小区业主财产遭他人损害,如何向物业公司追责

小区业主财产遭他人损害，如何向物业公司追责？宋安成北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人案情简介：锦绣公司为成都锦绣花园小区的物业服务公司，杨晓是锦绣花园小区的业主。2012年3月非小区住户沈某喝酒后进入小区，发现杨晓所住别墅窗户未锁遂进入，其使用暴力将室内的铝合金门窗大量家电家具毁坏，后由其他住户通知，小区保安将其扭送派出所。沈某被依法判刑且承担赔偿责任。由于沈某在监狱无可执行财产，遂杨晓以锦绣公司未履行安保义务为由，要求锦绣物业公司承担赔偿责任。一审法院以《侵权责任法》第三十七条二款及《物业管理条例》第四十七条判令由物业公司承担百分之三十的责任。锦绣公司不服，遂上诉，二审法院维持原判。本案是关于业主财产受到侵害，小区物业责任如何承担的纠纷。笔者认为该案有以下几个方面的问题值得探讨：一、业主财产遭他人侵害，物业公司需承担违约责任还是侵权责任？本案中业主杨晓因沈某侵权行为导致财产损害，请求法院要求物业公司承担赔偿责任。一审法院依据《侵权责任法》第三十七条第二款：“......管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”，判决锦绣物业因未尽到管理中的义务而承担侵权责任的补充责任。二审法院则认为该条款适用不当，其认为该案中锦绣物业公司与业主杨晓之间系物业服务合同纠纷，依据的应当是物业合同约定及《合同法》的相关条款而非《侵权责任法》，因此物业公司未尽到安保义务是违反了物业合同中的约定，应当承担的是违约责任而非侵权责任。笔者认为该处存在法律上的责任竞合即违约责任与侵权责任的竞合。所谓法律责任的竞合是指因某种法律事实的出现，导致两种或两种以上的民事责任产生，各项民事责任相互发生冲突的现象。在本案中即为沈某的侵权行为导致杨晓财产受损的法律事实促使物业公司产生违约责任和侵权责任的竞合。二中院认为因为锦绣物业与杨晓之间存在了物业合同关系，当事人之间的法律关系当然为合同法律关系，所以物业公司未履行义务应承担违约责任。笔者觉得似有不妥，因为存在物业合同并不能排斥当事人要求物业公司承担侵权责任，即当事人可以选择要求物业公司承担违约责任也可要求其承担侵权责任。如果业主要求其承担侵权责任的补充责任，那么是可以依据《侵权责任法》第三十七条二款规定的；反之，如果业主基于物业合同关系来要求物业公司承担违约责任则使用合同法中相关条款。从本案中业主杨晓的诉讼请求来看，杨晓更倾向于要求物业公司承担违约责任而非侵权责任。因此判定业主追究的是侵权责任还是违约责任，法院不仅要依据当事人双方之间是否具有合同关系，也需要依据当事人的诉讼请求。二、小区物业财产遭他人侵害，如何要求物业公司承担违约责任？本案中锦绣物业公司与业主杨晓签订物业服务合同，并在物业服务合同条款中有如下约定：“锦绣物业必须在职责范围内维护物业管理区域的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤......对重点部位没1小时至少巡查1次......”；另锦绣物业公司管理制度中也规定：“对没有出入证的外来人员出入小区的，门岗人员先用电话与住户进行联系，在征得住户同意后，请来访者出示其有效证件登记”。可见，锦绣公司与杨晓已经形成了物业服务合同关系，锦绣公司应当按照约定与承诺履行自身的安保义务。沈某并非锦绣小区的住户，锦绣物业公司未对沈某来访进行登记，且在小区每小时的巡查中对饮酒闲逛的沈某未引起足够的关注，致使沈某在小区中逗留数小时并进入业主家中毁坏业主财产，综上锦绣物业公司应当承担相应责任。依据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。虽然事后锦绣物业制止了沈某的侵权行为，但锦绣物业未对来访者进行登记并让沈某长时间逗留将杨晓房屋中财产损坏的事实，证明锦绣物业公司并未尽到合同义务，属于合同的瑕疵履行，应当承担违约责任。三、物业公司非直接侵权人，业主如何要求物业公司承担侵权责任？在本案中，尽管业主杨晓要求物业公司承担违约责任，但并不代表杨晓不可以选择要求物业公司承担侵权责任。至于业主要求物业公司承担何种责任，取决于哪种责任的承担对业主更加有利。如果本案业主杨晓选择要求物业公司承担侵权责任，则依据《侵权责任法》第三十七条：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任，管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”。本案中沈某喝酒后毁坏业主杨晓家中的财产，是直接的侵权行为人，应当由沈某承担对杨晓财产损害的赔偿责任。为了更好的保障被侵权人的合法利益，《侵权责任法》还规定公共场所的管理者与组织者在没有尽到安全保障义务时的补充责任。可见，物业公司作为小区的公共部分的合法管理者与服务者有保障小区业主人身及财产安全的义务。本案中锦绣物业公司未对非住户进行登记及管理，未履行安全保障义务，导致业主财产的损失。因此，业主可依据《侵权责任法》第三十七条规定要求物业公司承担侵权责任。四、业主存在过错，物业公司与业主责任如何分担？依据业主与物业公司的物业合同相关约定及《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。可见物业公司是需要承担相应责任的。但是责任如何分配？笔者认为可以从以下几点进行分析：“首先，物业公司虽然未尽到约定的安保义务，造成违约责任（或侵权责任）的产生，但其毕竟不是直接侵权人，毁坏行为也不是由物业公司直接作出，因此要求物业公司承担全部的赔偿责任显失公平；其次，业主杨晓未将门窗紧闭，其行为也存在一定的过错，该过错很大程度上促成沈某对其财产的侵害，而杨晓在未关闭窗户出门的同时应当预见到可能会发生财产损害的情形，因此业主杨晓本身存在过错应承担一定的责任；最后，对于一、二审法院均判决由物业公司承担百分之三十的赔偿责任，笔者认为判决公正。因为物业公司虽未尽到安保义务但是其并不是侵权行为的直接实施者，主要赔偿责任应当归于侵权人沈某，不能因为沈某无可执行财产，就要求物业公司承担全部责任，这显然是不符合公平正义原则的。因此物业公司应当承担其与其过错程度相当的违约责任。