第三章房地产金融

第三章房地产金融基本知识§1房地产抵押一、概念1、含义是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、特征特定性和不转移占有不可分性：房地产抵押权的不可分性是指无论抵押的房地产部分灭失或分剖，还是抵押权担保的债权被让与、分部j或部分清偿，都不影响抵押权的效力，抵押权人均可就抵押的房地产全部行使抵押权从属性：抵押权的成立，要以债权的存在为前提，因债权的转让处分而处分，并因债权的消灭而消灭.物上代位性：房地产抵押权的物上代位位是指当房地产的实物形态发生变化时，抵押权的效力及于抵押物的代偿物或代位物.依照《中华人民共和国物权法》第174条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿.被组保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿性：指债务人到期不履行义务或出现约定情形时，抵押权人可就抵押的房地产拍卖、折价或变'卖所得的价款优先于其他没有抵押权的债权人，或者抵押权的优先性列于其后的债权人受偿。优先受偿性是抵押权人债权实现的保障，也是担保权产生的主要原因期限性：房地产抵押的期限性不仅包括对所担保债务履行期限有限制，而且还包括抵押权行使的期限.根据《城市房地产抵押管理办法B第17条和第18条的规定，有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限.同时，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。3、房地产抵押登记(1)抵押权的设定登记。房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还应当办理抵押登记。就登记所需文件，《城市房地产管理法》第48条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”就登记机关，该第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起生效，未经登记的，抵押为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合法权益，国家建设部根据《城市房地产管理法》和《担保法》，制定了《城市房地产抵押管理办法》。该办法设专章对房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。(2)抵押权实现后的登记。当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其他原因使抵押权归于消灭后，《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。案例2004年5月18日，被告北京天亿贸易有限责任公司(以下简称“北京天亿公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限2年，贷款年利率为5.814%，期满后由被告北京天亿公司还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回收，要求北京天亿公司提供房地产作为抵押。北京天亿公司表示同意，并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告北京天亿公司对仓库用房享有权处分，若被告北京天亿公司到期不能偿还上述贷款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告北京天亿公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。2006年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的正常经营，被告北京天亿公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以28万元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产管理部门办理了过户手续。2006年5月20日，被告北京天亿公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设银行向被告北京天亿公司发出《催款函》，要求被告北京天亿公司在收到催款函后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭，根本无法偿还建设银行的贷款本息。原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京天亿公司签订《贷款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%。当时本银行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。鉴于此，原告建设银行于2006年5月29日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院依法拍卖被告北京天亿公司提供的抵押物，以实现原告的到期债权。被告北京天亿公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款的能力。第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，(1)被告北京天亿公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法律效力，其抵押关系不成立;(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉讼请求，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。争议焦点1.房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法律效力?2.房地产抵押合同无效，是否影响当事人签订的借款合同的法律效力?法院判决：北京市海淀区人民法院经审理认为，原、被告签订的《贷款合同》系双方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告拥有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到北京市房地产管理部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不可有对抗性。在本案中，第三人张天虹与被告北京天亿公司签订《房屋买卖合同》，亦属双方真实的意思表示，而且第三人张天虹已向被告北京天亿公司支付了全部的购房款，双方并共同向北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人张天虹取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。根据《城市房地产管理法》第30条、第49条，《担保法》第41条、第42条之规定，判决如下：一、驳回原告建设银行要求处分抵押物实现其到期债权的诉讼请求;二、被告北京天亿公司应当于本判决生效之日起10日内向原告建设银行支付贷款本息223256元。第三章房地产金融基本知识二、房地产抵押的类型房地产抵押在建工程抵押预购商品房贷款抵押最高额抵押最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，它属于未来债权担保种类。第三章房地产金融基本知识甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系，经乙公司要求，甲公司以其一栋楼房（价值2000万元）为甲从乙公司的借款担保。双方约定自1995年2月1日至1996年12月底，在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押。由于该楼房当时估价为2000万元，因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元，若借款超过2000万元，甲将以其他财产作担保，双方在合同签订以后，在登记部门办理了抵押登记手续，甲、乙双方的上述约定，属于典型的最高额抵押约定。三、可以设定抵押的房地产建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具.第三章房地产金融基本知识四、不能抵押的房地产土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，（乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；第三章房地产金融基本知识依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。五、房地产抵押的有关规定同一宗房地产可以设定多个抵押权几宗房地产可以一并抵押部分产权的房地产只能以抵押人自已可以处分和收益的份额为限设定抵押租赁权对抵押权的影响第三章房地产金融基本知识抵押权对房地产转让的影响抵押设定后,地上新增房屋不属于抵押财产抵押财产不属于破产财产抵押房地产的拍卖问题保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市价的80%；若出现流拍，每次降低的数额不超过前次保留价的20%。但拍卖最多不超过三次.第三章房地产金融基本知识建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，其优先权的期限为6个月，自工程竣工之日计算。消费者交付商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。第三章房地产金融基本知识[案例]1996年6月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的明光大厦的第15层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款金额1000万元人民币，期限1年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。1997年1月，明光大厦竣工。1997年3月，祥龙公司在通知京港城市商业银行的情况下,开始售楼.其中将15层A座以40万元售与刘女士并告知刘女士第三章房地产金融基本知识该楼已被抵押的情况刘女士在办理了相关产权证之后，以A座这套房产作抵押向某国有商业银行京港分行申请贷款，期限10年。抵押合同亦经登记。1997年8月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中刘女士向法院反映，要求维护自己的权益；京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚未形成，用在建工程作抵押是无效的。第三章房地产金融基本知识§2个人住房贷款一、个人住房贷款的概念及种类1．个人住房贷款的概念个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。个人住房贷款是一种中长期消费性贷款。2．个人住房贷款的种类个人住房贷款按不同的标准，有不同的类型，主要有：第三章房地产金融基本知识（1）按资金来源划分，个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成）。（2）按住房交易形态划分，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。第三章房地产金融基本知识二、个人住房贷款中的几个主要术语1．贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款