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1北京建设部项目管理分析报告一、项目情况简介：国家建设部大院位于北京市海淀区三里河路9号，总占地面积约27.5万平方米，建筑面积约31.6万平方米，其中建设部机关办公楼面积26730.30平方米，住宅区面积29万平方米。建设部大院共有住宅房2700多套，常住人口一万余人。院内配套设施有超市、餐厅卫生处、中心广场、地下车库、社区文体活动站、幼儿园、职业中学等。此外，大院内还有国家测绘局、国家建材局、中建总公司等40余家产权人单位。自2000年1月1日应建设部邀标，对建设部实行物业管理以来，已经过四年多的时间，这期间建设部项目管理内容与接管初期相比有了不少的变化，管理处员工也由一百多人增加到了二百二十多人，管理模式也趋于成熟。二、建设部项目的特点：1、院区产权单位多，物业多头管理：建设部大院在成立之初所有产权全部属于建工部，后由于国家体制改革，将一些单位划分出去，同时将各自单位的产权也进行了划分，目前建设部共有大小产权单位40余家。由于建设部大院内有多家产权单位，各产权单位又聘请了其它的物业公司对自己产权下的物业进行管理，这就形成了一个院区内有多家物业公司在管理的局面。例如：中建大厦由中海物业公司管理，乙二号楼由中铁平安物业公司管理，丙一号楼由康宏物业公司管理等。2、院区基础设施薄弱，物业类型复杂：建设部办公大楼及整个院区始建于上个世纪50年代，经过多次改造和重新修建之后，目前院区内有五六十年代建造的砖木结构的筒子楼、砖木结构的平房、多层楼、小高层楼，以及近几年建造的高层塔楼，建造时间跨度最长相距四十多年。作为一个历经50年的旧社区，虽经过多次改造，但因受到场地、资金等限制，院区的基础设施已经达不到客户的需求，例如：停车场地、门禁系统等问题。3、院区技防力量薄弱：建设部位处于海淀区和西城区两区交界处，与西城区仅一路之隔，所处地区经济较发达，又是外来人员的集聚地，人员素质参差不齐，建设部院区进出口比较2多，院区内外来人员租户日益增多，且未安装监控等技防设施，各高层楼宇安装的门禁系统也因为损坏而全部瘫痪，院区的安全保卫工作目前仅依靠人力监控。对安全管理压力较大。4、工程维修分段管理：在接管建设部项目时由于建设部机关保留了原有的机关修缮队，并明确我公司只负责办公楼内和居民入户的小修，2002年初，机关又对建设部维修项目进行了调整，除乙1、乙3号楼的入户维修及大院公共设施的维护保养还继续由我方负责，其余所有维修工作包括所有设施设备的维护全部由机关修缮队负责。5、协助处理群众上访：协助甲方处理上访问题是建设部管理处一项特殊的工作内容，尤其是今年，因房屋拆迁等问题而引发的群众上访人次越来越多，有组织有计划群体性的上访事件越来越多，且上访群众的情绪都较激动，冲击围堵部机关的事情经常发生，加大了我们安全管理的难度。6、未成立业主委员会：建设部大院属机关家属院，与其他的商品房小区有着根本上的区别，加上行政机关的特性，在我公司进驻建设部时，就未成立大院业主委员会，只是形式上成立一个由各单位组成的产权人代表大会，不能起到业委会的作用，物业公司无法与院区各产权单位和小业主签订业主公约。三、建设部物业管理体系及运行机制（一）组织管理架构管理处职能架构图：内部管理经理助理管理处经理安全管理后勤仓库管理经理助理客户服务环境管理前台接待维修服务绿化与消杀院区清洁维护办公楼清洁维护会议服务客户关系物业费收取装修管理人事管理信息资料管理财务管理品质管理培训管理3管理处人员架构图：人事管理员安全管理主管环境管理主管仓库管理员食堂厨师客户关系专员维修技术员安全管理员财务主管客户服务中心主管收费员治安管理上访事件处理消防安全管理交通车辆管理紧急事件处理自行车管理经理助理（客户）管理处经理经理助理(行政)后勤管理员出纳信息管理员培训管理员品质管理员前台接待员保洁管理员绿化管理员会议服务员安全主办自行车管理员安全班长4管理人员配置：共232人经理1人、经理助理2人；办公室（内部管理）：财务主管1人，分管行政后勤管理员1人，出纳员1人，仓管员1人，食堂工作人员4人，人事主管由经理助理兼任，人事管理员1人，信息管理员1人、品质管理员1人，培训管理员兼员工关系专员1人；安全管理组：安全主管1人、安全主办2人、安全班长6人、安全管理员106人，自行车管理员9人；环境管理组：环境主管1人、保洁班长3人、绿化班长1人、院区保洁员33人、办公楼白班保洁员13人、会议服务人员2人、办公楼夜班保洁员18人、绿化员9人；客户服务组：客户服务中心主管1人、前台接待服务3人、客户关系专员2人、专职收费员2人、维修组长兼装修管理员1人、维修技术员3人；（二）、物业管理服务流程1、管理处工作流程管理处工作流程图各班组计划性工作各类非计划性工作相关班组各班组主管管理处经理信息中心执行情况反馈执行情况反馈安排落实安排落实跟踪调整跟踪调整传达传达52、公司与管理处工作指导关系流程公司与物业管理处工作关系图3、信息处理为保证管理处能够及时的掌握各类信息，管理处利用客户服务中心的业务特点最大限度的发挥其信息处理的作用，使客户服务中心同时具备了各类信息集散中枢的作用，保证信息反馈的畅通，确保24小时内的所有信息都能得到及时处理。（信息处理工作示意图）管理服务监督(总经理)管理服务环节指导(各职能部门)各项管理服务作业指导(各职能部门)管理服务策划(职能部门、专业委员会)管理内审（品质管理部）信息反馈(公司信息中心)万科物业公司管理处各类人员培训（总经理办公室）建设部物业管理处6（三）物业管理服务计划安全管理计划1、安全管理之特点分析a、政治影响和社会责任建设部机关是国务院下属的部级行政办公重地，又是国家主管房地产和物业管理行业的最高行政机构，具有重要的社会影响和政治影响。建设部安全管理的工作开展，首先应站在社会影响和政治影响的高度，物业管理服务的企业化运作，应具有高度的社会责任感。同时要强调企业管理风险的控制，包括对可能给顾客造成负面影响的各种行为和事件的控制，强调“为社会发展作贡献”，并以此建立一整套的控制要求和准则。b、物业安全管理之“建筑——管理”关系从建设部大院的建筑布局的角度，建设部院区的建筑设计布局相对开放、加上院区使用功能不完整，使物业安全管理的困难较大，建筑群相对密集，安全巡逻的视野不开阔，院区道路狭窄复杂，整个院区内未安装闭录监控系统，不利于安全管理控制；建设部办公楼与市政道路相连，建筑物外围的道路系统发达，主楼外围没有任何围档、外墙，主楼车场出入口较多，相对密闭型物业安全管理来讲，增加了管理难度。对车辆的安全管理、车流导向管理、车辆停放管理工作量大，且须关注外来车辆全部依靠管理人员监控。安全员保洁员管理人员上级指令顾客传播媒介执行结果客服（信息处理指挥）中心执行命令（各类相关人员）分析整理信息接收发布指令监控跟踪设备维护主楼监控7建筑内的部分核心机构，需要特殊的安全管理措施。对外的车辆出入口只有两个，车辆进出管理相对容易，区内车行道亦只有一条环绕院区的环形通道；上、下班时段将形成人、车流量的高峰期，对安全秩序控制和疏导的管理要求较高。2、安全管理职责a、治安管理消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸等罪案发生控制人员、物品出入安全，严防无关人员及危险物品进入所辖区域安全预警、有效控制各类紧急、突发事件协助甲方处理上访事件，维护建设部机关办公秩序保障安全的物业环境和秩序、防止建设部职员工人身伤害事故b、辆及交通管理车辆出入管理车辆停放管理车辆安全管理内部交通管理c、消防安全管理a)实行消防安全责任制，建立健全防火安全制度b)定期开展多种形式的消防知识宣传。c)落实值班巡查制度，发现火灾隐患及时消除，并报告建设部相关部门，在征得同意后报公安消防机构。d)建立义务消防队，定期进行消防演习；组织扑救初期火灾，引导安全疏散。3、建设部大院安全布防体系a、本物业安全岗的设置分类◆固定岗：各主要出入口。作用：人、物出入之要道定点管制，对安全重要部位进行定岗防范。◆巡逻岗：不定点安全岗，分区划片设置。作用：防止、消除安全及火灾隐患，巡查各区域之安全状态，保证无安全盲点、消防通道畅通、车辆照章停放。◆交通岗：车辆出入口定点安全岗。作用：控制车辆出入口，严防车辆等财产安全。◆安全（消防）控制中心岗：智能安防系统控制中心值班岗作用：安全管理的“神经中枢”，严密监控主楼区域安全状态，负责对主楼区域各岗组织调度协防、信息与指令的传达等。8◆检查岗：为各班安全班的负责人（安全班长）作用：负责所辖安全班当班的安全布署、协调、控制与工作检查、督导，并为该班安全控制管理的机动力量。◆安全主管：物业安全管理之总负责人b、安全班时设置与安全岗配置每日设置三班安全岗，根据本物业使用特点，合理安排三班的当值时间，确保无时间盲点；根据日间和夜间不同的安全管理要点，以及物业的建筑特点，合理配置各班的各类安全岗位及人数，严抓各岗位之间的工作配合，保证安全管理无区域盲点；日间人流、车流较多，将加强出入口固定岗的设置，辅以巡逻岗配合。夜间办公楼出入口封闭，增加巡逻密度，辅以固定岗配合。安全岗配置情况表班次岗位白班中晚班深夜班合计建1岗(南门)1人1人1人3人建2岗（东门入口）1人1人1人3人建3岗（东门出口）1人1人1人3人建4岗（建材东门）1人1人——2人建5岗（机关车棚）1人1人1人3人建6岗(甲8楼)1人1人1人3人建7岗（甲7楼）1人1人1人3人建8岗（主楼正门）1人1人1人3人建9岗（主楼后院）1人1人1人3人建10岗（主楼正门）1人1人1人3人建11岗（主楼监控）1人1人1人3人建12岗（主楼车场）1人1人1人3人建13岗（主楼车场）1人1人1人3人建14岗（主楼车场）1人-----1人2人建15岗（立体车库）1人1人1人3人9建16岗（卫生处）1人-----1人2人建17岗（甲5楼口）1人-----1人2人建18岗（建材后院）1人————1人建19岗（甲八楼南侧）1人----------1人建20岗（建材南配楼）1人1人1人3人建21岗（建材南新楼）1人1人1人3人建22岗（丙一楼）1人1人1人3人建23岗（丙二楼）1人1人1人3人建24岗（丙三楼）1人1人1人3人建25岗（丙四楼）1人1人1人3人建26岗（丙八楼）1人1人1人3人建27岗（丙十楼）1人1人1人3人建28岗（乙1楼）1人1人1人3人建29岗（西北门）1人1人1人3人建30岗（乙3楼）1人1人1人3人建32岗（广建后院）1人1人1人3人建33岗（广建正门）1人1人1人3人建34岗（地库一层）1人1人1人3人建35岗（地库地二层）1人1人1人3人建36岗（地库机房）1人1人1人3人一区巡逻岗1人1人1人3人二区巡逻岗1人1人1人3人一区巡查岗1人1人1人6人二区巡查岗1人1人1人检查岗（安全主办）2人安全（消防）控制中心1人1人1人3人安全主管1人自行车管理员9人9人10机动岗1人1人合计人数123人4、建设部安全管理控制要点a、建立“互动式安防体系”首先与建设部主管单位建立安防互动体系，听取和掌握建设部机关的管理要求，并予以紧密配合和执行；其次，与辖区警力建立安防互动体系，围绕建设部的安全管理，充分利用社区警力的力量和执法权利，预防和打击管理区域内的各项犯罪活动，维护治安秩序，共同创建安全文明大厦；第三，在建设部内重要单位、部门建立重点安保措施，有效的利用建设部办公楼先进的技防设备，加上合理的配置岗位，以“人机结合”的方式全方位的消除安全盲点，确保重要部门和重要领导的安全；第四、与建设部内各使用部门、科室建立安防互动体系。掌握各项活动的开展信息及规律，向其宣贯安全管理的各项要求特别是消防管理要求，必要时，与其共同制定针对性的紧急事件处理预案。b、建立“延伸式防控体系”考虑建设部周边环境及地理位置的特点，安全管理将建立“延伸式防控体系”，即将防线适当向马路周边延伸，并适度监视外围等地域、场所的活动情况，预估可能对服务区域的影响，采取响应的防范措施。同时，在大型活动时，对人、车分流的处理必须在合乎法规的基础上延伸服务区域。c