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房地产金融第二章房地产金融主要内容房地产金融的内涵和特点房地产金融的作用房地产业与金融业房地产金融的产生与发展我国房地产金融的产生与发展什么是房地产金融定义：为房地产筹集、融通、清算资金提供相应服务的所有金融活动的总称。基本任务：运用多种金融方式和金融工具，来筹集资金为房地产的社会再生产提供服务。房地产金融的特点中长期性为由担保信用一般要实行证券化有较强政策性房地产金融的内容房地产信贷：指投资者或开发商从银行获得购买房地产或开发房地产所需的部分资金的金融活动。包括开发贷款和购房贷款。房地产信托：指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资，也有的还受理其他代理业务。房地产金融的内容（续）房地产保险：是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。证券化：主要是房地产业的证券化，以及房地产抵押贷款的证券化。前者是指房地产业在融资过程中的证券化，通过债券或股票融资。抵押贷款的证券化是指银行将抵押贷款集中在一起，形成资产池，以之为基础发行债券，从而使得投资于抵押贷款上的资金流动起来。房地产金融的作用从房地产开发经营：三个矛盾资金投入的集中性和资金来源的分散性的矛盾。开发建设资金投入量大与资金来源数量小的矛盾。投资的回收期长与再生产连续性的矛盾。从住房消费来：房地产价值大，这一特点决定了消费者不可能利用其储蓄一次性购买。从房地产宏观调控：对房地产进行宏观调控的必要性房地产金融是房地产市场调节器的功能房地产和金融业房地产业越发达，与银行的关系就越密切房地产业与银行业相互促进房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行房地产泡沫日本：近40年来，日本曾经发生了三次地价高涨和随后的经济萧条。在20世纪80年代的10年中，日本低价上涨6倍，地价达2400兆日元，相当于美国地价总值的4倍。1991年，地产泡沫破灭之后，日本地价损失达700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。房地产泡沫香港：由于香港土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。房地产泡沫的危害房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫破灭导致了金融危机房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机房地产泡沫的启示房地产泡沫存在与否不能用市场中的供求现状来判断房地产泡沫与金融机构密切相关预防房地产泡沫，从金融领域入手关于泡沫的思考泡沫的定义泡沫的表现泡沫的判断标准中国目前是否存在房地产泡沫如果有，引发泡沫的原因是什么，泡沫的危险在于那些方面，如何化解与防范相关风险。房地产金融的发展国外的情况：三个源头建筑业协会土地开发银行公积金制度建筑业协会建筑业协会（住宅合作社）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。起源：源于英国，1775年，伯明翰性质：互助性的合作社组织运作方式：集资建房，再行分配。成员逐月将固定金额的钱储存在社团内，供社员购买土地并建造房屋；房屋建成后，协会采取无记名投票或由成员支付一定费用的办法分配给成员。逐渐演变成一种具有储蓄、贷款功能的金融机构。区域购房者社团购地建房房屋社员投票支付费用分配给成员全国储蓄户社团高利息存款购地建房抵押贷款购房人存钱储蓄土地开发银行起源：德国，1769，普鲁士发展的三个阶段；早期：合作社性质，区域性的，强制地主参加。运作方式是：政府对地主采取强制的方式使其加入，同时，政府出资，并对银行进行监督和管理，地主利用自己的土地作为抵押取得贷款，用于土地开发和房屋的建设。中期：除地主外，拥有土地在1500马克以上的也可以参加；发行土地抵押证券，地主或农民可以用自己的土地做抵押取得长期贷款，可以将各自的土地交给合作社作为抵押物，合作社以这些土地作为担保发行债券，取得资金，供社员。后期：区域性——全面性。成立了中央土地银行，利用中央银行的中介作用，实现各个区域的一体化。公积金制度代表国家：新加坡，1955年开始的原因：生活水平低，建立公积金，为了雇员的最低生活保障，并不限于买房。1968年，修订《中央公积金法》—公积金可以买房。公积金的运作：《中央公积金法》，所有雇员、雇主都要加入，由雇主按雇员月薪，雇主、雇员各交一定比例。公积金管理局依法管理、运营公积金。同时，利用一系列的制度保障该管理局的廉洁。成效：参加人数从18万人发展到1993年的238万人，占全国总人口的77％。人均住房面积达到25平方米。特色：公积金交缴比率很高，1996年达到40％。我国房地产金融的发展解放前，不仅向房地产开发商提供贷款，还直接从事房地产开发、经营。旧中国房地产金融的主要业务有房地产抵押贷款；直接投资房地产开发经营（上海国际饭店）；发行房地产股票、债券等。我国房地产金融的发展住房建设资金管理阶段：1949-1978房改金融阶段（1978-1997）银行为房改房和商品房的开发、销售提供贷款服务。西安、南宁、柳州和梧州试行全价向个人售房。问题是，价格偏高。80年代初，“三三三”制售房，政府、企业和个人各拿房价的1/3。市场好，职工可以负担，但是政府和企业负担重。80年代中期，“提租增资”。没有解决根本问题。1988《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，促进了房地产金融的发展。推动了房改贷款的发展，银行信贷也迅速发展。1991年，上海建立公积金。房地产金融阶段：1998-至今1998年5月，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》。之后各国有商业银行颁布了实施细则，以担保贷款为特征的住房贷款市场开始形成。我国目前房地产金融的问题房地产金融市场资金来源单一房地产贷款的过渡性房地产金融市场不完善房地产金融市场法律体系有待完善商业银行经营机制有待转变。成熟的房地产金融市场的标志住房贷款以抵押贷款为主筹资形式多样，贷款方式丰富完善的法律体系完善的房地产金融市场结构建立适应市场经济运行的新机制建立科学决策的方法和指标