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对中国房地产业过热原因的分析2011年，随着通货膨胀的加剧,政府的房地产政策也开始从宽松转为紧缩。进入新世纪以来，住房问题俨然已经成为中国老百姓最为关注的问题之一。然而，房价一年又一年毫无止境的上涨和统计部门一路飘红的房价数据以及房地产业萌生的一个又一个财富神话，考验着中国普通民众的社会承受能力，由此引发的贫富悬殊问题正如近几天人民日报所述，已经逼近社会承受极限房地产业过热的原因可从供需两方面考虑。房地产市场不同于一般商品市场,很容易产生市场失灵。只有政府进行强有力的宏观调控,房地产业才能达到帕累托最优。最终实现供需均衡,弥补市场失灵,达到帕累托最优。确保国民经济平稳、健康地快速运行最近几个月，除了深圳等数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。房地产市场的拐点在众说纷纭中不知是否会出现，那么房价到底会不会下降呢？从目前情况来看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，“越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好”。房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商“捂盘”，但似乎也透露着一种无奈，更多的声音支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“憋着”，一方则想尽办法保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。需求的极度不平衡使房价不可能在短时间内达到人民所需要的平衡点。根据某正准备买房的陈先生表示，目前的房价已经感觉过高，虽然自己有购房需求，但还想“再等等”。他认为，国家保障性住房的建设以及宏观调控，将使房价控制在理性区间，纷纷打折促销，再等等会有到价格降低到自己满意的地步。尽管房价坚挺，但全国各地的成交量出现了较为明显的萎缩。因此，不少楼盘采取了与全国其他地方相似的打折促销活动。各种促销和优惠上台，今年的房地产形势确实不如往年，并未达到买卖双方的互利。从目前很多数据分析来看，大多是房源不多、问者也寡，一些问价的人认为房价还是偏高，“现在到处都在报道，房价可能会下降，所以还是看看再说”。根据国家发改委公布的数据，5月北京房价环比上涨0.4%，4月环比上涨0.2%，而1-3月环比涨幅分别达到0.7%、0.5%和1.0%。从数字上来看，不同于深圳等城市的房价已经明显调整，北京房价依然在缓慢地上涨。但显然，进入二季度北京房价增速进一步放慢，北京房价基本处于停滞状态。楼盘花样众多的打折促销活动也通常不反映在统计数字中。与年初如同“小荷才露尖尖角”的促销打折相比，如今北京更多楼盘加入了促销的行列。采取直接降价的楼盘也有一些，但是不是主流趋势，不过，并不是所有的楼盘都采取降价或折扣的措施。去年下半年之后开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取降价或打折的措施，并且幅度较大,所以对于现在告诉发展的中国来说，房地产是拉动中国经济发展的一大要素，虽然从前几年开始已经实行了很多调控政策，但是我认为以后的几年中还是只有稳定或者上升的趋势。房子依然是刚性需求，近5、6年的房子涨价，“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的，农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的，通胀时代不是2010年才开始的，2006年就开始启动，中国大部分人根本没有比较成熟的投资渠道可供选择，现在连下岗工人都懂得钱放银行是浪费，但投资的话除了股票就是房产。房子依然是刚性需求，很多人误解刚性需求是没房子想房子的人的一种需求，其实不然。国家的住房制度的落后、保障房建设的迟缓，远远满足不了快速增长的城市化进程引发的刚性需求和通货膨胀引发的房产保值增值需求，从而推高了房价。尽管国家出台了严厉的限制房价增速的政策，但这些政策都不能抑制快速增长的刚性需求和保值增值需求。任何政策在经济趋势面前根本无力，所以即使2011年人们认为再给力的地产调控打压政策，依然只是个过程。2011年通货膨胀是经济问题的中心，在这种情况下，央行已经是在今年实现了五次加息，这是前所未有的，房地产基本上不受通货膨胀的影响,房地产属于实业的范畴,是影响相关行业的最大行业,1.房地产有龙头支柱产业之称,房地产业发展高涨时,其他行业也跟着繁荣起来,反之而然,当其他行业高速发展时,也会带动房地产业的快速发展,促使房地产价格不断攀升,2.当通货膨胀发生使物价大幅度上涨时,说明货币的购买力会大幅度下降,房地产作为不动产这种特殊商品的价格必将会水涨船高,其价格不但不下降,反而会迅速攀升,这也是房价是不可能在现在高速发展的中国下降的原因，有时甚至比通货膨胀时的物价水平涨得更高。两者的间接影响我了解到的有以下几点1，通货膨胀，老百姓对财富的增值保障需求强烈了，在国内，老百姓能投资的东西，无非就是股票、贵金属、房产、民间借贷。房地产的投资需求是永远存在的，只是比例大小的问题，不可能赶尽杀绝的，通货膨胀会刺激房地产的投资需求。2，通货膨胀，就是钱不值钱了，在这种情况下，借来货币购买资产是比较划算的，房地产企业负债率80左右，负债主要是预收款和银行借款货币性负债，而资产，主要是土地、为开发完成的房子等实物性资产，通货膨胀对于房地产企业是相对比较有利的。3，通货膨胀，会使原材料及劳动力的价格提高，不过，房地产的建筑成本一般只占销售价格的约25%，影响有限，通货膨胀，利息会上涨，对于一些资金比较紧张的地产商来说，利息上涨的影响可能影响更大4，通货膨胀，老百姓的生活成本会提高，名义货币收入也会提高，名义购买力会增强，对需求是好事儿，如果房价的上涨幅度小于老百姓的收入上涨幅度，有助于消除泡沫。5，如果房价上涨幅度小于通货膨胀，那就等于房价实际在下跌，如果有泡沫，这也是一种挤泡沫的形式。6，房子名义价格下跌，可能越跌越卖不出去，越卖不出去，则越跌，打击成交量，而实际价格下跌名义价格不动或小幅上涨，对成交量副作用有限，如果有泡沫，这种挤泡沫的方式是相对来讲对各方都是比较有利的。7，房地产的的价格转嫁能力，可以参考各地定的房价上涨幅度。这几个方面可以比较全面的描述通货膨胀和房地产两者相互的影响，各方面来看各种因素都使得房价只有上升的趋势！国家针对近期房价过快上涨的情势出台了调控房地产业的新政策——“国十条”，先不论新政的调控力度如何如何，是否有效等等问题。让我们从另一个角度，具体从体制层次出发看看当今出现“房价涨而又涨，不见低头；国家调而又控，不见成效”问题的原因到底是什么？我认为，原因归根到底可以归结为一句话：中国官僚集团利益自我最大化的客观结果。按照常理，国家权力属于人民，政府当负为人民服务之责任，应以大公无私之态度全面拼民生。然而在现代政治当中，官僚制的“部门利益最大化”问题始终是个严重而又难以克服的弊端。因此，在中国现实政治生活当中，各级政府和行政系统必然存在着“自我利益最大化问题”，辐射到房价问题上就可以看得很清楚。从公众态度中我们可以看出，民众对各级地方政府在处理民生问题上的态度已经产生了严重的不信任，这样发展下去，政府的政治合法性在一点点丧失，后果不堪设想，或许这和我们现行的人事制度紧密相连。近年来各省纷纷进行了省管县的改革，省级政府工作任务越重。因此就主要以GDP和直观的城市建设为考核指标。前者可以通过数字反映，后者可以通过考核组的所见反映，也许我们会说GDP可以由地方瞎报，也不至于勾起地方政府如此大的投资欲望。但是我们必须清楚，即使虚报GDP，也必须考虑到财政因素。GDP和财政是挂钩的。而财政是真金白银纳入国库的。因此，为了托起GDP的神话，各级政府拼命圈地，拼命拆迁，拼命盖楼，努力扩大财政收入。而这也是增加财政收入最快最有效的方式，总之始终和房地产脱不了干系。因此在这样的条件下，中央政府打算利用税收手段调控房地产业必然遭到各级地方的强烈反对和阻碍。房地产业发展的另一个关键因素是银行。银行紧缩银根与否直接关系到房地产业资金链和资金流动性问题。然而，近几年中国房地产业一直是效益巨大，利润极高的产业，而且至今未见有衰退的信号。银行业乐于贷款给开发商。银行毕竟也是市场主体，其从利润角度出发，也无可厚非。所以同地方政府一样，银行也是房地产业红利的享有者。货币政策攸关国民经济所有行业发展，每一次调整必须慎之又慎。因此综上所述，我们发现，从行政手段、税收手段、银行方面寻求突破都无法治本。中国房地产业的问题不是一般地难以解决,恐怕国十条也无济于事.也许只有等到中国经济结束了高速发展时期，房地产业才真正可能冷却，而那时又是另一番光景了！