开征物业税的必要性研究

本科生毕业论文（设计）论文题目：资产证券化及其会计问题初探姓名：张东明学号：XXXXXXXX班级：X班年级：XXXX级专业：XXXXXX学院：XXXX学院指导教师：XXX教授完成时间：200X年X月XX日中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）作者声明本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。毕业论文（设计）成果归中南财经政法大学所有。特此声明。作者专业：XXXXXX作者学号：03083356作者签名：张东明（手写有效）200X年X月XX日（手填时间）中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）开征物业税的必要性研究文哲PilotStudyofAssetSecuritizationandItsAccountingProblemsZhang,Dongming200X年X月XX日中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）-1-摘要（选题动机与研究动态简要描述）资产证券化融资方式是……。近年来，国内外学者围绕这一主题的研究成果甚丰……但与……有一定差距，特别是从会计角度分析更有许多问题值得研究。（中心思想的概括性描述）本文集中阐述了资产证券化的相关概念及内涵，围绕资产证券化实施可能引起的会计问题做了相应的分析……，剖析了……，讨论了……，就……提出了个人的看法，并预测了……。（研究方法与研究内容简要描述）本文系运用规范研究方法进行的专题研究。全文分X个部分：首先（第一部分），是讨论了资产证券化的内涵、运作原理以及……其次（第二部分），是从会计核算角度对其业务拓展及投资效益进行了分析……最后，是对资产证券化……做了展望与分析。（作者文中创新观点的简要归纳）本文主要创新体现在………关键词：资产证券化；会计核算；效益中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）-2-AbstractAsset-backedsecuritizationfinancingis…Recentlythescholarsallovertheworldhavedonemuchresearchonthesubjectandtheirresearchfindingsareextremelyfruitful.However,thereisacertainextentofdifferencebetween…and…Inparticular,greatdealsofissuesareworthstudyingfromthepointofaccounting.Thepaperfocusesonassetsecuritizationanditsrelatedconceptandconnotation.Itanalysesaccountingproblemsprobablyarisingfromputtingassetsecuritizationinpracticeand…istakenpart.Anditdiscusses…,putsforwardthepersonalviewbasedon…andforecasts…Thepaperdescribesaspecialtopicinthenormativemethodofresearch.Itisdividedinto…sections.First,theassetsecuritization’sconnotation,operatingprinciplesand…arediscussed.(Thefirstpartdiscussestheassetsecuritization’sconnotation,operatingprinciplesand…)Second,itsexpandingbusinessandinvestmentincomeareanalyzedaccordingtoaccounting.Finally,itprospectsandanalyses…ofassetsecuritization.Themaininnovationinthepaperisreflectedin…Keywords:Assetsecuritization;accounting;benefit中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）-3-目录引论……………………………………………………………………1一、资产证券化的基本原理………………………………………………1（一）资产证券化内涵与分类………………………………………………1（二）资产证券化的交易特点………………………………………………X（三）资产证券化的运作方式………………………………………二、资产证券化所涉及的会计问题分析…………………………………X（一）结语……………………………………………………………………X主要参考文献…………………………………………………………X中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）-4-第一章物业税概念的界定与特征第一节物业税概念的源起与流变对物业(不动产)征税自古有之，物业税其实是财产税的一种。而财产税是一个古老的税种，在人类历史发展过程中，当私有财产制度确立后，对财产课税就有了可能。国家产生以后，产生了税收，也可以说同时就有了财产税。当时由于生产力水平比较低下，社会财富较少，土地是最重要的生产资料，也是私有财产的一种主要形式，对土地的征税就成为最早的财产税。在奴隶社会以种植业和养殖业为主的自然经济条件下，征税对象不多，主要有土地和人丁，国家自然要选择这两者征税，土地财产税自然也就成为财产税的最初形式。一、西方物业税概念的缘起与发展在国外，财产税早在希腊、罗马时代就已出现。财产税最早作为一项常规税种或可上溯至公元前600年的希腊。起初，人头、财产、房产都在征税之列。这一税种后来为罗马人所传承。最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》(见《圣经·新约》)，当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。该税种对珠宝、战车等奢侈品采取累进税制，分期折旧以评估其实际价值并以此作为一记税依据。欧洲国家就是12世纪后，针对城市工商业发展带来动产大量增加的情况，将土地税与动产税合并，设立了一般财产税。一般财产税是对纳税人所拥有的不动产、动产等多种财产按综合计算的价值进行课立法视野卜．的物业税研究征的一种财产税。当然，也有对纳税人拥有或支配的某种特定财产单独课征财产税的方式，这就形成了个别财产税。个别财产税是一般财产税的发展，名目繁多，如土地税、不动产税、房屋税、房产税、车船税、遗产税、赠与税等。因此在西方意义上，物业税是一种个别财产税，是指以土地、房屋等不动产为征税对象、对物业所有者或使用者征收的一个税种。虽然世界各国普遍征收物业税，但是对其称呼却很不统一。有的称为“不动产税，有的叫做“财产税”，还有的叫做“房地产保有税”。①美国等许多国家把对不动产保有阶段征收的税称为财产税(PropertyTax)，与一般财产税的征收实践有关。二、中国物业税概念的缘起与发展在中国，物业税可追溯到奴隶社会时期，我国奴隶社会对土地课征的“贡”、“助”、“彻’’，是我国历史上财产税的雏型。到了春秋时期，由于生产力的发展，特别是铁制农具的广泛使用，在井田以外开垦的私田日益增多。私田不属于王室所有，本来不向王室交纳贡赋，全部收获都归私田的所有者支配。但随着私田面积的不断扩大，冲击着奴隶制经济基础。当时的一个主要诸侯国鲁国，为了增加财政收入和抑制开垦私田，于鲁宣公十五年(公元前594年)开始对井田以外的私田征税，称为“初税亩。“初税亩”首次以法律形式承认了土地的私有权和地主经济的合法化，实行“初税亩后，土地所有者除了纳税，全部收入归自己支配，土地可以自由买卖和出租。土地再不具中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）-5-①俞明轩主编．房地产评估．北京：中国人民大学出版社，2004．13一14．法律硕士学位论文有“王室所有的性质，而真正成为了私人的财产，对土地征收的财产税也就从雏型阶段走向成熟。在此之后，对于财产的课税有所发展，汉武帝于元光六年(公元前129年)颁布了征收车船税的规定，当时叫“算商车”。与它同一时期实行的还有“缗钱令”制度，针对当时的商人和手工业主，对他们所有的钱、物征税，后随着形势的发展，又扩大了征收范围，凡富豪及中产之家的财产，包括缗钱商货、车、船、田宅、牲畜、及至奴婢等，均在征税范围。这也是对财产税征税范围的一次重大的扩展。唐朝德宗建中四年(783年)，朝廷在全国开征“间架税”(以房屋为课征对象)，被认为是最早的成形的房产税。后来元朝的房地租、清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞、清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税，属于财产税。由此可见，我国财产税在社会历史发展的各个时期有着不同的制度形式，主要体现在征税范围随着社会经济的发展和财政需要的变化而调整，但总体上还是以土地和房屋课税为主。新中国成立后，财产税一直作为整个税制的辅助部分而存在。1950年1月由政务院颁布的《全国税政实施要则》规定的14种税中，属于财产税的有房产税、地产税、遗产税和契税。以后房产税和地产税合并为城市房地产税，而遗产税在实际工作中并未开征。由于我国过去较长时间实行公有制占绝对优势的所有制形式，采取高度集中统一的计划经济体制，并实行平均主义“大锅饭”的分配体制，非公有制经济拥有的财产特别是不动产数量很小，因此这一时期可供征收财14立法视野下的物业税研究产税的经济税源十分有限，虽然也开征了财产税性质的城市房地产税，但其收入在整个税收收入中的比重很小。1978年改革开放以来，我国国民经济迅速发展，社会财富不断积累，城乡居民收入水平大幅度提高，并出现了高收入阶层，个人和法人拥有的各类财产大量增加，完善我国财产税体系已有了深厚的经济基础。20世纪80年代中期起，我国陆续恢复了对内资企业的房产、土地征税。为适应社会主义市场经济的需要，1994年我国进行了大规模的税收制度改革并建立起“分税制”的税收管理体系。在这次改革中，新开征了土地增值税，随后1997年对契税条例重新进行修订，从而初步形成了一个由房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、契税和土地增值税等税种构成的，静态财产税与动态财产税相配合的财产税制度体系。这一税制体系在贯彻政府对房地产行业的产业政策、调节社会财富分配、推进住房制度改革、以及为地方政府筹集财政资金等方面发挥了积极作用。三、现代物业税概念作为汉语的“物业一词的现代性应用早见于香港，在现代汉语中“物”字本身包含一层涵义：“财富，财物”，并且特指不动产。据香港地区李宗愕先生《香港房地产法》一书的解释，“物业是单元性中南财经政法大学2009届本科生毕业论文（设计）-6-的地产。一个住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。”①在香港，习惯把土地和房产统称为“地产”，而在我国内地，物①李宗愕．香港房地产法．商务印书馆香港分馆，1988．9．法律硕士学何论文业是指己建成投入使用的各类建筑物以及相关的设施、设备和场地。①在内地，“房地产”与“地产”是不同的概念，通常认为，地产是房地产的一部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产。由此可知物业和房地产不同，物业指的是个体概念，而房地产指的是整体概念，在一般情况下房地产和不动产是通用的。房地产的英文名称为realestate或realproperty。在英语中，‘‘realestate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋，是狭义的房地产；“realproperty’’一词是指realestate(狭义的房地产)及其附带的各种权益，包括所有权、以及与所有权相关的保有权、享用权、管理权、处分权等，是广义的房地产。物业具有商品性、权属性、固定性、长期性、多样性等特点。从单纯的现代汉语应用角度来看，“物业税’’一词也来自香港，