建筑结构设计比选和住宅造价成本控制的研究

建筑结构设计比选和住宅造价成本控制的研究摘要目前我国房地产业正面临一个新的转型期，从前些年的粗放式经营慢慢转向精细型，房地产业的开发主体也由国有资本为主逐渐转为民营资本为主。我国房地产业逐渐由卖方市场进入到了买方市场，房地产业的发展进入了一个严酷的寒冬，房地产开发项目成本上来分析，除建安工程费以外各项等费用是地产商在开发房产时的硬性费用，一般在开发项目确定以后，其总的费用一般上下浮动的比例很小：而项目的土建安装费用，各项设备费用变化较大，特别是土建费用在整个项目的基建成本中所占的比例较大。如何在满足国家各项法律法规的前提下控制整个房产开发项目的基建成本对开发商而言是一个迫切需要解决的问题。本文研究主要研究在我国现行房地产开发体制下如何从设计角度来控制房地产开发成本，通过具体案例的经济性分析比较阐述结构设计对降低住宅工程成本的影响因素，通过控制设计的各个过程来降低工程的整个造价。最后，关于进一步的努力方向进行了简要的讨论。第１章绪论1.1研究背景2006年年度起，国家房地产新政策的陆续出台，06年5月17日国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。“国六条”的颁布，意味着房地产市场经历了又一轮严历的调控，被认为是进一步深化对房地产市场的调控。06年5月29日，国务院办公厅出台≤关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见≥（国办发[2006]37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化。2006年5月31日，国税总局下发≤关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知≥（国税发74号文件）。2006年６月１日起个人住房案揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房要求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件≤关于进一步整顿规范房地产交易次序的通知≥，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的，不得发布商品房预售广告。2006年7月11日，建设部联合其他５部委下发171号文件≤关于规范房地产市场外资准入和管理的意见≥，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。2006年7月24日，国务院办公厅发布≤关于建立国家土地督察制度有关问题的通知≥（国办发[2006]号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批使用，将列入九大土地督察局严格监管之下。2006年7月26日，国税总局发布≤关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知≥，宣布从8月1日起，各地税务局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。同时在2006年，央行在短短5个月时间内，两次上调贷款基准利率。这一系列举措对房地产开发商也产生了不可低估的作用，加之银行收缩银根，开发商的日子过得愈发艰难。在全世界很多国家，如今的房价已经创下了历史记录。全世界房产的总价在过去5年增加了30万亿美元，超过了70万亿美元，相当于这些国家GDP的增加总额。全球半数以上的主要国家，房价上涨10％以上。然而近来，一些国家的房价泡沫已开始显现破裂痕迹。英国皇家特许测量师协会的报告显示，英国房价已经连续10个月下跌，到2006年5月为止，净差额达到49％，是1992年英国房价泡沫破灭以来最大幅度的跌势，2005年以来英国房屋销售量缩减1/3。美国全国房地产商联合会于2006年8月15日发布的一份报告说，7月份发展商信心指数跌至32点，创下了15年来的最低点。同一天，美国全国房地产经纪人协会发表的报告称，今年第二季度美国现有房屋（旧房）销售量为669万套，比去年同期的719万套下降了7％，美国商务部8月16日的一份报告则指出，2006年7月份新房开工数量下跌2.5％，为过去6个月中的第五次下跌，也是近两年来的最大降幅。我国房地产业逐渐由卖方市场进入到了买方市场，房地产业的发展进入了一个严酷的寒冬，楼市从谷底攀至巅峰，用了接近五年的时间，而从巅峰滑落，只在一夜之间。发展商对于资金的渴求，在2006年达到史无前例的高度，开源是一个方面，内部节流是另外一个方面。1.2房地产开发项目成本的组成与工程造价的控制房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用。由开发成本和开发费用两大部分组成。（一）开发成本开发成本共有八项，其中包括：1.土地使用权出让金；2.土地征用及拆迁安置补偿费；3.前期工程费；4.建安工程费；5.基础设施费；6.公共配套设施费；7.不可预见费；8.开发期间税费（二）开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发项目工程造价一般是指建安工程费，即直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。从房地产开发项目成本上来分析，除建安工程费以外各项等费用是地产商在开发房产时的硬性费用，一般在开发项目确定以后，其总的费用一般上下浮动的比例很小；而项目的土建安装费用，各项设备费用变化较大，特别是土建费用在整个项目的基建成本中所占的比例较大。如何在满足国家各项法律法规的前提下控制整个房产开发项目的基建成本对开发商而言是一个迫切需要解决的问题。一般来讲，工程造价的控制可分为四个阶段：决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。（１）项目的决策阶段项目的决策是选择和决定投资行为的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较选择并做出判断和决定的过程。因此，项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效益的优劣。这一工作主要由公司管理层决定。（２）设计阶段的工程造价控制设计是否经济合理，对控制工程造价具有十分重要的意义。国外一些专家研究指出：设计费虽然只占工程全费用的1～3％，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75％以上。因此，设计阶段工程造价的控制是控制的工程造价的关键。（３）施工阶段的工程造价控制由于施工阶段是形成工程实体的阶段，所投入的资金量最大，因此虽然它不是投资控制的决定性阶段，但确是工程造价的关键性阶段。（４）竣工结算阶段的工程造价控制竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视。有资料表明：建设项目各设计阶段对整个工程投资的影响程度为：初步设计阶段为75％-95％，施工图阶段为5％-35％。在整个建筑工程的各专业设计中，建筑结构设计是重中之重，它不仅要满足安全性、适用性、耐久性等基本要求，而且在当前的形势下更要特别强调结构的经济合理性。如何从结构设计的角度出发，在尽可能满足建筑需要的前提下，如何降低工项目的土建费用，对结构设计人员而言是必须要面对的课题1.3本文研究内容本课题研究我国现行房地产开发体制下如何从设计角度来控制房地产开发成本，通过具体案例的经济性分析比较阐述结构设计对降低住宅工程成本的影响因素，通过控制设计的各个过程来降低工程的整个造价。本文主要从以下几个方面进行研究。第一章绪论，主要介绍目前房地产房地产业发展的现状；房地产开发项目投资与成本费用估算及其组成部分；工程造价控制的四个阶段。第二章影响住宅建筑工程造价的主要因素以及经济性结构设计与基本步骤，主要介绍影响住宅建筑工程造价的主要因素：投资决策阶段；建筑规划；设计阶段（包括设计建筑物结构类型的选择、基础形式的选择、上部结构体系及构件的确定、混凝土设计强度的确定、构造及其节点在满足规范要求的经济做法）；施工阶段。第三章建筑工程造价控制应用实践，主要通过一些工程实例介绍了桩基础形式、基础结构形式以及上部结构体系及构件对建筑经济性的影响。第四章结论与展望，主要是对全文进行总结及对下一步的工作进行简要的讨论。通过这些方面的研究，使经济性设计在实际工程设计中进一步落实加强。第２章影响住宅建筑工程造价的主要因素以及经济性结构设计与基本步骤2.1投资决策阶段项目的决策是选择和决定投资行为的过程。投资决策阶段主要是指此项工程在市场上的定位，当一个项目确定以后，土地费用已经发生，确定在这一地块上建何种类型的建筑以及相应的市场定位就是下一阶段的工作。高端商品房和低端商品房以及普通办公楼与甲级写字楼在定位上相差是很大的，投资决策决定了项目的市场定位，当一个项目的市场定位确定下来以后，那么整个项目的一个总体的估算就会确定，公司高层必须考虑具体的项目完成后适应的目标客户群，它要适合是什么样的人群，而这一阶段的决策是由公司的高层确定的，目标定位完成后接下的工作就进入设计阶段的工作。市场定位的工作是极其重要的一项工作，它直接关系到整个项目的可行性和必要性，从某种角度来说它对整个项目成本的影响是总体的，而接下来其它三阶段的工作只是局部的。以某新城项目为例：该项目地上总建筑面积195914平方米，其中住宅总建筑面积89710平方米，住宅（创意居）总建筑面积78081平方米，公建总建筑面积65006平方米。地下总建筑面积36883平方米，其中地下汽车库32549平方米，地下自行车库3609平方米，地下物业用房725平方米，人防建筑面积10618平方米。新建建筑单体包括：1号～7号住宅楼、８～９号住宅（创意居）、商业街、地下汽车库、垃圾压缩站等。该项目2003年10月完成扩初设计，2004年2月完成了商业街地下车库施工图设计，2004年4月完成了8～9号住宅（创意居）及商业街施工图设计，上述单体均同时于2004年1月开工，而1～7号房住宅楼施工图却由于各方对建筑立面迟迟未定而未展开施工图设计，以致施工图一直延至2004年11月份方才最终完成。商业街及地下车库、8～9号住宅（创意居）于2004年12月结构封顶，1～7号房住宅楼却于2005年7月方才结构封顶。2004年～2005年中国的房地产市场发生了重大的变化，2005年3月开始的房地产宏观调控政策对整个业界的打击是巨大的，市场一片萧条。而此之前2004年中，仅隔一条街的另一个项目的一栋24层住宅楼的销售时间仅需2天，人们排队抢购。而本项目中的住宅部分的结构施工时间仅需要半年，如计划安排得当，销售完全可以在2004年中开始。由于高层管理者定位失误（房型偏大同时又考虑高档精装修房），决策拖延，中途反复，以至2006年3月销售仍无法进行。近９万平方米的住宅无法销售，按13000元/Ｍ２计算，接近11.7亿的资金积压。可见决策失误对项目的影响。2.2建筑规划、设计方面的主要影响因素和相应的控制方法2.2.1建筑规划、设计方面的主要影响因素（１）概念和方案设计概念和方案设计一般是在工程项目投资决策阶段的后期和正式开始设计的前期阶段。我们知道，概念和方案设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑物通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。不同的建筑理念，它的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。（２）建筑物功能的控制建筑物功能的控制，其实质是对建筑物合理功能的控制。每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场等功能要求以人为本