布局外高内低,中部为七层住宅楼（地下一层）,外围高层住宅楼地上11层、17层、18、26层（地下一层、二层）。容积率为1.60，建筑密度16.04%，绿地率35.5%。小区规划户数4318户，其中配套保障房948套。建筑退钢铁路绿线3米（绿线宽度30米），退沿河规划路绿线3米（绿线宽30米），退西、北侧规划路绿线15米（绿线宽5米）。整个小区采用地面停车与地下停车相结合的方式，共布置车位4084个（地上2512个，地下1572个），能够满足一户1.1个车位的要求。在居住区各组团的车行出入口附近设置一定数量的地面停车。小区设置五个车行出入口，一个主出入口和四个次出入口。主入口设在北侧规划路上，次入口分别设在钢铁南路和西侧的规划路上及北侧规划路上。高层住宅于楼顶设集中储热式太阳能热水系统来为住户提供热水，太阳能和南加州坡屋顶的结合，采取分户计量的管理模式；七层住宅在楼顶集中设置分体式太阳能为住户提供热水。2水岸绿镇建设背景及必要性项目提出的背景项目周边地区简述邢台市简称为“邢”，雅号卧牛城，位于河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。辖区东西最长处约185公里，南北最宽处约80公里，总面积12497平方公里。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，中心城区人口规模将在2010年和2020年分别达到76万人和100万人以上。邢台市确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部，沙河市全部，任县、南和县澧河以西区域，内丘县的县城、官庄、大孟村3个乡镇和金店镇李阳河以南区域，总面积3745平方公里。主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里。形成“西北生活、东南工业”的布局。届时，邢台市将被打造成冀南重要的中心城市，以发展煤化工、钢制品、装备制造为主的新兴工业城市，具有浓郁历史文化特色的生态园林城市。邢台市河流属于海河流域子牙河和黑龙港两大水系。滏阳河由南向西流经全市，分为滏西和黑龙港两部分，卫运河只是掠东部边境而过，没有支流汇入。滏西区的河流有交河、北沙河、午河、氏河、李阳河、小马河、牛尾河、七里顺水河、南澧河、沙洺河、留垒河、北澧河、滏阳河、滏阳新河等15条行洪河道。留垒河、沙洺河、七里顺水河、牛尾河、白马河、小马河、李阳河等8条河道来水，汇集大陆泽，于任县环水村汇入北澧、汦河、午河、北沙河、交河等流入宁晋泊，至艾辛庄汇入滏阳新河，流入衡水市。所在城市房地产市场发展现状2010年邢台市建成片区范围内规划确定了48个旧城改造片区，并将在5年完成改造任务。48个旧城片区总占地443.03公顷（6645.45亩），现状建筑面积约365.87万平方米，现状容积率约0.83万平方米/公顷。其中，桥东区30个，桥西区15个，邢台县3个。旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进。如果改造后的容积率为2.4，则可以提供总建筑面积1063万平方米，5年内每年新增开工量212.6万平方米，减去原有建筑面积，净增建筑面积约每年140万平方米。24个城中村完成规划改造：围绕景观风貌整治，邢台市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等24个城中村的规划改造；完成地质11队区片、新世纪广场区片等18个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等12家企业搬迁规划；规划建设一批专业和农贸市场；改造20个十字路口，改善城市交通环境；规划建设10处城市街头游园。项目建设的必要性邢台市房地产业健康发展，已成为新的经济增长点和消费热点，通过对房地产市场的调查，目前邢台房地产市场需求平稳。而城区内无房户、居住困难户及大量进城务工人员的涌入，急需解决居住条件。虽然部分城市居民已拥有自己的房子，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境的要求，按照这一调查，要从根本上解决目前外部形象差、城区环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状，必须加快城市基础设施建设，增强城区的吸引力和辐射力。为此邢台市委、市政府制定了一系列优惠政策，加大了招商引资的力度，为响应邢台市委、市政府盘活存量土地，加快旧城改造步伐，公司通过招拍挂竞得钢铁南路以西，七里河以北的土地，开发建设水岸绿镇项目，项目的实施，不仅可以进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件、购物环境，提高居民的文化修养，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。3所在城市住宅市场分析近年邢台房地产住宅市场走势表现①个人住宅消费潜力巨大，后劲十足；②良好的社会、经济环境为房地产市场持续繁荣奠定了基础；③住房信贷的长足发展为房地产市场持续繁荣保驾护航；④中低价、中小型住宅依然是当前房地产市场的紧俏品；邢台房地产趋势预测基于对近年住宅市场现状的分析，对邢台市今后房地产发展趋势预测如下：①房价将持续平稳上涨；②二手房市场升温；③物业管理进一步走向规范化和产业化；④房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面；⑤新房市场局部短缺现象依然存在，而且可能会持续；邢台市住房消费需求分析生活水平的提高、城市规模的扩大、人口的增长都使人们要求居住的标准也越来越高。受住房量和质的变化因素的拉动，居民住宅消费趋势今后将呈现较强的增长势头。从消费需求对象看住房停止实物分配和福利分房后，城镇居民都需自己花钱购房，其消费群体主要有：一是房改时未能分配到住房和居住面积不足的职工，二是实施货币化分配住房后参加工作的人，三是现已有住房但今后需改善住房条件的居民，四是从事个体私营经济的工商业者，五是购买住房的投资者。从住宅需求质的方面看随着人民生活水平的提高和居民收入的增加，使人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的变化，传统的住宅结构受到了挑战，消费者对住宅房型的结构、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。因此，地理位置适当、布局合理、功能完善、设施配套、环境优美、子女求学优越、交通方便，适合现代生活特点的新型高尚住宅区，将日益受到消费者的青眯。4投资估算及资金筹措投资估算投资估算范围及方法项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、室外工程费、预备费、贷款利息等项。1)土地费用本项目土地共25.48万平方米，项目土地使用费用1579万元。2)建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，本项目建筑安装工程总造价为10160万元。序号建设指标数量（㎡）造价（元/㎡）工程总造价（万元）备注1住宅414609110045606.992公建3620810003620.83地下车库5195210005195.2合计50770154422.993)室外工程费室外工程包括道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，本项目的室外工程费为1204万元。4)前期工程费用参照国家和邢台市现行有关取费标准，并结合本项目实际情况计取，共8796万元。5)预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按工程成本的5%计提，合计1647万元。开发成本开发成本共计67648.99万元。开发费用管理费用按开发成本的2%估算。销售费用按3.5%估算，银行贷款利息按人民银行公布的最新贷款利率6.90%。开发费用汇总表序号项目计算依据金额（万元）1管理费用开发成本×2%1352.982销售费用销售收入×3.5%2367.713贷款利息年利率为6.90%4667.78合计8388.47总投资项目总投资为开发成本及开发费用之和，为76037.46万元。资金筹措资金筹措项目总投资76037.46万元，拟申请银行贷款35000万元，路桥公司出资26037.46万元，唐山郑氏置业有限公司投资15000万元。资本金项目建设单位注入资本金51037.46万元，占总投资的67%，符合国法【2009】27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》要求。资金使用计划项目建设期拟定为2年完成全部建设投资。贷款利息在建设期内分年度投入。5结论与建议结论本项目的建设符合邢台城市规划，将促进城市发展框架和规划目标实现，提高城市发展水平，建设现代化区域中心城市，促进住房的发展意义重大。项目建设符合国家及省市房地产产业政策，有利于提高居民生活质量和水平，有利于改善居民的居住条件。项目建设为城市居民提供了布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美的现代化住宅，对促进城市改造具有重要意义。建议严格按照基本建设程序和房地产开发的有关规定，做好项目立项规划、土地、设计、建设和销售等工作。认真贯彻落实项目法人责任制、招投标制和工程监理制，建设单位要切实履行项目法人的责任，通过招标投标选择设计、施工和监理单位，委托专业监理单位对工程建设实施有效的监控，把好项目质量、进度、投资控制关，确保建设目标的顺利实现。进一步优化设计，进行多方案比选，设计、建造出适应广大消费者要求的人性化住宅，营造出优美、和谐、安静的居住环境，充分体现城市和谐社区的特色和风格。充分考虑项目的优势和特点，才去多种手段，做好房屋的营销工作。切实落实好建设资金，确保项目建设按期完成。科学合理的安排施工计划，根据工程形象进度，加强现场调度和管理，保证工期目标和质量目标的如期实现。参考文献：《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房地产开发经营管理条例》；；国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》；《产业结构调整指导目录（2011版本）》；国家发改委《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》；《产业结构调整指导目录（2011年本）》；国家发改委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）；国家发改委；建设部《建设项目经济评价方法和参数》；国家和山东省有关政策规定；建设单位提供的有关资料。