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消防系统维护保养实施方案建筑名称：****大厦年月日报价编制说明一、编制依据：1：依照****大厦消防设备明细清单为依据。2：依照安装工程住宅50米以下，五环路以内。二、编制说明：1：报价中包括消防报警系统维护及整体调试的费用。2：报价中包含联动系统的检测，维护及整体调试的费用。(不包括联动设备及外围设施)3：报价中不包括探测器清洗的费用。4：报价中不包括配件的更换费用。5：报价中不包括灭火器的检修费用三、工程造价：1：消防系统年维保报价：元。2：税金：元。3：总计：元。四、工程总造价：元。六、报价优惠方案1．对于系统需更换的配件提供厂家报价9折优惠。2．乙方每年负责承担100.00元以内的配件费用。维修、维保工程检测项目:序号项目单位数量单价合计一消防系统维护保养1报警系统、联动控制系统功能测试、系统维护费：每月分批对探测器进行加烟、加温测试，检验报警是否灵敏。每季度分批对联动控制系统的风机、风阀、卷帘门、消防广播、消防泵组等进行模拟试验，检验联动控制功能是否正常。每半年保证全系统测试一次；每季度对主控系统进行除尘；测试中发现的线路虚接、探测器污染、零部件损坏等问题及时修复、更换。详见方案系统2消火栓系统功能测试、系统维护费：每月分批检查消火栓系统设施、部件、配件是否完整齐全；每季度进行消火栓排水试验，测试水压水量是否满足要求；及时更换丢失、损坏的阀门、零部件。详见方案系统3喷淋系统功能测试、系统维护费每月分批进行末端放水试验，检验水流指示器、信号蝶阀、报警阀工作状态，每半年保证全系统测试一次；及时更换丢失、损坏的喷头、阀系统门、零部件。详见方案4泵房、屋顶水箱等关键部位维护费用每月巡查水泵出口压力、水池/水箱水位、总控阀门状态，并作记录；每季度配合系统功能测试启动泵组观察并记录水压变化；每半年对泵组进行加润滑油、刷漆等保养。详见方案系统共计物业消防维保一、关于消防系统整体维护及保养设想及策划（一）消防报警/消防广播/消防电话系统的现状消防报警系统范围包括消防报警器1台。消防报警主机目前基本正常，联动电源正常，消防联动控制台显示正常。二、关于解决设备系统遗留问题及计划采取的措施一、要做好系统维保，首先应确保消防报警系统工作正常，探测设备良好，软件程序完善，使系统的故障率基本为零。针对消防系统的具体情况，我们建议首先对主机内故障及隔离设备进行维修。同时对主机进行功能测试。然后对消防联动设备进行手动、自动测试。最后对消防电话\消防广播系统进行逐层逐点测试。根据我公司消防维保经验，消防系统的问题主要分成三类：1)消防报警系统故障2)消防广播/电话系统故障3)消防联动终端系统故障上述1-3项的故障具体分为：线路故障（系统部分未接线，接错线）现场设备故障（现场设备损坏及丢失或未装），软件故障（主机编程与现场设备编码不一致或编程错误等）等三种类型。针对上述系统存在的问题，我们计划：用1个星期的时间排除报警系统故障。用2个星期的时间完成消防报警系统、消防广播系统、消防电话系统测试及功能测试。最后就测试中出现问题向相关部门提出整改报告。协商予以解决。最后进入正常维保阶段。三、拟采取的维修、保养步骤和专业技术人员的配备在对设备遗留问题进行完善的同时，对系统设备进行如下维修保养工作：维修保养项目及范围（一）主机系统的检测及标准1硬件设备的检测火灾报警控制器工作状态检测报告项目测试位置测试结果/数值备注A/D电压CCU基板内TP1-TP2间DC4。55土0。02VDC24V电压X+、X-端子间DC23~24VDC36V电压CTU基板DC35。6~36。4V传送线电压各S+、S-端子间DC34VDC24V电压PU-PV端子间DC24~26V电源投入时确认全部指示灯的确认*目视交流电源灯/系统电源灯/盘内LP24V灯确认绿色灯点亮/检查*目视地区音响、消火栓、联动、屏蔽状态各开关内照灯红色点亮*目测联动屏蔽灯确认赤色灯点亮*目测打印时SUM值确认CCU：SWPU：SYS：CTU：打印灯熄灭关灯目测各CTU基板内LP36V灯点灯/TXD灯检查确认绿色灯点亮/检查*目视开关注意回路/确认地区音响/消火栓/接点/传送/打印机停止自动复位/火灾判定LCD显示：解除蓄积；故障机器切除/维修音响停止开关注意灯闪亮*目视开关内照灯红色灯点亮*目视LCD内“★”印显示*目测各盘面显示灯点亮*目测地址表显示LCD内利用区分地址确认目视联动表LCD内联动地址确认目视地址表印字利用区分表目视项目单LCD内各项目单参照控制，故障，誓言，呼出，确认，可能2,标准功能的检测2.1各类探测器火灾报警的接受。加烟、加温试验，确认报警信号显示正常2.2各类探测器故障报警的接受。摘下探测器，确认故障报警信号显示正常2.3防火卷帘门反馈信息的接受。模拟火警信号或手动起动防火卷帘门至中位和落底，确认反馈信号显示正常。2.4防/排烟风机反馈信息的接受。2.5防/排烟风阀反馈信息的接受。模拟火警信号或手动打开正压送风口或排烟口，检查正压送风机及排烟风机应联动起动，确认反馈信号显示正常。2.6电梯迫降反馈信息的接受手动控制或模拟火警信号检测电梯应能强制归首，确认反馈信号显示正常。2.7消防泵反馈信息的接受按下消火栓起泵按钮，起动消防水泵，确认反馈信号显示正常。2.8喷淋泵反馈信息的接受。2.9湿式报警阀反馈信息的接受。2.10水流指示器反馈信息的接受。2.8—2.10项检测：对系统的末端放水，观测湿式报警阀、水流指示器、压力开关的报警反馈信号并自动启动喷水泵，确认其泵的反馈信号显示正常2.11强切非消防电源反馈信息的接受。切断非消防电源，现场确认2.12探测器的自动测试在主机上设定测试探测器的范围，开始测试并记录测试结果。2.13防火卷帘门的自动控制。向探测器加烟、加温试验，确认防火卷帘门动作正常。2.14防/排烟风机的自动控制。2.15防/排烟阀的自动控制。向探测器加烟、加温试验，确认防/排烟风机动作正常2.16电梯迫降的自动控制。向探测器加烟、加温试验，确认电梯迫降首层或指定层2.17消防泵的自动控制。按下消火栓起泵按钮，起动消防水泵，确认报警信号显示正常2.18喷淋泵的自动控制。采用末端放水的方法起动喷淋泵，确认报警信号显示正常2.19强切非消防电源的自动控制向联动模块发信号，确认相应区域切电正常2.20紧急广播的自动控制向探测器加烟、加温试验，确认能在控制室进行选层广播，共用的扬声器进行强行切换；并进行备用扩音机切换功能试验。2.21消防电话的通讯消防控制室与设备间所设的对讲电话机进行三次通话试验。电话插孔进行通话试验。话机的各项功能应正常，语音要清晰。2.22备用电源的自动投入切断主电源，确认备用电源能自动投入使用，备电显示灯亮2.23系统故障的自动报警人为短路信号线或拆除电源线，确认故障报警信号正常2.24各种信息的自动记录检查打印机的记录结果3,主机软件的维护3.1探测器地址的检测2,标准功能的检测2.1火灾报警点的图形显示3,软件的维护3.1报警系统软件（三）火灾自动报警系统各类探测器，中继器状态动作之确认1,各类探测器的检测1.1智能型感烟探测器1.2普通型感烟探测器1.3智能型感温探测器1.4普通型感温探测器1.5煤气探测器1.6手动报警器2,各类中继器的检测2.1单输入中继器的检测2.2单输出中继器的检测2.3双输入/双输出中继器的检测3,手动报警器/插孔电话的检测4,消防直通电话/分机由主机向探测器、联动模块发码，现场确认指示灯及模块输出状态正常；手动按下手报按钮，现场确认指示灯点亮；用插孔电话与消防中心通话，应话音清晰。2,消防设备联动控制台硬件设备的检测2.1主电源的检测2.2备用电源的检测2.3主/备电源的互投2.4各指示灯/蜂鸣器/控制开关的检测2.5各中继器的检测（六）维护保养步骤首先对系统线路进行检修，核对地址码，排除线路故障，对有问题的探测器，手报及中继器进行更换，对主机的问题进行维修。每月定期巡查一次，进行一般性的常规检查。具体内容如下：*人工加烟、加温，按系统点位的10%抽检。*检查报警主机工作状态。*检查联动控制台的工作状态。了解消防系统的工作状况及业主的要求。每季度检查和试验火灾自动报警系统的下列功能：1)用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。人工加烟、加温，按系统点位的25%抽检。2)试验火灾报警控制器装置：※火灾报警控制器外观检查；※火灾报警自动试验功能；※火灾模拟试验（报警及声光信号）；※消音、复位功能检查；※故障报警功能检查（报警及声光信号）；※火灾优先功能检查；※报警记忆功能检查（记忆和打印）※电源自动转换和备用电源的自动充电功能检查说明：1、整改前应向甲方做出书面说明，甲方同意后方可实施。2、整改所需费用需经甲方审定。3、整改所需设备、材料、人工费等乙方将会以优惠的价格提供。4、整改过程中乙方提供必要的备件以确保系统正常运行。全面检查甲方确认每月调试（甲方确认）报修抢修（报修2小时）双方确认维保方案四、物业方职责：1）物业方应确保维保方负责维保的设备的工作环境满足设备规定的要求。2）物业方应保证消防设施用电符合国家有关规范。3）物业方应派熟悉消防系统的专业人员对消防系统进行日常维护。4）物业方应派专人配合维保方维保人员在大厦办公区域及客户区工作。并负责与大厦内客户之间的协调及联络工作。5）因物业方装修施工，建筑跑冒滴漏，环境不符合标准及人为破坏等非设备质量原因引起的设备损坏，其维修等费用由物业方承担。6）当维保方负责维保的设备发生重大故障时，物业方不得擅自处理，应立即通知维保方，并提供故障情况详细说明，积极与维保方共同解决。7）当火灾发生时，物业方人员除按大厦的规定进行处理外，应迅速通知维保方人员，并保留所有事件记录资料。8）物业方应按照合同条款按时拨付维保款，以保证维保方维保工作的顺利进行。9）物业方为维保方工作人员提供临时休息间及临时车位1个，并提供就餐的方便。六、日常维护工作计划根据《火灾报警控制器通用技术条件》的有关要求和第三款第（一）、（三）、（四）、（五）项所列的维修保养细目，每月对各个中控室的主机及其它设备进行一次工作状态检查，并做好检查记录。月末将下月工作计划和本月工作量列表上报安保部、工程部。遇重大问题及时上报各主管部门，并拿出解决方案。提供紧急救援服务和现场保驾服务，在接到紧急呼叫后，白天六小时，夜间八小时内到达工作现场。每月编制月工作计划表和月工作量完成表，按月排出系统设备的检测及维护计划。以月报、年报的形式督促日常工作的进行，确保整个维修保养策划和设想的实现。工作计划表式样：维修保养月工作量（计划）表年月日工作内容第一月第二月第三月备注数量数量数量1#主机检查2#主机检查3＃主机检查手报按钮检查探测器检查联动模块检查安保部：工程部：维保单位：维修保养年度工作（计划）表年月日项目、工作内容三月四月五月…二月备注楼层及车库设备安装防火卷帘专用设备安装消防广播喇叭安装接线联动设备检查、接线防排烟设备检查、试验喷洒系统设备检查、试验CRT系统整改、调试安保部：工程部：维保单位：七、培训计划为了使值班人员和管理技术人员能够更深一步地了解系统功能和提高操作技能，每月安排两天进行技术培训讲座。详细介绍系统的组成、操作要领、注意事项和检查、维修方法。使每位值班人员达到会操作设备，发生火灾及故障时懂得处理方法；使主管技术人员能够熟练操作整个系统。消防报警系统操作技术培训计划表序号培训内容3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主讲人1主机操作112联动柜操作113广播主机操作114电系统知识1115水系统知识1116联动设备知识1117操作规程1118维修保养常识11八、整理建立技术文档资料工作计划及承诺（一）完善整个系统的平面布置勘察和图纸的更新工作，做到图物相符。（二）完善主机系统编码表和主机联动关系表的文档编辑工作，做到主机系统资料一目了然。（三）按照主机及时间顺序编制设备维修保养工作记录，详细记录各主机系统的工作情况和维修保养进度情况。（四）建立日常维护工作日志。（五）将每月的维修保养情