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射阳九龙招商城项目二期定位项目本体分析射阳城市概况宏观经济背景射阳总体规划城市分析小结城市宏观分析商业总体分布商业销售情况商业个案分析商业市场总结项目区域概况项目周边住宅项目周边商企项目SWOT分析项目二期定位县级市商业现状射阳旅游市场分析项目整体定位项目定位依据项目消费者及投资者分析项目业态定位商业市场分析第一部分城市宏观分析1、城市概况2、宏观经济背景3、射阳总体规划4、城市分析小结射阳属江苏省盐城市所辖县之一。东临黄海，北隔灌溉总渠与滨海县相望，西与阜宁县、建湖县接壤，南与盐城市亭湖区、大丰市相连。县内国家二类口岸—射阳港，已开辟了上海港、连云港、青岛港等集装箱内支航线，开通了韩国、日本及港澳地区等国际航线。苏通大桥通车使射阳融入上海3个小时经济辐射圈。射阳县城已先后获得省级卫生城市、国家级园林城市、国家级生态示范县和省级文明城市先进县的验收。97.4997.3796.679696.59797.598201020112012人口数（万人）城市概况射阳县城区人口在20万左右地理区位•区位:射阳县位于盐城市中东部，东临黄海，南抵西潮河与大丰市、盐城市区接壤，西同建湖、阜宁县毗邻，北至苏北灌溉总渠与滨海县隔河相望。•行政关系:盐城市下辖（2区5县2市）亭湖区、盐都区、滨海县、射阳县、阜宁县、建湖县、响水县、东台市、大丰市。•全县面积:全县总面积2752平方公里，辖13个镇及1个省级经济开发区。射阳连云港淮安盐城71公里地理区位三产比重依旧以第二产业为主，但是第三产业比重逐年递增，产业人口逐年递增，随着城市产业发展外来产业人群将大量涌入。2012年第一产业增加值3.25亿元，增长4.9%；第二产业增加值18.23亿元，增长16.4%；第三产业增加值13.86亿元，增长12.9%。三次产业比例由上年的22.1:40.9:37.0调整为21.7︰40.4︰37.9。全年接待国内外旅游者103万人次，其中，国内接待103万人次，入境游客7800人次。实现国内旅游收入9.8亿元，旅游外汇收入610万美元。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008200920102011201224.324.222.822.121.742.341.141.740.940.433.434.735.53737.9第三产业第二产业第一产业射阳处于农业产业主导转向工业产业的过度时期经济总量及趋势173.23201.07238.9287.98320.3113.5%13.2%13.0%12.7%12.6%010020030040012.0%12.5%13.0%13.5%14.0%GDP（亿元）GDP走势03-08年保持平均13.3%的速度平稳发展185862207726276321693590115.9%14.0%19.0%21.7%11.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%01000020000300004000020082009201020112012人均GDP年份20082009201020112012人均DP1858622077262763216935901增长率（%）15.9%14.0%19.0%21.7%11.6%人均GDP走势12年保持增长，增长11.6%08-12年保持年均16%左右的速度平稳发展年份20082009201020112012GDP（亿元）173.23201.07238.9287.98320.31增长率（%）13.5%13.2%13.0%12.7%12.6%社会消费品总额&居民消费射阳县社会消费品零售总额以每年17%左右上涨，商业发展进入快速期，消费潜力较大，并正在逐步释放。射阳县社会消费品零售总额以每年17%左右上涨，商业发展进入快速期20082009201020112012消费品零售总额(亿元）57.669.482.2997.311057.669.482.2997.311002040608010012020082009201020112012消费品零售总额（亿元）城乡消费繁荣发展。2012年，全市实现社会消费品零售总额110亿元，比上年增长13.4%。其中限额以上企业零售额占全县社会消费品零售总额的35%。按销售地区分，城市消费品零售总额为105.28亿元，增长13.4%，农村消费品零售总额4.72亿元，增长7.6%。按消费品销售行业分，批发业8.4亿元，增长23.4％；零售业88.2亿元，增长9.4％；住宿业1.2亿元，增长53.7％；餐饮业12.25亿元，增长38.9％。2012全年完成固定资产投资168.31亿元，增长21.9%。其中，工业投资115.95亿元,增长20.1%；服务业投资48.91亿元，增长24.9%；其中，城镇投资126.56亿元，增长24.8%，城镇投资中500万元以上投资114.08亿元，增幅23.5%。房地产投资稳定增长。2012年完成房地产业固定资产投资12.48亿元，增长37.6%；商品房销售面积57.6万平米，实现销售25.3亿元，税收6.14亿元，其中住宅销售面积42.85万平米。20082009201020112012固定资产投资（亿元）105.76143.26181.66143.26168.31增长率35.7%34.9%26.8%26.5%21.9%城市规划1城镇规模分三个等级确定城镇等级规模结构，即中心城区、中心镇、一般镇，形成“一主两次十五镇”的城镇等级结构。中心城区：即合德镇，远期（2030年）人口规模控制在42万人。中心镇：包括北部中心镇临海镇和南部中心镇盘括湾镇，远期（2030年）镇区人口规模在3—7万人。2城镇结构“一核、两轴、一带”。“一核”指中心城市，包括由陈洋镇、省级经济开发区、射阳县城（合德镇）、射阳岛、海通镇（包括射阳港临港产业区）所组成的东西向带状组团结构城镇带和外围耦耕、兴桥、黄沙港三镇。规划重点突出射阳中心城区（合德镇）的建设，构建一个以中心城区为主体，带动经济开发区、临港产业区和周边城镇共同发展的射阳大城区空间结构。房地产市场8.19.0912.4832.70%37.60%30.00%31.00%32.00%33.00%34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%02468101214201020112012房地产投资稳定增长。2012年完成房地产业固定资产投资12.48亿元，增长37.6%；商品房销售面积57.6万平米，实现销售25.3亿元，税收6.14亿元，其中住宅销售面积42.85万平米。41.8736.5757.614.2413.925.3010203040506070201020112012销售面积（万平米）销售额（亿元）28.1242.850102030405020112012住宅销售面积（万平米）射阳县房地产市场发展迅速平稳房地产固定投资城市分析小结区位环境：长三角沿江开发带，城市区位优势明显，区域城市交通便利，旅游资源丰富；经济发展：经济以较快速度运行平稳，发展处于江苏各县市前列，优势产业突出，消费能力强，潜力大。发展规划：城市“一核两轴一带”发展，均衡式空间拓展模式保护环境的同时发展城市。城市经济和基础设施建设发展态势迅速，为房地产、商业地产发展奠定了良好的发展平台第二部分商业市场分析1、商业总体分布2、商业销售情况3、商业个案分析4、商业市场总结射阳在售商业楼盘7个：九龙招商城、富民农副产品交易市场、恒隆广场、汇通国际汽贸城、金阳哈罗斯国际商贸城、苏农汇丰市场、幸福华城。目前在售楼盘共推售商业面积有129万平方米。九龙招商城富民农副产品交易市场恒隆广场汇通国际汽贸城金阳哈罗斯国际商贸城幸福华城射阳县政府汽车客运总站苏农汇丰市场射阳商业市场分布项目名称商业形态商业规模（平方米）销售均价（元）销售率射阳富民农副产品交易市场专业市场105308510012.70%恒隆广场商业综合体128816.11970035.60%汇通国际汽贸城专业市场47287.65480043.34%金阳哈罗斯国际商贸城专业市场92909580092.53%苏农汇丰市场专业市场39219.01530051.63%幸福华城商业街57837.49740025.89%射阳在售的商业项目均以专业市场为主，且总体去化率低，专业市场类的项目均价在5000元左右，去化率最高的是金阳哈罗斯国际商贸城，其去化部分的70%用于资产抵押，可见射阳商业地产总体销售情况不理想。射阳商业市场概况周边案例分析九龙招商城汇通国际汽贸城金阳哈罗斯国际商贸城幸福华城射阳县政府汽车客运总站汇通国际汽贸城、苏农汇丰市场、金阳哈罗斯国际商贸城和幸福华城是本项目周边重要的竞争个案。苏农汇丰市场项目名称总销售面积（㎡）汇通国际汽贸城4.7万金阳哈罗斯国际商贸城9.2万苏农汇丰市场3.9万幸福华城5.7万九龙招商城20万楼盘名称汇通国际汽贸城物业类别商业总销售面积（㎡）47287.65建筑类别多层小高层总套数586开盘时间2013年元月已销售套数254占地面积90132㎡均价/元/㎡4800建筑面积165072㎡汇通国际汽贸城主要以汽车销售、名优品牌4S专卖店、重型汽配区、轻型汽配区、快速改装区、车饰美容区、综合服务大楼、办证中心国际汽贸城。主要功能包括：新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、物流、汽车培训、餐饮等综合功能于一体的汽车消费之城。汇通国际汽贸城汇通国际汽贸城的促销方式：3年免租，3年免税，2年税金减半！租金在450元-600元/年/每平米，合同期限为4年，费用可以分为4年交。汇通汽贸城业态：汽配总占地面积：100亩总建筑面积：16.5万m汽车美容店4S店写字楼汽车配件4S店车饰美容楼盘名称金阳哈罗斯国际商贸城物业类别商业写字楼总销售面积（㎡）92909建筑类别多层总套数1874开盘时间2012年5月已销售套数1734占地面积133333.33㎡均价/元/㎡5800建筑面积24万㎡金阳哈罗斯国际商贸城金阳哈罗斯国际商贸城，主要以建材家居为主，项目由盐城金阳哈罗斯置业有限公司投资兴建，借鉴了国内成熟建材市场的经营模式，科学规划、合理分区，并积极采纳本地建材商户对经营的实际需要。金阳哈罗斯国际商贸城：交一年用三年，合同期限为五年，每年租金和物管费递增10%-15%，宣传费1.2元/平方米/月，合同期免1年，租金为0.85-0.65元/天/平方米，合同期以市场开业为准。（租金25.5-19.5元/月/平米）金阳哈罗斯业态：建材总占地面积：200亩总建筑面积：24万m2楼盘名称苏农汇丰市场物业类别住宅商业总销售面积（㎡）39219.01建筑类别多层小高层总套数769开盘时间已开盘已销售套数397占地面积7万㎡均价/元/㎡5300建筑面积74828.95㎡苏农汇丰广场是一个集住宅、商铺，公寓，产权式酒店于一体的综合性项目。目前招商项目已结束苏农汇丰市场苏农汇丰广场业态：农资总占地面积：4万m2总建筑面积：7万m2幸福华城：主力商铺29—50平米/间。一层层高5.8米。一期美食娱乐街商铺返租后均价在11900元/㎡。幸福华城项目整合涵盖购物中心、美食娱乐街、五星标准建设的酒店、SOHO办公、酒店式公寓、社区商铺、中高档住宅等多种产品。总建筑面积22万㎡；其中住宅10万平方米；生活购物中心2万余方。楼盘名称幸福华城物业类别餐饮娱乐总销售面积（㎡）57837.49建筑类别多层高层总套数1286开盘时间已开盘已销售套数333占地面积112770㎡均价/元/㎡7400建筑面积220000㎡幸福华城业态：餐饮、娱乐、社区配套总占地面积：11万㎡总建筑面积：22万㎡本案周边项目区域主要是以汽车客运总站为中心向周围扩散分布。金阳哈罗斯以建材家居为主；汇通汽贸城以汽车配件、4S专卖店、车饰美容为主；苏农汇丰最初以农资后续又开展综合体项目；幸福华城以餐饮、娱乐为主。该地区商业分布功能区分明显，可以说能使本地人形成区域效应。商业市场小结农资餐饮汽贸建材本案各楼盘普遍