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savills.com国际航运金融大厦咨询报告特为上海国际航运大厦有限公司准备二零零六年十一月国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月1第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。目录1.上海写字楼市场分析22.项目SWOT分析243.项目定位284.车库管理概论445.项目优化建议576.项目市场推广建议73本报告谨供贵公司于特定用途下使用。本报告中的任何资料、数据及分析内容，如未经本公司事先书面认可，均不得以任何形式在任何报告、文件或渠道中发表或与第三者交流。任何第三者使用本报告中的部分或全部内容，本公司将不负任何责任。著作版权所有：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司2006年11月国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月2第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。1.上海写字楼市场分析1.1上海写字楼市场发展概述在1989年以前，上海市写字楼完工总量为12万3千平方米，其中大部分为质素较低的写字楼，但此数据不包括建造于50、60以及70年代的老的政府部门的写字楼。此数据在接下来的几年中得到了飞速地增长，即至1997年年底写字楼存量已达280万平方米。至2006年第2季度末存量达997万平方米，其中甲级写字楼总存量达到318万平方米。经过十多年经济的发展，到目前为止上海主要商务区如下表所示：中央商务分区非中央商务分区域淮海中路商务分区(卢湾区)虹桥&徐家汇南京西路商务分区(静安区)黄浦区浦东–小陆家嘴分区(浦东新区)其他区域–例如虹口，浦东竹园商贸区国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月3第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。1.2写字楼供应市场分析早在90年初，上海仅有少量的高品质的写字楼项目即上海商城、上海国际贸易中心、瑞金大厦和联谊大厦等项目。由于没有足够的写字楼面积提供给在沪工作的外国公司，部分外籍公司只能将办公楼设置在商住混合的项目里或者长期租赁在酒店中办公。许多开发商发现了商机，在随后的几年里，由于缺乏合理的控制以及土地供应量的剧增，致使许多香港开发商及国内的房产商在主要中央商务区大量购买土地。写字楼的供应量开始上升，至97年年供应达到顶峰即750,000平方米的高品质写字楼面积，但是随着亚洲金融危机的爆发，亚洲开发商都抽回资本，致使许多项目停工或者延迟立项。该现象得到彻底改变，从2000年至2002年的三年平均每年有6幢高档写字楼上市。而2004年供应量仅为190,000平方米，这是自96年以来上市量昀低的一年。从上表中可以看出，1999年金融风暴影响结束、办公楼市场发展态势趋于正常以后，1999年至2003年的平均供应量约为35万平方米左右，而根据我司统计的国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月4第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。2004年至2007年预计的平均供应量约为40万平方米。另外，到2008年底，浦东将会有将近90万平方米的供应量，会占到上海甲级写字楼总供应量的60%。但考虑到未来上海世博会的开展、上海经济持续发展、WTO进程的不断推动等因素对需求市场扩张的支持作用,以及2008年供应量的一些不确定因素，我司认为未来2年上海甲级写字楼虽然竞争较为激烈、但供应增长尚属理性。1.3上海需求市场分析根据我司的统计数据表明，上海甲级写字楼在过去的11年中的平均吸纳量为265,356平方米，而近6年（1997年至2002年）平均吸纳量则达到439,170平方米。上海甲级写字楼的吸纳量在2000年达到顶峰，为717,000平方米，将近为当年新供应量的2倍。对上海未来的经济的向好预计，外商企业加大投资力度，并积极与国内企业加紧合作甚至兼并国内企业。此外外商企业更是战略性的将地区总部从香港、新加坡等地迁至国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月5第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。上海。这些举措都有力的促进了写字楼的需求，租户在重新选择办公楼时，往往都扩大原来的租用面积。1.4未来租金走势分析上海甲级写字楼租金自2000年中期至2001年底迅速上升之后，从2002年年初起开始保持相对稳定的增长，并在2003、2004年的得到较大幅度的增长。2006年第2季度，上海市中央商务圈甲级写字楼市场平均31.75美元/平方米/月。2005年，上海市甲级写字楼租金涨幅达20%，且随着写字楼市场需求的持续增长和中央商务区尤其是浦西中央商务区写字楼供应量的限制供应，2006年甲级写字楼租金预计有15%左右的涨幅。2007年甲级写字楼租金预计有10%左右的涨幅。由于2008年浦东有大量甲级写字楼集中供应并预期于2007年下半年开展招租工作，浦东甲级写字楼租金价格走势预期会在2007年下半年发生一定的调整。(详见1.5.3详细论述)国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月6第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。上海2006至2009年新增甲级写字楼项目名称地址写字楼建筑面积（平方米）合计（平方米）2006上海银行大厦陆家嘴85,000城建国际中心浦电路，浦东42,260淮海国际广场淮海中路42,800宏伊国际广场南京东路31,485233,7652007E越洋广场南京西路89,962恒隆广场二期南京西路81,406廖创兴金融中心南京西路31,538渣打银行大厦陆家嘴43,750黄金置地大厦陆家嘴75,000中融蓝天碧玉陆家嘴80,000东海广场南京西路55,743457,3992008E平安保险大厦陆家嘴50,000时代金融中心陆家嘴84,792合生国际大厦陆家嘴52,276上海环球金融中心陆家嘴226,900陆家嘴金融中心大厦陆家嘴46,000钻石大厦竹园50,000招商银行大厦陆家嘴58,424高宝金融大厦陆家嘴70,000中建大厦世纪大道65,000二十一世纪大厦陆家嘴51,000754,3922009E国际金融中心一期陆家嘴82,000恒基兆业地产项目南京西路35,000中国保险集团大厦陆家嘴111,300会德丰广场南京西路110,000嘉里中心二期南京西路40,000378,300国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月7第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。1.5浦东陆家嘴区域市场分析1990年4月，中国政府正式宣布开发位于黄浦江东岸，面积522平方公里的浦东新区。“以浦东开发为龙头，进一步开放长江沿岸城市，尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济新飞跃”已被证实成为国家做出的重大战略决策之一。自此，浦东跃居中国改革开放的昀前沿。陆家嘴地区更是作为浦东新区的核心。现在主要重点商务开发地区包括陆家嘴中心区、竹园商贸区以及以商业为主的新上海商业城。1.5.1陆家嘴金融中心区概况陆家嘴金融中心区西北滨临黄埔江，东至泰同路、浦东南路，南接东昌路与浦西外滩隔江相望。区域内交通布局较为完善，由地铁二号线东南延伸连接浦东国际机场，西北连接地铁一号线，三号线等贯穿全市。同时，延安东路隧道也为连接两岸提供了便利。浦东将来浦东十九世纪八十年代末浦东现在国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月8第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。陆家嘴的写字楼市场也随着经济的增长而不断变得丰满。目前中心区内已有高楼二十余幢，吸纳外资银行资产总额超过二百亿美元，已成为中国资本密集程度昀高的地区。在过去的六年来，陆家嘴地区甲级写字楼为强劲的需求所驱使，租金步步走高。现在已达到1.00美金每平方每天的高度。其标志性办公楼宇主要有：花旗集团大厦、金茂大厦、汇丰大厦、汇亚大厦、中国银行大厦、震旦国际大楼。Averagerentforgrade‘A’officeinLujiazui,1996toQ2/200605101520253035Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q29697989900010203040506Source:SavillsResearch&DevelopmentConsultancy陆家嘴甲级办公楼平均租金年变化表(1996–2006Q2)数据来源：第一太平戴维斯市场研究与开发顾问部国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月9第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。1〕花旗集团大厦（国际甲级）总建筑面积：100,500平方米写字楼建筑面积：70,000平方米竣工日期：2005.03.01发展商：上海巴鼎房地产发展有限公司z楼层：40z得房率：65%z楼层面积：2600平米z物业管理费：人民币33.91/m2/月z天花净高：2.70米z至虹桥机场--30分钟车程z布线：130-150mm架空OA地板z至浦东机场---45分钟车程主要客户如下：拜耳集团15,600sq.m.花旗集团18,000sq.m.国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月10第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。2〕金茂大厦（国际甲级）总建筑面积：290,000平方米写字楼建筑面积：100,000平方米竣工日期：1998.09发展商：中国金茂(集团)股份有限公司z办公楼楼层：48z得房率：70%z楼层面积：2,358–2,711平方米z物业管理费：人民币37.25/m2/月z天花净高：2.70米z至虹桥机场--25分钟车程z布线：水泥地坪(可做架空地板)z至浦东机场---50分钟车程主要客户如下：通用电气5,200sq.m.IBM5,200sq.m.伊藤忠2,600sq.m.国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月11第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。3〕汇丰大厦（国际甲级）总建筑面积：116,824平方米写字楼建筑面积：66,610平方米竣工日期：1998.8发展商：上海森茂国际房地产有限公司z办公楼楼层：46z得房率：70%z楼层面积：2,142平米z物业管理费：人民币49.00/m2/月z天花净高：2.70米z至虹桥机场--35分钟车程z地板：地毯z至浦东机场---50分钟车程主要客户如下：汇丰银行12,000sq.m.东芝半导体公司4,300sq.m.小松投资2,090sq.m.国际航运金融大厦项目咨询报告2006年11月12第一太平戴维斯服务宗旨――在市场分析及交易执行时，我们会提供公正而有效的建议及方法，使我们的客户获得最优质的服务，从而实现在房地产决策过程中的增值。4〕汇亚大厦（国际甲级）写字楼建筑面积：70,000平方米竣工日期：2005.06.01发展商：新资房地产开发（上海）有限公司z办公楼楼层：27z得房率：71%z楼层面积：2400平米z物业