徐州市西苑水漫桥路东侧地块投资分析报告

徐州市西苑水漫桥路东侧地块投资分析报告一、徐州社会经济概况徐州市位于江苏省西北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。2008年全市年末户籍总数277.76万户，户籍人口946.86万人。徐州市交通便捷发达，陇海、京沪两大铁路干线纵横交会，即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通；5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州纵横成网，高速公路通车里程达350公里，在中国地级市中位居前列；市区距离连云港国际港口只有200公里，并与高速公路相连，运河及海上运输均较为便利；徐州观音机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等国内10多条航线；鲁宁地下输油管道纵贯境内，已经形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通体系。2008年徐州市固定资产投资稳定增长，全年完成全社会固定资产投资1250.66亿元，比上年增长30.2%。规模以上投资1161.75亿元，增长33.2%，其中，城镇投资1015.04亿元，增长31.9%；农村投资146.70亿元,增长42.8%。在城镇投资中，房地产开发投资130.81亿元，增长30.7%。。全年全社会建筑业完成增加值151.74亿元，比上年增长7.7%；实现建筑业总产值351.24亿元，增长13.2%；施工房屋建筑面积2657.66万平方米，建筑业也是平稳发展。2008年徐州市居民居住条件进一步改善。年末全市实有房屋建筑面积6584.24万平方米，其中住宅建筑面积4615.10万平方米，增长5.1%。年末实有住宅使用面积4733.46万平方米。年末城市居民人均住房建筑面积（含偶尔居住）26.2平方米；农村人均年末住房面积35.14平方米。2008年经济保持平稳较快发展。全年地区生产总值突破两千亿元，达到2007.36亿元，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值210.02亿元，增长5.2%；第二产业增加值1061.78亿元，增长14.0%；第三产业增加值735.56亿元，增长15.5%。人均地区生产总值23069元（按常住人口计算），按当年汇率折算人均GDP超过3000美元，达到3378美元。三次产业结构由上年的11.5∶52.5∶36.0调整为10.5∶52.9∶36.6。第二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别比上年提高0.4和0.6个百分点。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达47.2%，比上年提高1.4个百分点。2008年1-10月，全市各类施工商品房屋面积1038.3万平方米，同比增长57.5%，其中住宅施工面积888.7万平方米，同比增长55%。今年以来全市竣工各类房屋面积158.3万平方米，同比增长20.3%；累计销售223.2万平方米，同比下降4.9%，实现商品房销售额58.98亿元，同比增长1.6%。全市完成房地产开发投资85.7亿元，同比增长22.1%，其中住宅投资完成74.9亿元，增长29.9%。从全年走势来看，徐州市房地产开发投资基本上保持了平稳较快的增长态势。2008年12月份，徐州市房地产市场继续呈现冷清态势，房屋销售价格与上年同期相比首次出现下降局面，下降幅度为1.6个百分点，环比价格下降2.8个百分点。从分类看，新建商品房销售价格下降2.4%，其中住宅价格同比下降2.9%；本月房屋销售价格的走势特征是:新建商品房和二手房销售价格均呈下降趋势，其中：普通住宅下降涨幅相对较高,同比下降3.2%,其中多层比下降10.9%。二手房住宅交易量继续下降，价格相对稳定，同比上涨1.3%，环比下降0.2%。徐州地图二、房地产市场概况改革开放三十年，是市场价格体制不断完善、生产力极大提高、社会经济快速发展、人民生活不断提高的三十年。尤其显著的是住房方面——拥有一个温馨舒适的家是百姓最大的追求，居住条件的好坏成为衡量家庭生活质量的一个重要指标。改革开放三十年来，徐州市房地产开发经历了一个从无到有、从小到大、从弱到强的发展阶段，总体上呈现持续快速发展态势。房地产业，已成为拉动全市投资增长的重要力量。经过二十年的发展，全市房地产开发企业经营能力进一步提高，综合竞争实力明显增强。一批颇具知名度，市场占有率较高的房地产开发企业脱颖而出，显示出无锡市房地产开发企业较强的竞争优势。经过二十年的发展，一大批功能齐全、设施配套、生活方便、环境优雅的住宅小区相继建成，徐州市房地产开发已进入一个全面提高品质的新的发展阶段。在房地产业的带动下，全市城市人均居住面积逐年上升，居住条件得到明显改善。房地产开发蓬勃发展，有效地带动众多相关行业的发展，改善了百姓的居住条件，对构建和谐社会，拉动经济增长发挥了重要作用。但是今年以来受宏观经济的影响，房地产市场低迷，居民持币观望，对于房地产的销售市场造成了较大的影响，从而一定程度上影响了房地产业的发展速度。1、房地产用地概况2008全年徐州市住宅用地供地量为9403.6亩，同比2007年增长6.57%。其中普通商品房用地8595.5亩，同比2007年减少2.54%；经济适用房用地744.6亩，农村宅基地63.3亩，相比2007年是大幅上涨。从上看出去年徐州市住宅用地中，普通商品房用地有小幅的减少，但住宅用地总量还是有所上升，主要体现在经济适用房用地和农村宅基地上，说明徐州市在整个土地市场逆势的情况下还由于经济基础的原因，目前受的影响还比较小。2.房地产市场概况近年来，由于徐州区位优势明显，资源丰富，工业基础雄厚，科教实力较强，招商引资环境优越，经济社会发展正焕发着勃勃生机。在中国区域经济格局中，徐州处于东部沿海开发和中部崛起、西部开发的连接带，是长江三角洲与环渤海湾两大经济板块的结合部，具有显著的东靠西移、南北对接、双向开放、梯度推进的区位战略特征。同时，徐州也是江苏省沿东陇海线产业带开发建设的重点地区，江苏省将沿东陇海线产业带的建设作为江苏区域经济发展的重大战略，正在采取一系列强有力的措施加速推进，努力把沿东陇海线产业带建设成为江苏区域经济新的增长极，让徐州成为沿东陇海线上具有承东启西、沟通南北战略优势的经济发展“活力之城”。所以总的来说，徐州市房地产业一直保持健康持续发展的良好态势，开发投资结构不断优化，市场供需衔接良好。徐州市今年的成交数量与成交金额与去年相比持续保持着上涨的势头,但是上涨幅度很小，涨幅不大，市中心地区房价基本趋于稳定，涨幅不大，部分郊区有小幅度的下降趋势。在一轮轮宏观调控的打压下购销双方心态都有所调整,百姓对楼市观望的态势未见有根本的转折,但我们从并未大幅下跌的成交均价上看到了无锡楼市平稳的信号,给持有“期望”、“企盼”信念的开发商带来新的遐思。房地产业继续保持可持续的健康发展的良好态势。三、地块投资分析1、地块概况（查看公告：2009-17）徐州市西苑水漫桥路东侧地块位于徐州市二环西路西侧，水漫桥路东侧。规划用地总面积10642平方米（合15.96亩），规划用地性质为住宅用地，规划容积率为≤2.0，建筑密度为25%，绿地率为35%。2、地块配套情况徐州市西苑水漫桥路东侧地块周边有成熟住宅小区华润花园、世纪佳苑、华厦枫林绿洲等，有徐州市教育实验幼儿园、徐州市西苑第二小学、西苑中学、徐州市第六院第二门诊部、徐州市仁和医院、超市等配套设施，基本满足居民的日常生活出行。3、地价分析该地块位于徐州市住宅用地三级地范围内，徐州市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，平均容积率为1.8，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，徐州市住宅用地三级地基准地价为1370元/m2。该地块地价的基准日为2009年5月15日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气，宗地红线内土地平整“六通一平”的开发水平下，容积率为2.0，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在开发程度、容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为2700元/m2。4、投资可行性分析受2008年因美国次贷危机造成的国际金融危机的冲击，我国房地产市场遭遇了近年来最大的一次“寒潮”，市场支付能力和消费信心大幅度下降，部分前期房价上涨过快的城市出现价量齐跌现象。徐州市房地产市场也在寒潮中受到较大冲击，2008商品房成交量比2007年下降了一成多，购房者观望态度较为深厚，房地产市场在连续多年持续快速增长后进入了调整期。虽然9月份以后中央和地方政府出台了一系列活跃房产市场的新政，救市态度日趋明朗，央行也连续多次下调银行存贷款利率，但房地产市场回暖迹象尚不明显，总体形势依然较为低迷。总的来说虽然2008年徐州市房地产市场整体形势较为严峻，但与周边地区及省内其它城市相比，房地产市场调整幅度较小，商品房市场销售面积的萎缩程度和可售余量的上升幅度仍处于相对较低水平。特别是受国家和地方一系列鼓励住房消费政策的刺激，从去年10月份开始，商品房销售出现一定的回暖迹象，12月份成交量创出全年最高水平。房管部门提供的资料显示，截止今年1月底，全市商品房累计可售余量已经连续三个月回落，在房地产市场的传统淡季，逢元旦、春节两大节日的月份取得这样的销售业绩，也显示市场对楼市的信心正在恢复，徐州市房地产市场开始朝着积极健康可持续的方向发展。从不利因素分析，目前全球范围内经济增速下滑，消费者信心指数连创新低，CPI指数明显回落，主要消费品和生产资料价格呈现低位趋稳的态势，国际金融危机对实体经济的影响有可能加深和扩大，商业企业在席卷全球的金融危机中难以独善其身。由于国内市场资本市场价格短期内不会出现大的回升，房市、车市仍处于调整期，2009年居民财产性收入增长仍不乐观，汽车和住房类消费增速有可能继续下滑，并带动建材、家电、家具、装修装饰等相关消费品增速的回落。同时，住房、教育、医疗体制改革政策的不明朗，也增加了民众对未来支出的预期，使得预防性储蓄成为削弱居民消费的主要因素预计2009年徐州市房地产市场将呈现较为稳定的发展态势。所以总的来说这个地块的投资前景从长远来看还是不错的。